Защита собственности и банкротство продавца
С недавнего времени меня занимает такой аспект защиты недвижимости, как титульное страхование. В целом это хороший и полезный продукт, который позволяет избежать множество неприятных моментов.
Все бы хорошо, да не все так однозначно.
Недавно я общался со своим старым знакомым Аделем Гузаировым, он юрист широкого профиля, владеет своей компанией, которая может решить все юридические вопросы клиентов. Каждый сотрудник специализируется в конкретном направлении и, соответственно, является профессионалом своего дела.
Мой знакомый сказал, что особое внимание стоит уделить банкротству физических лиц, поскольку стало много исков в этой сфере деятельности. Как это происходит? Одни хотят уйти от долгов через банкротство, а другие борются с теми, кто хочет списать долги. Такая практика возникла недавно, поэтому у клиентов много вопросов по этому поводу. Самый популярный из них звучит так: «Если я куплю что-либо у человека, который впоследствии окажется банкротом, останется ли это имущество у меня?».
На текущий момент, если вы купили, например, квартиру, а продавец позже обанкротился, то кредитор может расценить это как вывод его активов. Должник, предполагая возможность краха, может начать продавать свою собственность, т.е. избавляться от нее с целью капитализировать ее в деньги, которые уже не отнимут по разорению. Это значит, вашу честно купленную квартиру могут забрать, посчитав, что это имущество вам было продано должником, чтобы получить деньги в обход кредиторов. Поэтому, в данном случае не играет роли, кто является покупателем – родственник или чужой человек, и ваша, заключенная с продавцом, сделка может оказаться недействительной.
Такой риск на рынке страхования действительно существует. Частично он перекрывается титульным страхованием.
- Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности.
Однако, на текущий момент еще нет страхового продукта, который бы защитил добросовестных покупателей при покупке недвижимости у будущего банкрота. Поэтому страховым компаниям стоит обратить внимание на эту проблему и найти ее решение, поскольку банкротство, как правило, не входит в закрытый перечень рисков по титульному страхованию.
В качестве примера, я бы хотел поделиться одним судебным случаем.
В арбитражном суде Ульяновской области 29 июля 2019 года было вынесено показательное решение.
Итак, одно лицо продало 15 декабря 2017 года другому лицу свою квартиру. В то же время Сбербанк России 8 декабря 2017 года подал заявление о признании банкротом первого лица.
Арбитражный суд Ульяновской области 19 февраля 2018 года признало заявление Сбербанка обоснованным и ввело в отношении первого лица процедуру реструктуризации долгов гражданина.
11 марта 2019 года первое лицо было признано банкротом и введена процедура реализации имущества.
Самое интересное, что 18 февраля 2019 года Арбитражный суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
Вот так и лишаются недвижимости добросовестные покупатели...
На мой взгляд, вопрос банкротства сейчас актуален как никогда и очень много людей заинтересованы в нем. Я призываю страховые агентства к диалогу, чтобы совместно разработать продукт, который решил бы эту проблему, и, считаю, что он пользовался бы у всех огромным спросом.
Мы должны избавить людей, покупающих б/у недвижимость, от страха, что в течение 3х лет ее могут отобрать. Риски, которые могут произойти с продавцом в течение 3х лет, непредсказуемы, поэтому будет правильным, если страховая компания перед заключением договора проанализирует финансовое состояние продавца на наличие признаков возможного банкротства. Подобный анализ будет полезен как страховой компании, так и будущему покупателю.
Однако, люди могут намеренно стать банкротами, чтобы получить дополнительную прибыль. Поэтому нужно сначала решить вопрос фиктивного банкротства и только потом приступать к созданию продукта, который сможет защитить людей при покупке недвижимости.
Если эта тема заинтересовала вас, то пишите вопросы в комментариях, постараюсь на них ответить максимально развернуто.
А можно ссылку на судебное решение, на которое вы опираетесь в статье?
Решение от 29 июля 2019 г. по делу N А72-8739/2019 Арбитражный суд Ульяновской Области взято из базы Консультант Плюс.
Ваша трактовка указанного дела в статье очень странная.
Что понято из решения суда
- На момент продажи квартиры должник - ИП был должен Сбербанк "5 911 654,49 руб., обеспеченных залогом имущества должника" (цитата из решения суда).
- За неделю до этого подали иск о признании его банкротом. Из решения суда неясно, извещен ли был должник об этом на момент продажи квартиры или нет.
- Должник продает квартиру в залоге (вопрос - как это можно было сделать без согласия залогодержателя - Сбербанка остается открытым).
- Сбербанк ничего не получает от должника в счет уплаты долга после продажи квартиры.
- Конкурнсый управлящий подает иск о расторжении сделки купли - продажи квартиры.
Самое интересное далее - "Также судом установлено, что сделка по отчуждению спорного имущества привела к невозможности удовлетворения требований кредиторов ИП Мурзалиева С.И. Кроме того, определением суда от 13.02.2018 установлено, что согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ Нестеров Дмитрий Юрьевич (покупатель квартиры - прим мое) и должник являются учредителями ООО «Бюро независимой экспертизы «Стандарт» .
И "В связи с чем, суд пришел к выводу, что при наличии кредиторской задолженности по обязательным платежам, должник совершил оспариваемую сделку БЕЗВОМЕЗДНО и в отношении заинтересованного лица, с целью причинить вред имущественным правам кредиторов и в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов"
Ключевое слово "безвозмездно" .
Итог - дело, в котором слишком хитрый человек решил не платить Сбербанку 5 миллионов рублей кредита, БЕЗВОЗМЕЗДНО "продает" квартиру своему другу по бизнесу, вы решили привести в качестве примера как страшно покупать квартиры на вторичном рынке жилья?
Это очень неудачный пример.
P.S. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью не 3 года с даты перехода права собственности на объект.
Комментарий недоступен
Посмотрите тогда еще 2 дела: АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
решение от 7 марта 2017 г. по делу N А63-10825/2016 и АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ решение от 18 июня 2018 г. по делу N А79-6522/2016 оба дела рассматривают банкротство частного предпринимателя и признают сделку с продажей личного имущества незаконной.
N А63-10825/2016 - в деле указан торговый павильон, а не квартира. И там такие финты выкидывают стороны, что аж интересно читать просто так! ))) (или я не туда смотрел?)
N А79-6522/2016 - тут должник совсем бесхитростно поступил - продал квартиру свое же дочери ))) А в таких случаях да - в 99% процентов сделка признается недействительной в случае банкротства продавца.
Но покупать квартиру у того, кто "купил" у ближайшего родственника при любых раскладах требует дополнительной проверки и осторожности. Мало ли зачем таким образом передавалась квартира внутри семьи. И найти прошлого собственника в списке банкротов при проверки можно будет.
Непонятен формат материала. Вроде вы рассказываете мимопроходящим о ситуации и о проблеме, но в то же время обращаетесь к страховым компаниям. Причём обращаетесь "давайте вместе сделаем", а вы собственно кто, чтобы страховые с вами что-то делали, какую часть проблемы вы собираетесь взять на себя? И какое отношение ко всему этому имеет упоминание точного ФИО вашего знакомого и хвалебное описание его компании?
Комментарий недоступен
)))) Спасибо большое, вроде бы не думали, что реклама, просто указали юриста, который предоставил материалы. Впредь буду более аккуратно относится к упоминанию конкретных лиц.
Подскажите пожалуйста а если квартира продана на торгах по процедуре банкротства, и такую квартиру перепродают. Здесь какие могут быть проблемы? В квартире никто не проживает.
Спасибо за статью, была очень полезной.
Здравствуйте. Если продавцом была куплена квартира, то покупатель может быть спокоен, потому что в случае признания банкротом продавца изыматься будет новая квартира? Или же учитываются все сделки за последние 3 года?