Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Поехали!

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Почему?

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

По закону — нет.

А точно?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

К сожалению, да.

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

Да, может.

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать :)

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Всем успехов!

0
31 комментарий
Написать комментарий...
Serge Ovchinnikov

Как снизить арендную плату - вот еще популярнейший вопрос :)

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Согласен) Жаль ,что он, к сожалению, не юридический (

Ответить
Развернуть ветку
3216q114

КО подсказывает: Переехать туда где аренда дешевле.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Kelerius

Изучи PHP и иди на фриланс. Не благодари.

Ответить
Развернуть ветку
Василий Королевский

На интернет и мобильник деньги есть,  а вот на поесть нет я конечно поверю 

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Михаил Орлов

Сдаем помещение под кухню. Кто знает, можно ли включать в арендную плату электроэнергию? И можно ли ставить арендную плату в зависимость от потребленной электроэнергии? Не будет ли это перепродажей электричества (которая запрещена, т.к. без лицензии и с нарушением установленного тарифа)?

Ответить
Развернуть ветку
Ekaterina Tekina

Здравствуйте!

Счета за электроэнергию выставляются отдельно как "возмещение расходов за электроэнергию"

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Kolpakov

Отличная статья, все кратко и по делу

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Спасибо!

Ответить
Развернуть ветку
Ольга Беляева

Добрый день!

Договор аренды заключён на неопределённый срок. Арендодатель хочет расторгнуть договор и сдать помещение другому арендатору под такой же вид деятельности (Кафе). В договоре стоит срок об уведомлении 1 месяц. У Кафе заказы расписаны до осени. По оплате аренды споров не было, условия договора не нарушались, 2 года «раскручивали» это место. Имею ли я право оспорить расторжение в одностороннем порядке. Могу ли оспорить срок уведомления, признать его кабальным. 

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

1) Да. 2) Нет

Ответить
Развернуть ветку
Артем Аракелян

Добрый день!

Ситуация такова, заключён договор субаренды с Управляющей Компанией торгового центра, по решению суда ТЦ закрыт за несоответствие противопожарной безопасности, собственник и УК разные юрлица, стоим в простое более 6 месяцев, собственник пытается устранять нарушения расчётами пожарных рисков и отстаивания их  в суде, пока безрезультатно, суд принимает доводы прокуратуры и не снимает ограничения по ведению деятельности. В данном ТЦ успешно вели деятельность на протяжении 5 лет, за  время простоя ведём начисление зарплат сотрудникам. 

Какие наши шансы в суде возместить убытки и недополученую прибыль?
Нам на кого подавать в суд? На собственника или УК? 

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Подавать однозначно на того, с кем договор заключен. Шансы 50/50 надо договор смотреть ваш, формально помещением вы же пользуетесь, другой момент что помещение должно быть торговым, а торговать невозможно, надо договор смотреть

Ответить
Развернуть ветку
Артем Аракелян

Спасибо

Ответить
Развернуть ветку
Татьяна Гонтарева

Добрый день! Мы сдаем в аренду нежилые помещения. В некоторых из них стоят громоздкие станки и оборудование. Арендатор согласен использовать такое помещение. При этом он сам не пользуется этим оборудованием, оно ему для работы не нужно. Как оговорить в договоре аренды наличие этого имущества в помещении? 

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Да просто опишите его, сделайте фото и приложите к договору. Если имущество на балансе, укажите инвентаризационные номера

Ответить
Развернуть ветку
Татьяна Гонтарева

Спасибо.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev

Вопрос: как влиять на арендодателя, которые сдаёт свободные имеющиеся помещения той же площади (с тем же характеристиками) дешевле, чем пролонгирует текущий договор с существующим арендатором?

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Да никак. Договариваться. Свобода договора у нас, тем более между предпринимателями. Обязанность давать одинаковые цены ( публичный договор) у нас только в рознице

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Ну в смысле с потребителями

Ответить
Развернуть ветку
Evgenia Kvitka

Доброго времени суток!
А каким образом можно мотивировать отказ в предоставлении доступа к онлайн-кассам? Сейчас идет согласование договора аренды помещения с условиями арендной ставки с процентом от товарооборота.

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Ну так если вы так договариваетесь, зачем вам это? Ну фикс предложите платить как вариант... это свобода договора - договаривайтесь

Ответить
Развернуть ветку
Evgenia Kvitka

Заранее не были заявлены условия именно про доступ. Но я поняла Ваш ответ, спасибо.

Ответить
Развернуть ветку
Иван Иванькович

Добрый день.
Моя деятельность попала под ограничения в том регионе где я арендую посещения в ты.
Арендодатель существенно снизил аренду, но настаивает на том, что я обязан оплачивать эксплуатационные платежи в полном объёме. На уступки не идёт. Договора длинные. Расторгаются с уведомлением за 6 месяцев. В первый же день ограничений отправил письмо в администрацию с уведомлением о том, что приостанавливаю деятельность согласно распоряжению правительства и прошу не выставлять счета.
1. Есть ли повод доказать что я не мог осуществлять деятельность, а значит и пользоваться услугой и соответственно оплачивать?
2. Могу ли я вывезти товар и оборудование ? из статьи понял что да.
3. Сможет ли арендодатель взыскать с меня полную аренду, несмотря на то что не выставлял эти счета и письменно предложил её не платить? ДС не заключено.
4. Может ли обязать меня отстоять весь срок после моего уведомления о расторжении?

Ответить
Развернуть ветку
Евгения

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Администрация поселка выдала квартиру по договору найма,  наниматель уже на протяжении нескольких лет осуществляет предпринимательскую деятельность в этой квартире (пекарня), и теперь требует чтобы администрация выделяла стройматериалы на ремонт данной квартиры. Должна ли администрация выделять стройматериалы на ремонт данной квартиры?

Ответить
Развернуть ветку
Ильяр Азаматов

Может ли арендодатель выселить и расторгнуть договор в одностороннем порядке, и не оплатить сумму внесенную арендатором за месяц проживания. Договор имеет срок окончания, нарушении не было со стороны арендатора и было подано заявление в полицию арендатором. 
P.S. были начаты ремонтные работы со стороны арендодателя и взята за неделю оплата за следующий месяц.

Ответить
Развернуть ветку
Екатерина Соснина

Добрый день! Каким НПА подкрепить свою позицию в отказе сдачи помещения юридическому лицу, помимо 608 статьи ГК РФ? Мы тоже юр.лицо, не хотим сдавать никому помещения свои.

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Так не сдавайте и все) зачем вам НПА?

Ответить
Развернуть ветку
Екатерина Соснина

Спасибо!)

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Могилёвкин

Станислав, добрый день! А если договором аренды между двумя юр. лицами предусмотрена возможность удержания имущества до расторжения договора аренды при неоплате аренды, к примеру? Это законно? Если арендодатель ссылается на договор и п. 3 ст. 359 ГК РФ...

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Сазонов
Автор

Учитывая что это закреплено в договоре, то да. Закону такие положения договора не противоречат.

Ответить
Развернуть ветку
28 комментариев
Раскрывать всегда