Как не лишиться квартиры в банкротстве
Что делать, чтобы сохранить единственное жилье неприкосновенным?
Отвечает Артем Денисов denisovlawyer.ru
Единственное жилье
Единственное жилье– это единственно пригодная для проживания Должника площадь. Это значит, у гражданина должны отсутствовать иные объекты недвижимости, и он должен быть зарегистрирован в таком жилье.
По общему правилу, единственное жилье обладает иммунитетом, а значит Должника нельзя лишить недвижимости. Исключение – это ипотека.
Существует заблуждение, что если жилье единственное, значит его не заберут у Должника ни в коем случае. Поэтому поголовно стремятся распродать и раздарить недвижимость и зарегистрироваться в самом ценном активе, чтобы спасти его.
Что произошло в 2021 году
В апреле 2021 года Конституционный Суд РФ указал, что единственное жилье может быть реализовано в зависимости от каждого конкретного случая. То есть суд вправе дать свою оценку поведению Должника и принять решение о реализации недвижимости в целях расчета с кредиторами.
При этом, по общему правилу, Должнику должны предоставить жилье, отвечающее минимальному размеру, установленному в регионе. Например, в Мск – это 10 кв. м. на 1 человека.
В августе 2021 года Верховный Суд РФ определил порядок реализации единственного жилья:
- выяснение рыночной и реальной стоимости
- определение с тем, что будет предоставлено взамен "роскошного" жилья
- подсчет затрат на мероприятия: продажа, покупка и пр.
- определение суммы, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены недвижимости
- проверка, не будет ли сумма слишком маленькой, из-за чего продажа недвижимости выполнит исключительно «карательную функцию» и не поможет эффективно погасить требования кредиторов
На дату написания статьи суды поддерживает вышеназванную практику и смелее решают вопрос о продаже или размене единственного жилья.
Риски
Суды позволяют реализовать единственное жилье в следующих случаях:
- жилье является "роскошным"
То есть недвижимость во многом превышает установленные в регионе нормативы, например, Должник проживает в доме с площадью 900 кв.м. - Должник злоупотребляет правом
То есть поведение гражданина-банкрота направлено на сокрытие активов во вред кредиторам.
Советы
Поскольку каждая ситуация индивидуальна и гарантированных средств сохранения активов не существует, предлагаю идти от обратного, то есть избегать вышеназванных рисков, прежде всего, злоупотребления правом.
- Сотрудничайте с арбитражным управляющим, судом и кредиторами
Например, не ждите, пока управляющий получит ответы на запросы в Росреестре: лучше ответьте самостоятельно. Росреестр предоставляет информацию за последний 10 лет, потому утаить что-либо проблематично. Это же касается и активов супруга. - Не выводите и не утаивайте активы
Например, не стоит формально пытаться реализовать жилье якобы в пользу третьих лиц. В одном из дел Должник "избавился" от квартиры и передал ее по цепочке сделок следующим образом: Должник – подруга – супруга. Суды расценили это как намерение скрыть актив и вывести его из конкурсной массы.
Сделки, совершенные за 3 года до банкротства, могут быть оспорены. - Не бездействуйте
Например, не стоит тянуть с регистрацией в самом ценном активе.
В одном из дел Должник зарегистрировался в большом загородном доме только после начала банкротства, мотивируя это тем, что долго делал ремонт. Суды расценили это как намерение лишить кредиторов возможности реализовать самый ценный актив.
Также в преддверие банкротства и, конечно, в самой процедуре не стоит:
- подписывать мировые соглашения с уплатой завышенных алиментов
- продолжать получать прибыль в обход арбитражного управляющего
- заключать брачные договоры и передавать все активы супругу
- менять местожительство с целью затруднить ведение дела
- дарить свои активы друзьям и родственникам и пр.
Советы помогут не только сохранить активы, но и добиться списания долгов кредиторов, то есть их можно применять и к иным ситуация в банкротстве.
В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.
Расскажите пожалуйста как не лишиться квартиры, если банкротится решил её предыдущий собственник и выводы оценки стоимости у его кредиторов расходятся в вашими результатами оценки в 2 раза.
Титульное страхование не предлагать, там почти у всех такое в исключениях.
Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно вникать в суть ситуации и все досконально изучать, как впрочем, и упомянул автор ниже. Если в двух словах, то нужно доказать, что сделка соответствует рыночным условиям, вреда ни Должнику, ни Кредиторам не причинила, стороны не аффинированы и пр.
Вопрос скорее "какие действия нужно предпринять чтобы минимизировать риски подобной попытки".
Боюсь, что это зависит все же от третьих лиц: их воля оспаривать сделку или нет. Утаить что-либо проблематично: выписка из ЕГРН выдается за день. Далее просто ситуация раскручивается.
Со стороны покупателя нужно быть готовым доказать чистоту сделки и оплату, даже если в договоре цена указана иная.
Как избежать в целом ситуации оспаривания при покупке квартиры, пожалуй, тема отдельного поста. Но если вкратце советы все те же: добросовестность и проверка продавца и актива.
Вообще то стоимость определяет не кредитор. Как была проведена сделка? Наличными? По безналу? Если кредитор бывшего владельца имеет решение суда по иску на руках,то оптимально было бы связаться с ним и сказать на какой счёт были отправлены вами деньги за сделку,и пускай с дисковым бежит в банк. А если наликом платили,то вам никто никаких гарантий не даст, оспорит ли кредитор бывшего владельца сделку. Да и если он успел со счёта деньги снять,то тоже для вас ничего хорошего. Кстати это повод написать заявление в полицию,по усмотрению в мошеннических действиях
Стоимость определяют оценщики (действующие от имени) кредиторов.
> по усмотрению в мошеннических действияхУ меня прямо сейчас у друзей семьи такая ситуация. Сделка через аккредитив(безнал, факт передачи денег безналом не оспаривался).
Захеджировались хорошо: на момент сделки КИ продавца в БКИ была почти чиста(1 кредит на 50к), титульное есть, но этот риск в исключениях(у всех).
Пока спасает то, что оценка покупателя была на момент сделки в 2019 году, а кредиторов зачем-то на 2021ый.
Недвижка подорожала из-за естественных причин(метро открыли, инфры достроили).
Кредиторы были в курсе, все документы в их распоряжении, заседание в январе.
Управляющий (документы сам не видел) считает что действует в интересах кредиторов и успешной практики разворота таких сделок у него >75%.
На банкрота или управляющего?
Если на момент заключения сделки купли-продажи недвижимости,у него обязательств перед кредитором не было,и на этом основании рассматривать правомерность сделки не будут. А если перед сделкой он набрал долгов,продал квартиру,не выплатил кредитору,то тут усматривается мошенничество. Со своей стороны вы можете заявить ходатайство что оценочная стоимость жилого помещения занижена,и произвести оценку,или затребовать от суда сделать экспертную оценку. Но лучше самим сделать оценочную стоимость до суда.
Если у тебя одна квартира кто тебя ее лишит ?
Если это жильё "роскошное" то без проблем. После позиции ВС и КС это стало возможным, продадут роскошное единственное и купят/предоставят "обычное".
Комнатку в хрущевке. Где-нибудь в Нижних Ебенях Сиротского района Заполярной области.
После какого? Это когда одна хитроумная решила что перед банкротством может купить квартиру,и ссылаясь что единственное жилье, думала прокатит? Вы хоть вкурсе ак там было все на самом деле или кто-то где-то что-то сказал? Так вот там баба взяла денег у мужика под расписку. Отдавать отказалась. В итоге был суд,суд присудил вернуть. Баба не работает. Жила в единственном жильё. Решила обанкротиться. Перед этим продала квартиру,ввалила наличку,и купила новую. Потом подала на банкротство. Мужик узнал об этом,и подал иск. Суды отказали,ссылаясь что у бабы единственная квартира. Тогда он подал жалобу в Конституционный и выиграл ссылаясь на то что до этого был иск,по которому она должна денег была,суд принял во внимание что она не исполнила обязательства перед мужиком и на тот момент обладала суммой для погашения за должности,и ссылаясь на тото что сделку можно оспорить согласно законодательству постановил продать жильё,и вернуть деньги мужику,а остатки отдать бабе. Так вот,никто не отменял того что при банкротстве нельзя забирать единственное жильё,и как и было раньше есть сроки при которых можно оспорить сделку с движемым и недвижемым имуществом. Эту историю сделавшую при помощи журналистов уже как только не разбирали и вдоль и поперёк,и под микроскопом. И тут хайп только у журналистов,и типа юристов диванных. А всего лишь оспорили сделку согласно действующего законодательства
А после этого дела о которым вы говорили Верховный Суд дал конкретные разъяснения в каких случаях могут изъять единственное жильё.
Давай ссылку
Я повторяю,эту ситуацию уже не один десяток нормальных юристов разобрали,и все в один голос сказали что была оспорина сделка,и ничего нового нету,а лишь хайп от журналистов. И как осталось единственное жильё неприкосновенным,так оно и осталось неприкосновенным. А вот если ты имея задолженность и решение суда ,решишь провернуть сделку с собственностью,то учти что её могут оспорить
Даже автор написал Злоупотребление правом. В этом случае на который все так упорно ссылаются именно и было злоупотребление правом. Простым языком она увеличила свою жил площадь в тот момент когда должна была денег по суду,не исполнив решение суда. И мужик это доказал в Конституционном суде,и оспорил сделку.
Там где оспаривались сделки я с этим даже не спорю, это и без КС РФ понятно было.
со вступлением в силу итогового решения по настоящему делу абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации в дальнейшем не может служить нормативно-правовым основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения, в нем указанные, если суд считает необоснованным применение исполнительского иммунитета, в том числе при несостоятельности (банкротстве) гражданина-должника, поскольку отказ в применении этого иммунитета не оставит его без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма.НО КС РФ постановил, что
То есть если грубо говоря (к примеру) вы зарегистрированы в допустим квартире матери, но она не ваша и норма жилья на вас хватает, но при этом у вас есть большой жилой дом его могут отобрать потому что без жилища отказ в применении иммунитета не оставит. но могут и не забрать. То есть каждое дело теперь будет индивидуально рассматриваться, сейчас нельзя с уверенностью сказать заберут или нет, но при этом предоставить должны другое будут.
А эта позиция уже была всегда (тоже из КС):
Среди обстоятельств, которые могли бы иметь значение в соответствующей оценке поведения должника, предшествующего взысканию долга, суды, помимо прочего, вправе учесть и сопоставить, с одной стороны, время присуждения долга этому гражданину, в том числе момент вступления в силу соответствующего судебного постановления, время возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих процессуальных событиях и, с другой стороны, время и условия, в том числе суммы (цену) соответствующих сделок и других операций (действий), если должник вследствие их совершения отчуждал деньги, имущественные права, иное свое имущество, с тем чтобы приобрести (создать) объект, защищенный исполнительским иммунитетом.Это всегда так было и с этим никто не спорит (недобросовестность + оспаривание сделки), эта позиция всегда была, причём КС РФ об этом говорил ещё даже в 2012. Но при этом предоставят также другое жильё несмотря на это.
Ну так я об этом и писал. И это все было до этого определения.
И рассматривалось это всегда в том порядке,что нароет фин управляющий,и какие доказательства предоставит кредитор
А то что вы описали,это называется не ,,единственное жильё,, а владение несколькими обьектами недвижимости. И которое всегда учитывалось при банкротстве,так же как и наличие автомобиля,лодки,или других предметов роскоши