Суд с банком по ипотеке

Статья дополнена 25.02.2024 г.

Что делать, если нет возможности платить по ипотеке. Причины, по которым банк может рассмотреть реструктуризацию кредита и ипотечные каникулы. Что нельзя делать должнику. В каких случаях банк возбудит судебный процесс и в каких откажет. Чем может помочь юрист.

Содержание:

• Что такое ипотека
• Что делать, если не можете платить по ипотеке
• Причины, по которым банк может рассмотреть реструктуризацию кредита и ипотечные каникулы
• Что не нужно делать должнику
• В каких случаях банк возбуждает судебный процесс
• Подсудность
• Какие вопросы разрешает суд при ипотечном споре
• В каких случаях суд откажет кредитору в иске
• Чем может помочь юрист
• Еще один вариант не потерять недвижимость

Ипотека — это денежные средства, которые выдает кредитор, как правило банк, на приобретение недвижимого имущества (квартиры или дома) под проценты, при этом недвижимость выступает в качестве залога.

Например, гражданин, имея на руках 1 млн. рублей, приобрел квартиру, стоимостью 5 млн. рублей, в ипотеку, сроком на 20 лет. Следовательно гражданин будет выплачивать банку в течение 20 лет тело кредита (4 млн. рублей) и проценты по кредиту, как правило ежемесячно, равными платежами и все 20 лет недвижимость будет находиться в залоге у кредитора.

В случае, если наступили финансовые проблемы, и вы не можете продолжать платить ежемесячные платежи, то вправе обратиться в банк с заявлением о предоставлении:

1. Реструктуризации кредита. В этом случае банк может изменить условия договора, отсрочить погашение кредита или увеличить срок погашения. Например, заемщика на работе перевели на другою должность, при этом зарплата уменьшилась. Банк посчитал данный факт основанием для уменьшения ежемесячной суммы платежа за счет увеличения срока кредитования.
2. Кредитных каникул. В этом случае кредитор предоставит отсрочку платежей до 6 месяцев. Например, заемщик потерял работу, поэтому банк предоставил кредитные каникулы сроком на 3 месяца, чтобы заемщик смог трудоустроится на другую работу.
3. Продажи залога. Заемщик (созаемщики) вправе продать залоговую недвижимость или переоформить ипотеку на нового покупателя с разрешения банка. Например, супруги-созаемщики решили расторгнуть брак и разделить ипотечную квартиру. Для этого, с разрешения банка, был найден покупатель, деньги которого ушли на погашение кредита, а оставшаяся сумма была поделена между супругами в равных долях.

1. Потеря работы.
2. Снижение заработной платы, общего дохода семьи.
3. Декретный отпуск, по уходу за ребенком.
4. Срочная служба, мобилизация.
5. Утрата трудоспособности.
6. Обманутый дольщик.
7. Чрезвычайная ситуация.
8. Тяжелое заболевание.

1. Брать новый кредит для погашения старого. Такая схема приведет к «снежному кому» из долгов и в итоге — к потере залоговой недвижимости.
2. Бездействовать. Начинать искать пути решения необходимо с первого месяца просрочки. Банки готовы помогать заемщику в преодолении финансовых затруднений, но это необходимо делать своевременно.
3. Скрываться от банка. Самое безрассудное решение. В моей практике были клиенты, которые скрывались до последнего, пока приставы не выводили должника на улицу из проданной с торгов квартиры.

Помочь в реструктуризации кредита, предоставлении кредитных каникул, проведении сделки по продаже залоговой недвижимости может юрист по ипотеке.

С информацией об услугах адвоката по ипотеке, согласно Закону РФ «О защите прав потребителей», вы можете ознакомиться на сайте компании.

Согласно статьи 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке» кредитор вправе обратиться с исковым заявлением в суд с требованиями о расторжении договора, взыскании тела кредита, процентов, задолженности, пеней и продажи залога с публичных торгов.

Основания для подачи иска в суд:

• неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора;
• неуплата или несвоевременная уплата по обязательствам;
• банкротство должника;
• утаивание прав третьих лиц на предмет ипотеки;
• угроза утраты или повреждения заложенного имущества;
• отчуждение, изъятие залога государством;
• удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

Территориальная подсудность по ипотечным спорам определяется по месту регистрации ответчика. Таким образом, заемщику необходимо получать корреспонденцию по адресу, который был указан в договоре ипотеки.

Если заемщик поменял место жительства, то об этом факте необходимо уведомить кредитную организацию, иначе суд пройдет без участия ответчика, со всеми вытекающими негативными последствиями.

При ведении судебного процесса, судья разрешает следующее:

• Какую сумму ответчик должен выплатить истцу.
• Способ и порядок реализации заложенного имущества.
• Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая составляет 80% от экспертной оценки рыночной стоимости объекта.
• Обеспечительные меры по обеспечению сохранности недвижимости до ее реализации.

Суд откажет в продаже ипотечной недвижимости с торгов в следующих случаях:

1. Сумма образовавшегося долга не превышает 5% от стоимости ипотеки.
2. Период просрочки менее 3 месяцев.

Однако, если заемщик систематически нарушает условия договора по выплатам (более 3-х раз в течение года), даже если просрочка незначительна, то банк вправе обратиться в суд с исковыми требованиями.

Заемщику необходимо понимать, что если кредитор возбудил судебный процесс о расторжении договора, взыскании тела кредита, процентов, пени, продажи залоговой недвижимости с публичных торгов, то суд данные требования удовлетворит, если ответчик не будет предпринимать ответные действия.

При удовлетворении судом иска, недвижимость уйдет на публичные торги за минусом 20% от определенной судом стоимости. Например, истец в суде заявил, что задолженность по договору ипотеки составляет 6 млн. рублей, а стоимость квартиры — 8 млн. рублей, а не 10 млн., как на рынке. Ответчик данный факт проигнорировал, значит суд определит начальную продажную стоимость — 6,4 млн. рублей.

Как правило, недвижимость не продается на публичных торгах сразу и на втором круге объект понизится в цене еще на 15%. Таким образом, рассматривая вышеуказанный пример, квартира будет продана за 5,44 млн. рублей и ответчик останется должен банку — 560 тыс. рублей.

В таких случаях юрист по ипотеке добивается увеличения стоимость залогового объекта, путем проведения оценки, также юрист заявляет о снижении пеней, штрафа.

Параллельно с этой работой юрист старается затянуть процесс, что в итоге способствует заключению мирового соглашения.

В моей практике удавалось оценить квартиру выше рыночной стоимости, снизить пени, штрафы, затянуть процесс на полгода и за это время заемщику удавалось найти денежные средства и после погашения задолженности, банк отзывал иск.

Также удавалось убедить банк перезаключить ипотечный договор на благоприятных для ответчика условиях.

Таким образом, участие юриста по ипотеке позволяет уменьшить риски потери залоговой недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 54 ФЗ № 102 «Об ипотеке», должник вправе попросить суд отсрочить реализацию залоговой недвижимости с публичных торгов на срок до 1 года. Это право можно реализовать на этапе судебного процесса, инициированного банком, после вынесения судом решения о продажи недвижимости с торгов или в ходе исполнительного производства.

Если заемщик погасит за этот период задолженность перед банком, то суд отменит решение о реализации залоговой недвижимости.

Также заемщик может использовать предоставленную судом отсрочку для продажи недвижимости по рыночной стоимости новому покупателю.

Другие полезные юридические статьи на vc.ru по ипотеке, кредитам.