Как обезопасить себя от рейдерского захвата при продаже коммерческой недвижимости

Несмотря на пандемию коронавируса спрос на офисную недвижимость остается стабильным и даже показывает рост: по данным Colliers International, за первое полугодие 2020 года объем сделок покупки коммерческой недвижимости в Москве достиг 82,4 тыс. кв. м. Это максимальный показатель с 2016 года. В основном это были сделки покупки здании конечными пользователями целиком — таких сделок было 80%.

Рост возможностей для девелоперов и инвесторов в этой сфере естественным образом приводит к росту рисков, в том числе к риску рейдерского захвата собственности. И если еще 20 лет назад этот риск материализовывался в виде вежливых (или не очень) мужчин спортивного телосложения в кожаных куртках, то сейчас чаще всего рейдерские захваты реализуются обтекаемыми формулировками в договорах и связями с нужными людьми.

Поэтому мы решили, взяв за основу реальный кейс, рассказать о том, как обезопасить себя в случае продаже коммерческой недвижимости и на какие red flags при подготовке сделки нужно обращать внимание в первую очередь.

Постарайтесь найти максимум информации о потенциальном покупателе: и о физическом лице, и о компании. Стоит посмотреть реестры юридических лиц, интернет-СМИ и социальные сети. Изучите не только основного акционера, но и его партнеров по действующему и бывшему бизнесу.

Почему это важно?

С помощью предварительного мониторинга можно выяснить, не участвовал ли потенциальный покупатель раньше в сомнительных или незаконных сделках. Конечно, отсутствие подобной информации в интернете не гарантирует безусловной безопасности, однако лучше заранее понять, с кем вы имеете дело.

Экспертное заключение – единственный документ, который будет иметь силу в случае конфликта или судебного разбирательства. Даже если вы вместе с потенциальным покупателем осмотрите помещение или объект, он найдет его состояние удовлетворительным, и вы подпишете акт приема-передачи – без данных из независимого экспертного заключения этот акт никак вас не защитит.

Почему это важно?

Потому что новый владелец объекта после заключения сделки может провести свою экспертизу, определить все недостатки и несоответствия и взыскать с вас убытки на устранение.

Поэтому перед продажей коммерческой недвижимости, особенно если объект культурного наследия в исторической части города, обязательно проведите независимую строительно-техническую экспертизу и получите подробное экспертное заключение о состоянии фасада, крыши, инженерных коммуникаций, системы пожарной безопасности. И эту же информацию из заключения нужно перенести в акт приема-передачи, который вы позже будете подписывать с покупателем.

Если вы что-то переделываете или меняете планировку, обязательно регистрируйте изменения, чтобы документы в БТИ и Росреестре отражали действительное состояние объекта.

Почему это важно?

Предположим, вы продали коммерческое помещение. Новый владелец нашел якорного крупного арендатора: банк или ИТ-компанию – которая планирует арендовать это помещение дольше 11 месяцев. В этом случае договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но при подаче документов выясняется, что существующий план помещений не совпадает с тем, который отражен в техническом паспорте. И договор на этом основании не регистрируют.

В этом случае новый собственник может взыскать с вас – предыдущего владельца, – упущенную выгоду за все то время, пока он не сможет сдавать помещение в аренду и будет устранять найденные несоответствия.

Если вы продаете часть объекта: например, один этаж или несколько комнат, – обязательно выделите места общего пользования и переведите все оборудование и инженерные коммуникации в этих местах на баланс эксплуатирующей организации или управляющей компании.

Почему это важно?

Потому что если общее для всего здания оборудование: например, электрощитовая, – попадет на территорию нового владельца, то, при желании, он сможет либо полностью закрыть к нему доступ, либо шантажировать им вас в своих целях. Конечно, можно будет доказать в суде, что это незаконно, но вы потеряете много времени и нервов.

Когда сделка выходит в финальную стадию и близится заключение договора, ни в коем случае не соглашайтесь на разделение предмета договора или неполную оплату.

Почему это важно?

Это одна из самых опасных уловок: устно обсуждается одна сумма сделки, а в договор покупатель предлагает вписать меньшую – и остаток либо отдать наличными, либо заключить другой договор. Если вы согласитесь уменьшить сумму сделки в договоре – неважно, по какой причине, – то потом не сможете доказать, что устные переговоры шли о других суммах. Суд будет рассматривать только подписанные документы, а не устные обещания.

Поэтому всегда оформляйте договор на полную согласованную сумму и принимайте денежные средства только на расчетный счет.

Мы рассказали об очевидных сложностях и подводных камнях, которые могут возникнуть при продаже коммерческой недвижимости. Однако это те проблемы, с которыми столкнулся наш клиент при продаже нежилого здания в центре Москвы – и из-за которых была потеряна четверть изначальной суммы сделки.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем привлекать к сделке профессиональных юристов, причем до первых переговоров с потенциальным покупателем. Опытный специалист заметит странности или манипуляции в общении, пресечет попытки внести в договор неудобные или опасные моменты и в целом снизит градус накала. Так вы минимизируете риски конфликта и возможных негативных последствий, на разгребание которых придется тратить дополнительное время и ресурсы.