{"id":13757,"url":"\/distributions\/13757\/click?bit=1&hash=85e177a78f9c0f6a33dfc3cb3cb9e2f35050b4e76776665fd219e827f5291f0a","title":"\u041f\u043b\u0430\u0442\u0444\u043e\u0440\u043c\u0430 \u0434\u043b\u044f \u0438\u043d\u043d\u043e\u0432\u0430\u0446\u0438\u0439 \u043d\u0430 1 \u043c\u043b\u0440\u0434 \u0440\u0443\u0431\u043b\u0435\u0439 \u0432 \u0433\u043e\u0434","buttonText":"","imageUuid":"","isPaidAndBannersEnabled":false}

Как обезопасить себя от рейдерского захвата при продаже коммерческой недвижимости

Несмотря на пандемию коронавируса спрос на офисную недвижимость остается стабильным и даже показывает рост: по данным Colliers International, за первое полугодие 2020 года объем сделок покупки коммерческой недвижимости в Москве достиг 82,4 тыс. кв. м. Это максимальный показатель с 2016 года. В основном это были сделки покупки здании конечными пользователями целиком — таких сделок было 80%.

Рост возможностей для девелоперов и инвесторов в этой сфере естественным образом приводит к росту рисков, в том числе к риску рейдерского захвата собственности. И если еще 20 лет назад этот риск материализовывался в виде вежливых (или не очень) мужчин спортивного телосложения в кожаных куртках, то сейчас чаще всего рейдерские захваты реализуются обтекаемыми формулировками в договорах и связями с нужными людьми.

Поэтому мы решили, взяв за основу реальный кейс, рассказать о том, как обезопасить себя в случае продаже коммерческой недвижимости и на какие red flags при подготовке сделки нужно обращать внимание в первую очередь.

Проверьте покупателя по открытым источникам

Постарайтесь найти максимум информации о потенциальном покупателе: и о физическом лице, и о компании. Стоит посмотреть реестры юридических лиц, интернет-СМИ и социальные сети. Изучите не только основного акционера, но и его партнеров по действующему и бывшему бизнесу.

Почему это важно?

С помощью предварительного мониторинга можно выяснить, не участвовал ли потенциальный покупатель раньше в сомнительных или незаконных сделках. Конечно, отсутствие подобной информации в интернете не гарантирует безусловной безопасности, однако лучше заранее понять, с кем вы имеете дело.

Зафиксируйте текущее состояние здания с помощью независимой экспертизы

Экспертное заключение – единственный документ, который будет иметь силу в случае конфликта или судебного разбирательства. Даже если вы вместе с потенциальным покупателем осмотрите помещение или объект, он найдет его состояние удовлетворительным, и вы подпишете акт приема-передачи – без данных из независимого экспертного заключения этот акт никак вас не защитит.

Почему это важно?

Потому что новый владелец объекта после заключения сделки может провести свою экспертизу, определить все недостатки и несоответствия и взыскать с вас убытки на устранение.

Поэтому перед продажей коммерческой недвижимости, особенно если объект культурного наследия в исторической части города, обязательно проведите независимую строительно-техническую экспертизу и получите подробное экспертное заключение о состоянии фасада, крыши, инженерных коммуникаций, системы пожарной безопасности. И эту же информацию из заключения нужно перенести в акт приема-передачи, который вы позже будете подписывать с покупателем.

Узаконьте перепланировки

Если вы что-то переделываете или меняете планировку, обязательно регистрируйте изменения, чтобы документы в БТИ и Росреестре отражали действительное состояние объекта.

Почему это важно?

Предположим, вы продали коммерческое помещение. Новый владелец нашел якорного крупного арендатора: банк или ИТ-компанию – которая планирует арендовать это помещение дольше 11 месяцев. В этом случае договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но при подаче документов выясняется, что существующий план помещений не совпадает с тем, который отражен в техническом паспорте. И договор на этом основании не регистрируют.

В этом случае новый собственник может взыскать с вас – предыдущего владельца, – упущенную выгоду за все то время, пока он не сможет сдавать помещение в аренду и будет устранять найденные несоответствия.

Выделите места общего пользования, если продаете часть здания или помещений

Если вы продаете часть объекта: например, один этаж или несколько комнат, – обязательно выделите места общего пользования и переведите все оборудование и инженерные коммуникации в этих местах на баланс эксплуатирующей организации или управляющей компании.

Почему это важно?

Потому что если общее для всего здания оборудование: например, электрощитовая, – попадет на территорию нового владельца, то, при желании, он сможет либо полностью закрыть к нему доступ, либо шантажировать им вас в своих целях. Конечно, можно будет доказать в суде, что это незаконно, но вы потеряете много времени и нервов.

Проводите сделку одним договором с полной суммой

Когда сделка выходит в финальную стадию и близится заключение договора, ни в коем случае не соглашайтесь на разделение предмета договора или неполную оплату.

Почему это важно?

Это одна из самых опасных уловок: устно обсуждается одна сумма сделки, а в договор покупатель предлагает вписать меньшую – и остаток либо отдать наличными, либо заключить другой договор. Если вы согласитесь уменьшить сумму сделки в договоре – неважно, по какой причине, – то потом не сможете доказать, что устные переговоры шли о других суммах. Суд будет рассматривать только подписанные документы, а не устные обещания.

Поэтому всегда оформляйте договор на полную согласованную сумму и принимайте денежные средства только на расчетный счет.

Мы рассказали об очевидных сложностях и подводных камнях, которые могут возникнуть при продаже коммерческой недвижимости. Однако это те проблемы, с которыми столкнулся наш клиент при продаже нежилого здания в центре Москвы – и из-за которых была потеряна четверть изначальной суммы сделки.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем привлекать к сделке профессиональных юристов, причем до первых переговоров с потенциальным покупателем. Опытный специалист заметит странности или манипуляции в общении, пресечет попытки внести в договор неудобные или опасные моменты и в целом снизит градус накала. Так вы минимизируете риски конфликта и возможных негативных последствий, на разгребание которых придется тратить дополнительное время и ресурсы.

Александр Курамышев
Управляющий партнёр юридической компании «MDC LAW».
0
2 комментария
Руслан

Про возможные суды понятно. А про рейдерство где?

Ответить
Развернуть ветку
Александр Курамышев
Автор

Вот такой тезис в начале статьи есть: "И если еще 20 лет назад этот риск материализовывался в виде вежливых (или не очень) мужчин спортивного телосложения в кожаных куртках, то сейчас чаще всего рейдерские захваты реализуются обтекаемыми формулировками в договорах и связями с нужными людьми".

В нашей практике рейдерство все чаще происходит в "бумажном варианте" с помощью затянутых сложных переговоров, где талантливые манипуляторы получают нужные подписи под своими версиями документов. Причины бывают разные, но решили на базе одного кейса написать этот материал.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 2 комментария
null