Нередки случаи, когда два человека между собой заключают договор займа, подкрепляя его условия залогом недвижимого имущества.
Однако у граждан, заключивших такой договор под гнетом тяжелых жизненных обстоятельств, появляется вопрос, возможно ли оспорить данный договор залога (ипотеки) и снять с объекта все обременения?
В данной статье я постараюсь ответить на данный вопрос.
Необходимо отметить, что согласно Письму Министерства Финансов Российской Федерации № 05-09-11/60828 от 24.06.2022 года, предоставление физическими лицами займов не запрещено законом, однако в соответствии со статьей 336 ГК РФ, залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Указанной позиции также придерживается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
О чем же говорят Министерство Финансов и Росреестр?
Согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ, Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
Так, в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» особенности условий договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».
Статья 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (статья введена с 02.08.2019 года), определяет закрытый перечень лиц и организаций, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
К ним отнесены:
- кредитные организации;
- кредитные потребительские кооперативы;
- сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы;
- Федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;
- организации, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенные в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов;
- микрофинансовые организации.
Согласно п. 1.5 ч. 1 ст. 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)» требования части 1 и 1.2 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Иных заимодавцев, на которых не распространяются требования части 1 указанной статьи, в законе не поименовано.
Соответственно, частью 1 статьи 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)» займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены.
Следовательно, что Закон «О потребительском кредите (займе)», за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Таким образом, лица, не указанные в статье 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)», в том числе физические лица, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.
Исходя из положений ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества и заключенный между физическими лицами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, является ничтожной сделкой, поскольку нарушает ч. 1 ст. 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)».
Таким образом, мы можем сделать вывод, что в случае заключения договора займа под залог недвижимого имущества после 02.08.2019 года, договор залога (ипотеки) должен быть признан ничтожной сделкой, в связи с чем, к нему применяются последствия недействительной (ничтожной) сделки (ст. 167 ГК РФ)
Спасибо за прочтение!
Добрый день, Александр, внесите пожалуйста правки в данную статью, так как Ваши разъяснения не актуальны с учетом:
1) Разъяснений, данных в письме ЦБ от 15 июня 2021 г. N 015-44-5/5448. Цитирую фрагмент:
"При этом указанный Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займа физическим лицом.
Таким образом, по нашему мнению, законодательством Российской Федерации не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской (исходя из признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации)."
2) Пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей": Ипотекой могут обеспечиваться в том числе обязательства по договору займа, заключенному гражданами между собой для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (статья 2 Закона об ипотеке). К таким правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности (статья 1, пункт 3 части 1 статьи 3 названного закона).
Добрый вечер! Я правильно понимаю, что если я, предположим, выдам займ своей коллеге под залог её квартиры, то такой договор будет ничтожным? При том, что для нас обоих это разовая сделка, и выдача займов физическим лицам не является для меня профессиональной деятельностью?
Все верно, Владислав, однако недавняя практика показывает, что Росреестр может пренебречь данными нормами права
Здравствуйте! Подскажите - под этот запрет *беспроцентный* займ под залог недвижимости между ифздицами тоже попадает?
@Ruslan Imaev Здравствуйте, сюда, согласно прямой букве закона, относится любой займ между физическими лицами под залог недвижимого имущества. Однако, как я писал выше, в последнее время Росреестр иногда пропускает такие сделку на регистрацию
Здравствуйте, правильно ли я понял, если мы в договоре займа укажем что Займ целевой для предпринимательской деятельности под залог недвижимости , то такой договор не является ничтожным?
Если заключить договор займа с ИП или ЮЛ, а также с физ лицом, с указанием условия предоставления займа под ведение предпринимательской деятельности, указанный залог может быть зарегистрирован в Росреестре
Здравствуйте! Что делать если Росреестр зарегистрировал такую сделку? Заявление в суд? А на кого? Росреестр или кредитор?