Кейс профессионалов: как в региональном городе создать градостроительную документацию для исторического поселения

Открываем рубрику градостроительных кейсов, в которой будем делиться проектами разного масштаба — уже реализованными и готовыми к воплощению. Над проектами в этой сфере трудится отдельное направление — компания «РУТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», куда входят специалисты по градостроительству и архитектуре, а профессиональную поддержку им оказывают юристы, социологи, финансисты и не только. Откроет галерею проектов кейс о масштабной и перспективной работе над будущим историческим поселением в одном из региональных городов.

Название, суть и сроки проекта

С июля по сентябрь 2021 года команда работала над проектом определения границ, предмета охраны и требований к градостроительной документации в пределах исторического поселения регионального значения Оренбург.

По факту этот проект оказался частью большой работы в течение трёх лет. Специалисты компании принимали участие в разработке мероприятий для стратегии развития исторического центра города в 2020 году и разработке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия параллельно с историческим поселением. Именно в концептуальной целостности заключается большая ценность каждого из трёх проектов и всей работы.

Резюмируем — в течение нескольких месяцев команда градостроителей из «ОКТОГОНа» работала над третьей частью общего проекта, включавшего целый ряд задач, к которым специалисты также были причастны:

— определение границ, предмета охраны и требований к градостроительной документации в пределах исторического поселения

— стратегия развития исторического центра этого города

— разработка проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия параллельно с историческим поселением.

Важные задачи проекта

Главной целью для специалистов было разработать документ, который будет, с одной стороны, охранять, а с другой — развивать городскую среду. Важно, чтобы этот проект можно было бы внедрить в существующую систему градостроительного регулирования при этом не законсервировать городскую ткань.

Этапы проекта: от старта до реализации

На реализацию всех трёх проектов в рамках целостной задачи у команды ушло 3 года. Подготовка проекта городского исторического поселения заняла половину этого периода — полтора года. Пошагово этот процесс выглядел так:

• Сбор исходных данных. Работа с архивными справками и существующей информацией, погружение в историю городской среды.
• Натурное обследование территории. Фотофиксация, анализ сохранности объектов и среды, выделение ценностных характеристик.
• Историко-культурный опорный план. Картирование собранного материала в соответствии с задачами проекта. Вывод по каждому из направлений получившегося историко-культурного опорного плана.
• Проект границ исторического поселения. На основании получившегося плана специалисты выявили границу территории, представляющую историко-градостроительную ценность.
• Проект предмета охраны исторического поселения. В границах исторического поселения выявили и зафиксировали все объекты, пространства, визуальные раскрытия, доминанты, морфотипы застройки, представляющие ценности.
• Формирование особых требований к градостроительной документации. Задачей было разработать требования к градостроительным регламентам, которые будут соответствовать ценностям исторического поселения, охранять объекты в его границах и при этом создавать условия для развития города.
• Финансово-экономическое обоснование проекта. На этом этапе специалисты подтверждали баланс эффективности предложенных требований к градостроительным регламентам и охраны ценностей исторического поселения.

Сложности и вызовы в работе над проектом

В процессе работы команда столкнулась с двумя основными сложностями:

— Получить сведения из местного архива обычно непросто, это утилитарная проблема. «В данном случае само здание архива находилось в аварийном состоянии, поэтому при запросе каждого нового документа мы должны были беспокоить сотрудников МЧС», — вспоминает руководитель компании «РУТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Мария Черноталова.

— Сфотографировать объекты. «Все объекты в частной собственности, а нам предстояло провести съёмку с разных сторон здания, а иногда и изнутри. Нам приходилось заходить в квартиры, иногда в заброшенные здания и дворы. Где-то было откровенно говоря страшно, где-то люди не хотели идти на контакт», — рассказывает Мария Черноталова.

Уникальность проекта: две составляющие

Этот проект получился действительно уникальным по двум причинам. Во-первых, в современной истории региональных городов не так много примеров, когда в населенном пункте со статусом исторического поселения удаётся разработать полный перечень необходимой документации. Как правило, регионы избегают дополнительного регулирования. К тому же такая документация не допускает ручного режима управления — то есть в границах исторического поселения нельзя отклонится от предельных параметров или сделать исключение для какого-то объекта. «Именно поэтому решение о разработке и в дальнейшем ее утверждении свидетельствуют о реальной ценности города для людей, которые его регулируют, живут в нем и развивают бизнес», — подчёркивает Мария Черноталова.

Во-вторых, в одном проекте команде удалось последовательно синхронизировать три разных документа, разработанных для регулирования развития и охраны исторического центра города, а затем интегрировать их в документы стратегического и территориального планирования. «Особенно важно, что разработка и утверждение объединённых зон охраны и исторического поселения происходила параллельно. Это привело к максимально возможной согласованности требований к архитектурным и планировочным решениям для каждого квартала. На первый взгляд, всегда кажется что это никакая не уникальность, а логичная банальность, но на практике все иначе», — резюмирует Мария Черноталова.

Три интересные особенности проекта

Важным нюансом, который добавил проекту уникальности, стала детальная работа с исторически-ценными градоформирующими объектами (ИЦГО). На сегодняшний день они носят неопределенный статус в федеральном законодательстве, и по факту каждый регион сам для себя формулирует правила работы с ними. В рамках этого проекта специалисты смогли:

— Выявить эти объекты

— Сделать каталог с их описанием: у каждого объекта появилась своя карточка с фото, датой постройки, описанием декора. «Это важно, так как ИЦГО — это в основном традиционная застройка, характеризующая конкретный этап эволюции градостроительной ткани. Эти объекты не описывают в исторических книгах и они редко связаны с какими-то известными именами. Поэтому, по сути, мы создали этот архив для будущих пользователей», — объяснила Мария Черноталова.

— Описать разрешённые и запрещённые действия с этими объектами.

Все три пункта важны, когда законодательство очень условно описывает ценность объектов и порядок работы с ними.

Взаимодействие с заказчиком

Заказчик очень внимательно подошел к каждому элементу документации — ведь специалисты работали с территорией, где уже живут люди, идет стройка, планируются объекты. Это пространство принадлежит не государству, а жителям, инвесторам. Поэтому любая ошибка или непоследовательность решений способны вызвать мощнейший резонанс среди горожан, экспертных сообществ или отпугнуть бизнес. «Поэтому мы согласовывали каждый элемент карты и текста и в некоторых случаях искали компромиссы», — поясняет Мария Черноталова.

В процессе реализации проекта большое количество обсуждений оказалось посвящено перечню исторически ценных градоформирующих объектов. Этот статус объектов фиксируют именно документацией исторического поселения. «В 95% случаев это жилые дома, которые теперь подлежат охране. Естественно, собственник объекта редко бывает рад, что жил в обычном доме, красил стены, как хотел, достраивал и перестраивал, а теперь его ограничили в этом. Поэтому нам было важно доказать средовую ценность каждого из объектов. И действительно не во всех случаях нам хватило аргументов», — говорит Мария Черноталова.

«Другой момент, который требовал проработки и постоянного взаимодействия, — это согласование с регламентами объединённых зон охраны. Иногда регламент конкретного объекта культурного наследия позволял предусмотреть большую высоту для нового строительства, но мы настаивали на сокращении. Ведь несмотря на то, что ОЗО и ИП регулируют одинаковые характеристики и локации, на самом деле они охраняют разные параметры среды и объекты».

Ценность проекта: почему его так важно реализовать

Формат исторического поселения позволяет изменить статус многих требований к архитектуре зданий и городской среде в историческом центре из рекомендательного в обязательный. Последствия этого процесса отражаются на облике улиц: появляется возможность, с одной стороны, создать визуальный и эмоциональный комфорт, а с другой — проявить историческую, градостроительную, архитектурную, культурную ценность города.

Также реализация проекта способна выявить и зафиксировать ценные визуальные раскрытия, озеленение, ландшафт города. Как правило, типовые градостроительные документы фиксируют типовые решения для городской среды, тогда как индивидуальные требования выглядят чрезмерными и неуместными, если не имеют четкого обоснования. Статус исторического поселения как раз обеспечивает это обоснование! Документ содержит требования, которые создают индивидуальный облик города, и обоснование, почему так важно их реализовать.

Три причины, по которым, на ваш взгляд, этот проект однозначно заслуживает реализации:

1. Синхронность требований, возможных к интеграции в иные документы, регулированию и контролю

2. Баланс ценности локации и инвестиционной привлекательности

3. Отсутствие экстремальных ограничений, характерных для консервативных проектов в исторической среде.