Как открыть коворкинг? Часть 1. Без названия

Первая часть истории, события которой разворачиваются в Питере прямо сейчас. В сегодняшней серии — предыстория, идея, команда, инвестор, рынок и реальность, в которой мы оказались.

Конец лучшего 2019 года. Я, будучи совладельцем рекламного агентства, находился в поиске нового офиса для небольшой команды маркетологов. Причин на то накопилось тогда много. Агенство должно было отделиться от других наших бизнесов и начать жить только в своих интересах.

В офисе на Маяковского сидели три наши компании: сеть общежитий, транспортная компания и рекламщики. Весь год транспорт набирал клиентов, общежития открывали всё новые объекты, в агентстве увеличивался оборот. Это вело к росту задач и количества сотрудников — мест уже вот-вот не хватит. Напряжение среди сидящих спина к спине коллективов становилось всё больше — разные бизнесы, разные взгляды на жизнь. И если транспорт и общежития шли рука в руку, то рекламщики для них просто подрядчик, который решает их задачи.

Так и было принято решение — съезжать. Не мной, кстати, а коллективом. Я противился этому, пытался оттянуть момент, но все же изредка заходил на Циан и Авито посматривать офисы, принимая неизбежность происходящего.

Хорошо запомнил момент, как с руководителем и партнером по агентству приехали смотреть офис, который нашли на Авито. Дешевые под-убитые столы и стулья. Туалеты грязноватые, ещё и соседство с какой-то конторкой. Уборка — своими силами; вода, кофе, чай — закупать в Дикси; интернет — подключать самим, платить за него по коммерческим тарифам. Я привык к тому, что было выстроено на Маяковского — чай и печеньки заказывал уже не учред и даже не бухгалтер, бутыли с водой менял не продажник. Ответственным за жизнь офиса был назначен HR за небольшую доплату — все работало как взрослый малый бизнес. А тут маркетологам всё придется делать самим, потому что на жизнь офиса без гемора нужны деньги. А мы их тратили на развитие компании.

Тогда я впервые подумал о том, что в коворкинге есть какой-то смысл и хорошо было бы открыть свой.

Жаль, что денег на аренду мест в коворкинге тогда не было, сейчас открывать свой было бы проще)

Идея открытия так и осталась тогда идеей.

За год, как и у многих предпринимателей, все поменялось. Агентство в феврале все же съехало. Без меня)) Урок был неприятный, зато полезный. Я уже не совладелец сети общежитий, не совладелец транспортной компании. Сегодня мы с другими партнерами занимаемся развитием пространства для психологов и открываем коворкинг, о чем я и буду рассказывать. С самого начала до момента полной организации операционной жизни.

Эта публикация — первая из серии. Сколько их будет всего? Не знаю. Зависит от того, как будет развиваться история.

Я не буду рассказывать обо всём. Есть детали, которыми я и мои партнеры не хотим делиться. Например, я не хочу говорить о том, что мы планируем делать. Буду писать только о том, что уже сделано.

У истории будет финал. Либо все огонь — довольные клиенты и прибыль. Либо — «финита ля комедия».

В то время как я смотрел офис с Авито и осознавал прелести коворкинга, мой давний друг Илья, а сегодня один из двух моих партнеров, принимал ремонт в новом общежитии. С сентября 2018 по ноябрь 2019 он был исполнительным директором сети. Под его контролем сеть выросла с 4 до 10 объектов со всеми вытекающими. Илья за это время разобрался в процессах малого бизнеса, который очень быстро шёл к тому, чтобы стать средним.

В ноябре 2019 Илья поссорился с моим партнером, что привело к его увольнению одним днём.

Тогда мы с Ильей уже искали помещение под пространство для психологов, его открытие было делом времени. И вот, в начале марта 2020 (ха-ха), пространство «Ступени» торжественно встречает первых клиентов. Как вы понимаете, плановой выручки мы до сих пор так и не увидели, хотя в октябре этого года были рядом.

Ступени подарили нам знакомство с Катей. О Кате скажу только, что она привыкла пахать круглосуточно, предпочитает во всем системный подход и убеждена, что деньги — результат полезной эффективной деятельности, а не сама цель.

В один из вечеров мы сидели втроем. Я рассказал об идее открытия коворкинга. Обсудили, прикинули математику и решили, что неплохо было бы открыть объект на 200 рабочих мест. Коворкинг выглядит логичным продолжением предпринимательского опыта развития рабочих пространств. Ступени — тоже пространство для работы. Несложный ремонт, простые процессы, маленький рынок = слабая конкуренция. А коворкинг — сложный ремонт, сложнее операционная математика и рынок… о нем ниже.

Где взять деньги на открытие? В рунете стоимость современного офиса оценивают в 30 тысяч рублей за квадрат. По такой оценке 200 рабочих мест встанет в 30 миллионов + аренда + деньги на рекламу и жизнь пространства до тех пор, пока оно не выйдет в ноль. Я бы заложил общую сумму 40, а лучше 50. Надо понимать, что цифры эти с потолка. От объекта к объекту стоимость открытия очень разная. Да и не верю я в 30 тысяч за квадрат.

Столько денег у нас нет. Нужен инвестор.

Я предприниматель с 2016 года. До открытия первой компании и в первый год работы для меня было загадкой — как найти инвестора. Что это за люди такие, где они обитают и как с ними разговаривать. Сегодня я отчетливо понимаю, что найти первого инвестора с нормальным чеком и выгодными условиями в России — дело случая.

Я родом из провинциального города с населением 100 тысяч человек. Переехал в Питер учиться в ИТМО после школы. Я начинал с нуля. Потребы, займы под 3% в месяц у друзей — вот мои инструменты привлечения ресурсов в предыдущих бизнесах. И только после первых результатов начали появляться знакомые, которые готовы проинвестировать.

Знакомство с А. А. произошло благодаря Ступеням. Дело случая, как я и сказал. В прошлом он строитель, сегодня — владелец коммерческой недвижимости.

Закинули ему идею коворкинга, назначили день. И вот, 1 сентября, за большим столом одного из ресторанов Галереи собрались АА, мы втроем и… моя жена. Сейчас объясню.

Жена преподает информатику для школьников. Создает онлайн-курсы для подготовки 9 и 11 классов к экзаменам. Клиентов находит в Инстаграме. Вика — типичный представитель ЦА рабочих пространств. На момент встречи она уже месяц как арендовала место в коворкинге. Я взял ее с собой как аргумент)

АА не понимал, чем офис хуже. Сравнивал коворкинг с модными в 2000х шоколадками: «Сейчас Сникерс никому не нужен». Удивляли АА тарифы на рынке: кто арендует рабочее место за 15-25 тысяч в месяц? А зачем фрилансеру тратить деньги на коворкинг, когда можно работать из дома? Коворкинг — проходной двор, кто отвечает за сохранность имущества? А если пьяный зайдет, разнесет технику? Рассказы моей жены об опыте работы дома, в классическом офисе и коворкинге с понятными сравнениями его убедили. Во всяком случае, мы так подумали. Самым сильным аргументом, я думаю, стал тот факт, что Вика платит за рабочее место 22 тысячи в месяц.

Дальше мы рассказали про концепцию, обсудили математику, обозначили риски и возможности.

После, АА задал вполне конкретный вопрос — что вам надо для реализации? А нужно было нам помещение в центре Питера на 1000-1200 квадратов, его приличный ремонт и оборудование. После встречи мы были уверены, что пора закидывать риэлторам задачу на поиск. Интерес с его стороны был виден, хоть и приправлен сомнениями.

Знаете, какой ответ мы получили? «Либо используйте под коворкинг моё помещение на Звездной, либо идите на*ер»

Фотографий того, как оно выглядело, нет. Есть непонятные фото сразу после того, как оттуда вывезли мебель. И даже я на одном из них. Привет!

Мы очень разозлились. С одной стороны, человек даёт возможность. В своём помещении он снижает риски. Для нескольких электронных писем и одной встречи это уже результат. Это охренеть какой результат. С другой стороны, нас поставили перед фактом, предлагаемый вариант казался полным отстоем.

1. 500 квадратных метров вместо хотя бы 1000. Что будет с арифметикой?

2. Это вообще нахрен не центр Питера) Коворкинг должен быть в центре — туда удобно добираться большему количеству людей. Там, вероятно, лучше инфраструктура. Открывая пространство на окраине, ЦА сокращается минимум в 2 раза, а то и в 4.

3. Окраины разные бывают. Звездная — грань хорошего места. Как бы объяснить… Московский район, на территории которого находится помещение, считается дорогим. Широкие проспекты и чистые улицы, ухоженные дома, парки. Он действительно крутой, такой уютный и просторный. Домашний. Но сама улица Космонавтов на краю района, через километр уже Купчино.

4. У нас была концепция. С конкретной ЦА, с дополнительными ценностями, которые мы сможем дать этой ЦА. Четкое позиционирование. Все это коту под хвост.

С этими мыслями взяли паузу и начали думать. Либо откладываем в долгий ящик, либо берём что есть. День-другой обсуждений, и мы смотрим на предложение как на отличный пилотный вариант. Неожиданно?

Мы посмотрели на ситуацию с другой стороны. Вот, например, занятный скриншот.

На карте только "классические коворкинги". Не все, большинство из них.

К карте мы ещё будем возвращаться, а пока бегло поговорим о клиентах, их задачах и вариантах решения.

Говоря поверхностно, всех клиентов коворкингов можно разделить на две группы: фрилансеры и организации. Первые арендуют для себя, вторые — для своей компании, команд или отдельных сотрудников.

Какие задачи могут быть у фрилансера?

• Удобное рабочее место.
• Коллектив. Деловые и дружеские знакомства, обмен опытом, поддержка.
• Атмосфера. Ничего не должно отвлекать от работы. Наоборот, должно способствовать концентрации и эффективному решению задач. По словам жены, в коворкинге задачи удается решить значительно быстрее.
• Допы. Переговорка, хороший интернет, принтер-сканер, игровая приставка в перерывах.

Какие варианты есть у фрилансера?

• Организовать работу дома. Деньги платить не надо, все всегда под рукой. Если живешь не один, то удобно работать в квартире, если она хотя бы 2хкомнатная. Может отвлекать быт. Вариант для людей с хорошей самоорганизацией.
• Кофейни, ресторанчики. Есть даже заведения, в которых владельцы отдают под рабочее пространство квадратов 30-50. С почасовой оплатой или без. Коллектива там нет, приходят и уходят. Ну, может пару постоянников. В таких зонах шумно. Удобные рабочие места? Нет. Такое место отлично подойдет для разовых вылазок попить кофе и заодно пару задачек решить. Отдохнуть от квартиры. Или встретиться с кем.
• Небольшие офисы в БЦ. Будет ли организовано рабочее место? Возможно. Техника для печати? Будет за 30 рублей страница. Переговорка? Скорее всего нет. Коллектив? Нет. Снимаешь квадратные метры, а не рабочее пространство. Недорого.
• Коворкинг. Удобные рабочие места, переговорка, чай и печеньки, принтеры, быстрый интернет, лаунж зоны, ивенты и коллектив. Дорого.

Фрилансер посмотрит на коворкинг тогда, когда у него есть деньги. Я бы не стал платить за рабочее место 20 тысяч, если бы зарабатывал 50.

Так получается, что первая часть ЦА коворкингов — специалисты с опытом работы, стабильным средним и высоким доходом. Те, которые уже поработали из дома и хотят разделить деловое и личное.

Что им предлагает рынок? Пространства в центре города. Я понимаю основателей коворкингов: есть инфраструктура, люди привыкли добираться на работу в центр. Круто ведь, когда после тяжелого трудового дня можно за 20 минут добраться до Галереи и развлечь себя шоппингом. Или сходить в прикольный бар.

Расположение в центре — также и недостаток. Я пишу этот текст из дома. А вот моя жена, которая арендует рабочее место в центре:

Почти каждый день она решает, ехать ли ей в коворкинг или остаться дома. По сути, Вика оценивает, есть ли у нее время и силы на дорогу туда и обратно. Ответ «да» — раз или два в неделю.

Такими размышлениями появилась идея позиционирования: коворкинг у дома. Или коворкинг на районе.

Собрали все мысли в кучу и посмотрели на вариант в целом:

• При таком позиционировании 500 квадратов может оказаться вполне достаточно. Забегая вперёд скажу, что мы ошиблись)
• На 500 квадратах проще разобраться в деталях операционки и построить процесс.
• «У дома» — сильная позиция. Технологичность можно перекупить, да и затратно всегда быть в тренде. Без позиционирования, просто коворкинг — приводит к борьбе маркетинговых бюджетов. «У дома» решает одну конкретную задачу для небольшой аудитории. В Питере мы будем первыми, кто зайдет с таким подходом.
• Рядом с нами мы не видели никого. Для пилотного проекта — идеально.
• С таким подходом мы очень сильно можем порезать затраты на рекламу. Или увеличить бюджет на нужную ЦА. Зачем показываться жителям северной части города? Пусть за них бьются игроки в центре, мы же будем повышать ставки в борьбе за внимание тех, кто живет и работает рядом с нами.

А что с клиентами-организациями? Я скажу коротко — мы не знаем. В этом есть огромная проблема, потому что компании арендуют большУю часть коворкингов, если не бОльшую. Тут будем ориентироваться на ходу.

В результате мы приняли предложение и в первых числах сентября ударили с АА по рукам. Две недели согласовывали договор. Наметили старт стройки на 1 ноября — день, когда с помещения съедет арендатор. Октябрь отвели на подготовительную работу с дизайнером, которого еще предстояло найти.

Все пошло не по плану уже 16 сентября. Об этом в следующей части.

Мы оказались в стандартной ситуации, когда ничего непонятно и есть риск очень сильно обделаться. Условия у нас простые — 11 месяцев на то, чтобы все работало на плановой математике. Иначе с Космонавтов мы съезжаем. Учитывая, что в плановой математике пока что понятна только целевая прибыль, а расходная часть из головы, задачка становится ещё интереснее))

Да и позиционирование — сработает ли? По опыту, половина предположений из головы не совпадают с реальным миром. Какими окажутся практические выводы?

С другой стороны. Если мы победим на этом объекте и сможем создать бизнес, который качественно решает задачи клиента, предпринимателей и инвестора — дальше все будет огонь.

В ближайших частях расскажу про стройку, работу с дизайнерами и мебельными произодствами. И про наш тур по коворкингам Питера (там интересно).

Ах, да. У нас до сих пор нет названия)))

В группе ВК и инстаграме есть видео и фото с рабочим процессом. Если хотите посмотреть их до выхода следующей записи, добро пожаловать: