Защита собственности и банкротство продавца

Айрат Салимов

С недавнего времени меня занимает такой аспект защиты недвижимости, как титульное страхование. В целом это хороший и полезный продукт, который позволяет избежать множество неприятных моментов.

Все бы хорошо, да не все так однозначно.

Недавно я общался со своим старым знакомым Аделем Гузаировым, он юрист широкого профиля, владеет своей компанией, которая может решить все юридические вопросы клиентов. Каждый сотрудник специализируется в конкретном направлении и, соответственно, является профессионалом своего дела.

Мой знакомый сказал, что особое внимание стоит уделить банкротству физических лиц, поскольку стало много исков в этой сфере деятельности. Как это происходит? Одни хотят уйти от долгов через банкротство, а другие борются с теми, кто хочет списать долги. Такая практика возникла недавно, поэтому у клиентов много вопросов по этому поводу. Самый популярный из них звучит так: «Если я куплю что-либо у человека, который впоследствии окажется банкротом, останется ли это имущество у меня?».

На текущий момент, если вы купили, например, квартиру, а продавец позже обанкротился, то кредитор может расценить это как вывод его активов. Должник, предполагая возможность краха, может начать продавать свою собственность, т.е. избавляться от нее с целью капитализировать ее в деньги, которые уже не отнимут по разорению. Это значит, вашу честно купленную квартиру могут забрать, посчитав, что это имущество вам было продано должником, чтобы получить деньги в обход кредиторов. Поэтому, в данном случае не играет роли, кто является покупателем – родственник или чужой человек, и ваша, заключенная с продавцом, сделка может оказаться недействительной.

Такой риск на рынке страхования действительно существует. Частично он перекрывается титульным страхованием.

- Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности.

Однако, на текущий момент еще нет страхового продукта, который бы защитил добросовестных покупателей при покупке недвижимости у будущего банкрота. Поэтому страховым компаниям стоит обратить внимание на эту проблему и найти ее решение, поскольку банкротство, как правило, не входит в закрытый перечень рисков по титульному страхованию.

В качестве примера, я бы хотел поделиться одним судебным случаем.

В арбитражном суде Ульяновской области 29 июля 2019 года было вынесено показательное решение.

Итак, одно лицо продало 15 декабря 2017 года другому лицу свою квартиру. В то же время Сбербанк России 8 декабря 2017 года подал заявление о признании банкротом первого лица.

Арбитражный суд Ульяновской области 19 февраля 2018 года признало заявление Сбербанка обоснованным и ввело в отношении первого лица процедуру реструктуризации долгов гражданина.

11 марта 2019 года первое лицо было признано банкротом и введена процедура реализации имущества.

Самое интересное, что 18 февраля 2019 года Арбитражный суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным.

Вот так и лишаются недвижимости добросовестные покупатели...

На мой взгляд, вопрос банкротства сейчас актуален как никогда и очень много людей заинтересованы в нем. Я призываю страховые агентства к диалогу, чтобы совместно разработать продукт, который решил бы эту проблему, и, считаю, что он пользовался бы у всех огромным спросом.

Мы должны избавить людей, покупающих б/у недвижимость, от страха, что в течение 3х лет ее могут отобрать. Риски, которые могут произойти с продавцом в течение 3х лет, непредсказуемы, поэтому будет правильным, если страховая компания перед заключением договора проанализирует финансовое состояние продавца на наличие признаков возможного банкротства. Подобный анализ будет полезен как страховой компании, так и будущему покупателю.

Однако, люди могут намеренно стать банкротами, чтобы получить дополнительную прибыль. Поэтому нужно сначала решить вопрос фиктивного банкротства и только потом приступать к созданию продукта, который сможет защитить людей при покупке недвижимости.

Если эта тема заинтересовала вас, то пишите вопросы в комментариях, постараюсь на них ответить максимально развернуто.

0
12 комментариев
Написать комментарий...
Сидор

А можно ссылку на судебное решение, на которое вы опираетесь в статье?

Ответить
Развернуть ветку
Ayrat Salimov
Автор

Решение от 29 июля 2019 г. по делу N А72-8739/2019 Арбитражный суд Ульяновской Области взято из базы Консультант Плюс.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Ваша трактовка указанного дела в статье очень странная. 
Что понято из решения суда
- На момент продажи квартиры должник - ИП был должен Сбербанк "5 911 654,49 руб., обеспеченных залогом имущества должника" (цитата из решения суда). 
- За неделю до этого подали иск о признании его банкротом. Из решения суда неясно, извещен ли был  должник об этом на момент продажи квартиры или нет.
 - Должник продает квартиру в залоге (вопрос - как это можно было сделать без согласия залогодержателя - Сбербанка остается открытым). 
- Сбербанк ничего не получает от должника в счет уплаты долга после продажи квартиры.
 - Конкурнсый управлящий подает иск о расторжении сделки купли -  продажи квартиры.

Самое интересное далее - "Также судом установлено, что сделка по отчуждению спорного имущества привела к невозможности удовлетворения требований кредиторов ИП Мурзалиева С.И. Кроме того, определением суда от 13.02.2018 установлено, что согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ Нестеров Дмитрий Юрьевич (покупатель квартиры - прим мое) и должник являются учредителями ООО «Бюро независимой экспертизы «Стандарт» .

И "В связи с чем, суд пришел к выводу, что при наличии кредиторской задолженности по обязательным платежам, должник совершил оспариваемую сделку БЕЗВОМЕЗДНО и в отношении заинтересованного лица, с целью причинить вред имущественным правам кредиторов и в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов"
Ключевое слово "безвозмездно" .

Итог  - дело, в котором слишком хитрый человек решил не платить Сбербанку 5 миллионов рублей кредита, БЕЗВОЗМЕЗДНО "продает"  квартиру своему другу по бизнесу, вы решили привести в качестве примера как страшно покупать квартиры на вторичном рынке жилья? 

Это очень неудачный пример. 

P.S. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью не 3 года с даты перехода права собственности на объект. 

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Ayrat Salimov
Автор

Посмотрите тогда еще 2 дела: АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
решение от 7 марта 2017 г. по делу N А63-10825/2016 и АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ решение от 18 июня 2018 г. по делу N А79-6522/2016 оба дела рассматривают банкротство частного предпринимателя и признают сделку с продажей личного имущества незаконной.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

N А63-10825/2016  - в деле указан торговый павильон, а не квартира. И там такие финты выкидывают стороны, что аж интересно читать просто так! )))  (или я не туда смотрел?)
N А79-6522/2016 - тут должник совсем бесхитростно поступил -  продал квартиру свое же дочери )))  А в таких случаях да -  в 99% процентов сделка признается недействительной в случае банкротства продавца.
Но покупать квартиру у того, кто "купил" у ближайшего родственника при любых раскладах требует дополнительной проверки и осторожности. Мало ли зачем таким образом передавалась квартира внутри семьи. И найти прошлого собственника в списке банкротов при проверки можно будет.

Ответить
Развернуть ветку
Антон Смуров

Непонятен формат материала. Вроде вы рассказываете мимопроходящим о ситуации и о проблеме, но в то же время обращаетесь к страховым компаниям. Причём обращаетесь "давайте вместе сделаем", а вы собственно кто, чтобы страховые с вами что-то делали, какую часть проблемы вы собираетесь взять на себя? И какое отношение ко всему этому имеет упоминание точного ФИО вашего знакомого и хвалебное описание его компании? 

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Ayrat Salimov
Автор

)))) Спасибо большое, вроде бы не думали, что реклама, просто указали юриста, который предоставил материалы. Впредь буду более аккуратно относится к упоминанию конкретных лиц.

Ответить
Развернуть ветку
Ольга Фокеева

Подскажите пожалуйста а если квартира продана на торгах по процедуре банкротства, и такую квартиру перепродают. Здесь какие могут быть проблемы? В квартире никто не проживает. 

Ответить
Развернуть ветку
Lana Lana

Спасибо за статью, была очень полезной.

Ответить
Развернуть ветку
Александра Кузнецова

Здравствуйте. Если продавцом была куплена квартира, то покупатель может быть спокоен, потому что в случае признания банкротом продавца изыматься будет новая квартира? Или же учитываются все сделки за последние 3 года? 

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Раскрывать всегда