Как поступить при сдаче Застройщиком квартиры иной площади
Что делать, если Застройщик по 214-ФЗ пытается передать квартиру, площадь которой отличается от согласованной в договоре?
Отвечает Артем Денисов denisovlawyer.ru
Суть проблемы
Предположим, в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) указана площадь квартиры 50 кв.м. После окончания строительства Застройщик предлагает принять квартиру с площадью на 5% отличной от изначальной. При этом площадь может варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону.
Помимо того, что Вы можете принять квартиру, Вы также вправе расторгнуть договор. При расторжении договора Вы имеете право требовать с Застройщика стоимость квартиры, проценты за пользование деньгами, убытки, разницу в цене и даже 50% штраф, если дело дойдет до суда.
Звучит все просто, но на деле добиться всех выплат от Застройщика сложно. К сожалению, даже крупные строительные компании вводят покупателей в заблуждение.
Чтобы Ваши права при исполнении ДДУ были соблюдены, рекомендую ознакомиться с вариантами действий и советами.
Варианты действий
Если Вы столкнулись с тем, что площадь квартиры отличается от заявленной на 5%, этот порядок действий для Вас.
Что можно предпринять.
1. Принять квартиру
- При увеличении площади Вам необходимо будет доплатить Застройщику цену лишних кв.м.
- При уменьшении площади Вы вправе требовать с Застройщика возврата части денежных средств.
Если Застройщик отказывается перечислять денежные средства, Вы праве обратиться в суд и взыскать с него неустойку и 50% штраф
2. Расторгнуть договор
Если Застройщик не может предоставить Вам квартиру с площадью, согласованной в ДДУ, или аналогичную, просите о расторжении договора и уплате денежных средств, а именно:
- Стоимость квартиры – сумма уплаченных средств за квартиру.
- Проценты – начисляются на стоимость квартиры с момента внесения денег и до момента возврата. Для граждан по ставке 1/150 от ключевой.
Чтобы не ошибиться в расчетах, воспользуйтесь специальным калькулятором
- Убытки – расходы, которые Вы понесли в связи с покупкой квартиры, например, уплата процентов по кредиту. Судебная практика по данному вопросу скорее не в пользу дольщиков, но шанс есть.
- Разница в цене – разница между ценой квартиры на момент покупки и на момент расторжения договора. Для предварительной оценки гляньте предложения на рынке. Для точной суммы закажите оценку квартиры у экспертов.
Если Застройщик отказывается урегулировать спор мирно, подавайте заявление в суд, в котором просите расторгнуть договор и помимо вышеназванных сумм требуйте 50% штраф.
Штраф составит половину от удовлетворенных требований
Данный пункт можно применять и к иным нарушениям Застройщика, например, просрочке сдачи дома более 2 месяцев.
Советы
1. Предложите Застройщик урегулировать спор мирно. Вероятно, в результате переговоров Застройщик предоставит квартиру нужной площади, а то и лучше.
2. Предложите Застройщику расторгнуть договор в досудебном порядке. Помимо процентов в размере 1/150 ключевой ставки, просите у Застройщика иные суммы, о которых шла речь выше.
Даже если Вы приобрели апартаменты, Вы вправе рассчитывать на процент по ставке для граждан: 1/150 ключевой ставки
3. Если переговоры ни к чему не привели, обращайтесь в суд.
Вероятно, что после получения досудебной претензии или иска, Застройщик иначе воспримет спорную ситуацию и пойдет навстречу.
Реальный кейс
Аналогичный порядок действий мы применили с Клиентом в недавнем споре с Застройщиком и добились большего, нежели изначально предлагала компания.
В 2019 году Клиент как физическое лицо заключил ДДУ нежилого помещения площадью 50 кв.м. В 2021 году Застройщик предложил принять Клиенту помещение площадью 25 кв.м. Ничего иного Застройщик предложить не мог: помещения и квартиры в доме были разобраны.
На уведомление о расторжении ДДУ Застройщик предложил лишь выплатить стоимость квартиры и проценты по ставке 1/300, поскольку, по его мнению, раз по ДДУ приобретались апартаменты, значит можно считать, что сторона договора – это предприниматель.
Только после направления претензии, где мы просили в сумму в 2 раза больше стоимости квартиры и грозились пойти в суд, юридический отдел оценил риски и принял решение выплатить Клиенту стоимость квартиры, проценты по ставке 1/150 и возместить убытки в виде уплаченных процентов по кредиту.
В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.