В 2015 году мужчину купил квартиру на этапе строительства у застройщика.
В 2016 году дом был успешно сдан, и мужчина получил свою квартиру.
Правда, квартира была меньше чем было в ДДУ.
Точнее, квартира с площадью балкона была такой же, как и в ДДУ. Вот только в ДДУ не было указано, что площадь квартиру учитывается с балконом. Разница была 2,6 кв. м при общей площади квартир 61,8 кв.м.
Мужчину такой расклад не устроил и подал досудебную претензию застройщику с требованием компенсировать разницу в площади.
Застройщик отказал и сослался на п.4.4 в ДДУ, в котором черным по белому написано:
"в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, перерасчёт цены договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится".
Дольщик пошел в суд.
Что решили суды
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора.
Поэтому:
– пункт 4.4 договора ДДУ признать недействительным;
– взыскать с застройщика в пользу истца денежные средства в качестве соразмерного снижения цены в размере 106 773 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 53 886, 50 руб.
Но апелляция и кассация решение отменили:
условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиком с учётом уточнения фактической площади квартиры не заключалось.
Дольщик дошел до Верховного суда РФ (ВС РФ). Как оказалось, не зря.
Позиция ВС РФ
1. Предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён. Должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
2. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
3. п. 1 и п. 2 ст 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
4. Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
5. По смыслу ст. 5 и ст. 7 No 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
6. Как следует из материалов дела, условиями договора не согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части её уменьшения, так и в части её превышения.
Решение ВС РФ
1. Апелляционное определение судебной коллегии и определение кассационного суда отменить.
2. Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в апелляционный суд.
Выводы
Идея застройщика конечно огонь: запретить перерасчет по площади и … конечно, строить квартиры меньшей площади.
Хорошо, что Верховный суд разобрался (как и суд первой инстанции)
Плохо, что для этого надо было дойти до этого самого суда.
–––––––––––––––––––––––––––––––––––
Телеграм - канал “Риэлтор не нужен!” - ранний доступ к новым статьям, но и статьям!