Договор из интернета или отказ платить по счетам

За консультацией к нам обратился директор ООО, собственник офисного здания в городе Севастополе. Он посетовал, что есть у него один арендатор ИП, который не платит арендные платежи в том размере, в каком они были оговорены сторонами.

В связи с ненадлежащим выполнением арендатором своих обязательств по уплате арендных платежей Общество попыталось самостоятельно через суд досрочно расторгнуть договор, заключенный на 11 месяцев, но суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что оплата платежей не в полном объеме не является достаточным основанием для расторжения сделки.

Кроме того, из-за ошибок, допущенных в договоре аренды помещения, «скачанного» Обществом из Интернета как образец, суд признал этот договор заключенным на неопределенный сроки по прошествии 11 месяцев арендатор, сославшись на решение суда, отказался освобождать офисное помещение.

А существенные ошибки в типовом договоре были: стороны не конкретизировали срок заключения договора и его цену, как того требовал закон, поэтому Общество могло претендовать только на частичное взыскание арендных платежей.

Хотя, обратившись к юристу еще до заключения договора, владелец офиса мог заключить такой договор аренды, который бы «страховал» его интересы на случай неуплаты арендной платы или отказа арендатора освободить помещение намного больше, чем это предусмотрено законом.

Не зная как найти выход из сложившейся ситуации, директор ООО обратился за помощью к нашим юристам. Его желанием было как можно быстрее выселить арендатора с наименьшими для себя рисками и потерями и взыскать с него задолженность по арендным платежам.

После анализа договора аренды и судебного акта Директору рекомендовали сначала инициировать процедуру расторжения договора в соответствии с действующим законодательством, в частности, направить уведомление о расторжении договора аренды и в случае отказа арендатора освободить помещение после истечения установленного срока обратиться в суд с иском о возложении на ИП обязанности освободить незаконно занимаемое офисное помещение и взыскании задолженности по арендным платежам.

Арбитражный суд города Севастополя, рассмотрев иск ООО в порядке упрощенного производства, принял решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В своем решении суд также констатировал факт соблюдения арендодателем установленной законом процедуры расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, без чего «выселение» арендатора было невозможно.

Апелляционная инстанция по результатам рассмотрения жалобы ответчика оставила без изменения решение суда первой инстанции, а также указал, что в связи с расторжением договора арендатор занимал офисное помещение в отсутствие законных на то оснований.

В итоге директор ООО остался доволен, арендатор освободил офис и оплатил задолженности.

Наши рекомендации: надо понимать, что типовые документы, в том числе договоры, скачанные с просторов Интернета, надо детально прорабатывать и принимать во внимание особенности каждой ситуации.

Автор: Малишевская Вероника, юрист юридического центра "Вектор-Право"