«Опасный прецедент»: как дело Долиной выявило риски сделок на «вторичке» и дошло до Верховного суда

И как защититься при покупке недвижимости на вторичном рынке.

В мае 2024 года певица Лариса Долина выставила на продажу свою квартиру в центре Москвы за 130 млн рублей. Покупатель нашёлся в том же месяце — им стала индивидуальный предприниматель Полина Лурье. Сделку заключили в июне, её сумма составила 112 млн рублей.

В августе Долина заявила, что стала жертвой мошенников. После этого Mash рассказал, что она передала злоумышленникам 68 млн рублей своих средств, а также вырученные от продажи квартиры деньги. Её якобы убедили, что сделка будет «фиктивной», а жильё останется у неё в собственности.

Об обмане Долина узнала, когда новые владельцы попросили её съехать. Певица обратилась в правоохранительные органы и подала заявление в суд с требованием признать сделку по продаже жилья недействительной.

Четверых подозреваемых задержали к концу 2024-года. По данным следствия, в их числе — человек, убедивший певицу в телефонном разговоре продать квартиру, и трое его подельников, которые выступали получателями денег. Всех фигурантов приговорили к срокам от четырёх до семи лет колонии и штрафам до 1 млн рублей. Требование Долиной о возмещении 175 млн ущерба суд оставил без рассмотрения, предложив ей обратиться к осужденным с гражданским иском.

Тем временем Хамовнический суд Москвы рассматривал заявление певицы о признании недействительной сделки с Лурье. В марте 2025 года иск удовлетворили и право собственности вернули Долиной. В сентябре законность решения в апелляции подтвердил Мосгорсуд, а в ноябре — кассационный суд. Ни одна из инстанций не обязала Долину вернуть деньги покупательнице, но в начале декабря материалы по делу запросил Верховный суд.

В материалах суда говорится, что в апреле 2024 года с Долиной по телефону связались люди, представившиеся сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга. Они убедили её, что «мошенники» получили доступ к её счетам и оформили кредит под залог принадлежащей ей квартиры. Чтобы спасти жильё, певица должна принять участие в «специальной операции» — продать квартиру и направить деньги на погашение кредита и снятие залога.

Узнать об обременениях, наложенных на недвижимость, в том числе залоге, можно из выписки ЕГРН. Она оформляется бесплатно через Госуслуги. Но Долина не воспользовалась сервисом и по указанию «представителей власти» обратилась в указанное ими риелторское агентство, которое занялось поиском покупателя.

В конце мая 2024 года Долина и Лурье заключили предварительный договор купли-продажи, а 20 июня — основной договор. 24 июня покупательница зарегистрировала право собственности.

Деньги за квартиру певица получила 26 июня и «в течение недели» передала «все денежные средства» мошенникам. Когда они сообщили о необходимости продать ещё и загородный дом, Долина поняла, что её вводят в заблуждение, и обратилась в полицию, а также подала иск о расторжении сделки по продаже квартиры.

Как следует из материалов суда, 3 августа 2024 года СК возбудил дело по статье о мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК) и признал Долину потерпевшей.

Юристы Долиной заявили, что предварительный и основной договоры купли-продажи нужно признать недействительными, поскольку они были заключены «под влиянием заблуждения» (178 ГК). Оснований для двусторонней реституции — когда каждой из сторон сделки возвращаются изначально причитающиеся ей деньги или имущество — они не увидели и потребовали вернуть истцу квартиру без возврата денег ответчику.

По их словам, покупательница, «будучи профессиональным риелтором», не запрашивала объяснения о причинах продажи и наличии у продавца другого жилья, справки из психоневрологического диспансера, а также не требовала нотариального удостоверения сделки, «что является обычной практикой при заключении сделок с недвижимым имуществом» — из-за этого её поведение «нельзя считать добросовестным».

Помощник Долиной по фамилии Спиридонов рассказал, что пытался выяснить у певицы, зачем она продаёт квартиру. Та ответила, «что это секретная информация и что квартиру она не продаёт, что это всё фиктивно и что так надо, нельзя чтобы даже семья об этом знала».

В ходе суда Лурье подала встречный иск, в котором потребовала выписать Долину и обязать её освободить квартиру. По условиям договора, певица должна была в течение 21 дня после сделки сняться с регистрации и передать жильё новому собственнику, но не сделала этого.

Представители Лурье не согласились с доводами истца. Они указали, что покупатель действовал добросовестно: «в общем порядке» посмотрел квартиру, выяснил необходимую информацию о доме и инфраструктуре, провёл торг и по согласованной с продавцом цене купил объект за наличные. Сомнений в состоянии и воле продавца не возникло, поскольку «Долина — народная артистка и действующий преподаватель».

По мнению ответчика, недобросовестно действовала именно Долина, потому что ввела Лурье в заблуждение о своём желании продать квартиру без реального намерения передавать право собственности.

Оснований для отказа Долиной в иске суд не нашёл, сделку признал недействительной и постановил вернуть право собственности на квартиру певице.

Суд также отказался применить двустороннюю реституцию и разрешил певице не возвращать деньги покупателю. Судья объяснил, что не смог «достоверно установить сумму», которую Лурье передала Долиной за квартиру: на предоставленной банком видеозаписи передачи средств деньги «не пересчитывались». В связи с этим он заключил, что «доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере заключённой сделки, не представлено».

При этом в решении говорится, что Лурье «не лишена права» обратиться с иском к мошенникам, если в ходе уголовного дела получится установить сумму похищенных денег.

Многие юристы и правозащитники назвали отказ суда от двусторонней реституции «опасным прецедентом», который угрожает стабильности правовой системы и рынку вторичной недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу, после завершения сделки покупатель становится собственником квартиры, а продавец — собственником денег. После этого собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. То есть Долина могла «выкинуть [деньги] в окно, отдать [их] на благотворительность или мошенникам», говорит юрист Legal Principles Елена Ковалева.

«У суда не было права устанавливать одностороннюю реституцию», — считает адвокат Калой Ахильгов. Такие решения могут приниматься в «исключительных случаях», которые предусмотрены законом, поясняет он.

Решение критиковали и в Госдуме. Некоторые депутаты увидели в нём угрозу «роста недоверия к государству» и недостаточную защиту добросовестных покупателей жилья. Но конкретных предложений в нижнюю палату парламента пока не вносили.

На фоне резонанса Верховный суд в «рекордные сроки» истребовал материалы дела, отметил Ахильгов. По словам экспертов, запрос материалов часто означает передачу жалобы на рассмотрение в судебную коллегию с последующим пересмотром судебного решения.

Дело Долиной привлекло внимание к проблеме сделок с имуществом, совершённых под влиянием мошенников. Председатель комитета Госдумы по защите семьи Нина Останина рассказала, что российские суды «массово расторгают уже завершённые и зарегистрированные сделки». По некоторым оценкам, счёт таких дел идёт на «тысячи», но детального анализа судебной практики пока не проводили.

Огласка вызвала изменения на рынке жилья, рассказывали риелторы. Страх признания сделки недействительной привёл к оттоку покупателей со вторичного рынка в сторону новостроек. Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичном и первичном рынках может достигать 30-60%. Некоторые собственники жалуются, что не могут продать жильё.

В Гильдии риелторов Москвы, чтобы нормализовать ситуацию на вторичном рынке, предложили проводить психолого-психиатрическое освидетельствование продавцов недвижимости перед заключением сделки. По мнению участников рынка, мера позволит выявлять тех, кто находится под влиянием мошенников

Депутат Госдумы Ярослав Нилов обратился в Генпрокуратуру с предложением ввести обязательные проверки продавцов жилья на дееспособность. В ведомстве в ответ посоветовали обдумать идею периода «охлаждения» для сомнительных сделок с недвижимостью.

Юристы отмечают, что гарантированных способов защититься от «схемы Долиной» пока нет из-за спорной судебной практики, но дают ряд советов по «снижению рисков»:

Относительно безопасными юристы называют «альтернативные сделки» — когда собственник одновременно продаёт имеющееся жилье и покупает взамен другое. Это запускает цепочку связанных сделок, где деньги от продажи старой квартиры сразу переходят к новому продавцу. Но это требует синхронности и координации между несколькими участниками.

Некоторые эксперты также советуют оформлять титульное страхование при получении ипотечного кредита. Это полис, который компенсирует убытки банку и заёмщику, если суд аннулирует покупку. Многие банки уже требуют его, особенно для вторичного жилья. Стоимость полиса обычно составляет 0,15-0,3% от суммы долга ежегодно.

#редакция #долина