Всем, кто занимается гос. регистрацией аренды недвижимости, советуем обратить внимание на Определение СКЭС ВС РФ от 20.10.2021 г. N 307-ЭС21-6664 по делу N А13-2860/2020. В этом деле ВС разбирался, какую пошлину надлежит оплачивать при регистрации доп. соглашения к договору аренды недвижимости (об изменении арендной платы).
Напомним, что:
▪по пп.22 п.1 ст. 333.33 за гос. регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости уплачивается ₽2к (ФЛ) или ₽22к (ЮЛ); ▪
по пп.27 п.1 ст. 333.33 за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества уплачивается ₽350 (ФЛ) или ₽1к (ЮЛ).
ВС пришел к следующим выводам: Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит гос. регистрации (п.2 ст. 164 ГК). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1 ст. 452 ГК). Доп. соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи ЕГРН, так и содержащее такие условия, подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании п.3 ст. 433 ГК РФ. То обстоятельство, что при гос. регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимости в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, по общему правилу не может служить основанием для вывода об уплате в рассматриваемой ситуации гос. пошлины, предусмотренной пп.27 п.1 ст. 333.33 НК РФ в размере ₽1к руб.
Указанная пошлина (₽1к), по мнению ВС, оплачивается в случаях, когда доп. соглашение заключается в связи с изменением сведений о сторонах (наименование, адреса, платежные реквизиты), сводится к уточнению сроков осуществления расчетов по договору, 😱изменению тому подобных условий, не влияющих на содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Соглашение же об изменении размера арендной платы подлежит обязательной гос. регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Т.е. ЮЛ должно оплачивать госпошлину в размере ₽22к.
Комментарии тут излишни! ВС:
1 забыл свою же практику по п.3 ст. 433 ГК РФ;
2 считает, что размер арендной платы изменяет содержание и условия обременения, а срок расчетов по договору – нет;
3 вместо стабилизации правоприменения внес полную неразбериху, в каких случаях какую пошлину платить (что такое «тому подобные условия»?).
А потом мы задаемся вопросом, почему 2 юриста = 3 мнения, и как же это так иностранцы не хотят инвестировать в Россию!
***
Ждем Вас в нашем Телеграм-канале Закономика.