Схема «виза для всей семьи через офшорную компанию»: почему лендлорд в JLT теряет квартиру, а не просто визу

Если вы искали способ получить резидентскую визу ОАЭ для себя и всей семьи — вы наверняка слышали это предложение. Звучит примерно так:

«Покупаем квартиру в JLT, оформляем её на офшорную компанию (RAK ICC или Панама), вы — единственный акционер, значит де-факто владеете недвижимостью. Далее через компанию получаете визу на себя, жену, детей — всю семью. Никаких налогов, полная конфиденциальность».

Схема выглядит логично. И именно поэтому она опасна: каждый из её элементов содержит фундаментальную ошибку, которая в итоге приводит не просто к потере визы, а к тому, что покупатель оказывается без законного права на квартиру.

Разберём по шагам.

Это главная ловушка, о которой предпочитают молчать при продаже схемы.

В Дубае существует две формы собственности: freehold (полное право собственности на объект и землю) и leasehold (долгосрочная аренда земли, как правило, до 99 лет). Только в freehold-зонах иностранцы могут получить реальное право собственности.

Jumeirah Lake Towers (JLT) — это leasehold-район. Иностранцы могут пользоваться объектами там, но технически земля принадлежит DMCC (Dubai Multi Commodities Centre). При истечении срока leasehold права возвращаются к первоначальному собственнику — государству или мастер-девелоперу.

Что это значит на практике? Квартира 80 кв. м в JLT, приобретённая «в собственность» — это в лучшем случае долгосрочная аренда. При определённых условиях — управленческих решениях DMCC, изменениях в регулировании, невыплате service charge — право пользования может быть поставлено под вопрос без полноценной защиты freehold-собственника.

Практическое правило: всегда проверяйте тип права на объект через DLD до подписания.
Официальные freehold-зоны включают Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, JBR, Dubai Hills Estate и другие. JLT в этот список не входит. Это не означает, что там нельзя жить — но это означает, что структура права собственности принципиально иная.

Это самый распространённый миф схемы.

Резидентская виза инвестора в ОАЭ выдаётся физическому лицу при условии, что оно владеет недвижимостью стоимостью от 750 000 AED в своё личное имя. Виза на 2 года — от 750 000 AED, Golden Visa на 10 лет — от 2 млн AED.

Офшорная компания не является физическим лицом и не может получить резидентскую визу. Единственный способ получить визу через компанию — это зарегистрировать mainland или free zone компанию с реальной лицензией, которая затем спонсирует сотрудника. Но это уже совсем другая история с другими требованиями и расходами.

Более того: юрист компании DLA Piper прямо указывает, что с января 2011 года DLD принимает регистрацию имущества только на JAFZA-офшоры — и только в freehold-зонах. Любые другие офшорные юрисдикции (Панама, БВО, Сейшелы, RAK ICC в ряде случаев) — без гарантии признания.

С 1 июня 2023 года в ОАЭ действует федеральный корпоративный налог. Компания, владеющая недвижимостью и сдающая её в аренду, платит 9% с прибыли сверх 375 000 AED в год.

Пример: квартира 90 кв. м сдаётся за 420 000 AED в год. Расходы на содержание — 30 000 AED. Прибыль: 390 000 AED. Налог: 9% × (390 000 − 375 000) = 1 350 AED.

Звучит немного? Но сравните с тем, что физическое лицо не платит налог на арендный доход вообще. Схема через компанию, созданная ради «налоговой оптимизации», приводит к налогу там, где его изначально нет.

Плюс — административные расходы: ежегодное продление компании (9 500–25 000 AED), ведение бухгалтерии, due diligence при банковском обслуживании, UBO-декларации.

Соберём сценарий целиком:

Покупатель А слушает брокера, покупает квартиру 80 кв. м в JLT за 1,2 млн AED через офшор на Сейшелах. Платит DLD 4% — 48 000 AED. Получает Title Deed — но это leasehold. Ждёт визу для семьи. Виза не приходит: офшор её не даёт. Обращается в иммиграционные органы — там объясняют: виза только на физлицо, владеющее объектом в freehold-зоне лично.

Покупатель хочет переоформить на себя. Но DLD не принимает перевод с сейшельского офшора на физлицо без уплаты 4% DLD fee снова. Итого: ещё 48 000 AED. Плюс расходы на ликвидацию компании.

В итоге: объект в leasehold-зоне (не то, что рассчитывали), виз нет, дополнительные расходы 50 000–100 000 AED, потраченное время — год.

Цель — виза на всех членов семьи — достижима легально и без сложных структур. Вот рабочие варианты:

Если нужно корпоративное владение — для холдинга, наследственного планирования или анонимности — используйте JAFZA offshore в freehold-зонах (не JLT!) с консультацией юриста. Стоимость: от 25 000 AED на регистрацию. Но помните: это не даёт визу автоматически.

Главный вывод: «схема» решает проблему, которой нет, — и создаёт проблему, которой могло не быть.
Прямая покупка физлицом в freehold-зоне — это не только проще и дешевле. Это единственный легальный путь к резидентской визе через недвижимость.

Планируете покупку в Дубае — через компанию или на себя?

Напишите мне t.me/andrew_zorin — разберу вашу структуру и укажем на риски до подписания: можно ли оформить объект на вашу конкретную компанию, как получить Golden Visa на всю семью через прямую покупку, какая структура владения безопасна и даёт налоговую эффективность

Дополнительные каналы связи:
- zortcs@gmail.com
- https://vk.ru/continentalclub.group