60 дней фильмов и сериалов
по промокоду:
VC60
Забрать
60 дней подписки Яндекс Плюс бесплатно для новых пользователей, ранее не оформлявших подписку Яндекс Плюс либо подписки, её включающие, при условии привязки банковской карты. Далее — автопродление: 199 ₽/месяц. Действует на территории РФ. Активировать до 04.06.2021 г. https://hd.kinopoisk.ru/gift. Условия: clck.ru/FMQND.

«Покупка квартиры не была выгодным вложением денег последние пять лет» Статьи редакции

Ecommerce-директор ЦУМа о том, почему не стоит покупать собственное жильё

Максим Росляков, директор по электронной коммерции московского ЦУМа, написал в продолжение предыдущей публикации о правилах обращения с личными финансами колонку о том, почему он не считает покупку собственной недвижимости хорошим вложением средств.

Напомню свою позицию по поводу покупки жилья.

Вот отрывок прошлой публикации: «[когда накапливаются значительные сбережения] покупка квартиры перестает быть мечтой, но начинаешь задумываться, есть ли смысл в этой покупке. Дело в том, что если смотреть на квартиру как на вложение денег, то это невыгодное вложение. Если сравнить стоимость аренды с ценой покупки, то доходность получается низкая. Поясню на примере. Аренда простой двушки в моем районе Москвы стоит где-то 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей».

У вопроса покупки или аренды недвижимости я вижу три составляющих — эмоции, деньги и комфорт. Постараюсь рассмотреть каждый аспект подробнее.

Менталитет

Важная часть моей точки зрения — наличие сбережений. Причем лучше, если они полностью заработаны своим трудом. Опыт постепенного накопления денег и их инвестирования меняет способ мышления. К любому вложению начинаешь относиться прагматично и взвешенно, без лишних эмоций.

А владение жильем это не только вопрос немалых денег, это еще и очень эмоциональный вопрос. Часть менталитета. Свой угол, моё, личное. Когда денег нет или когда деньги на недвижимость или ипотеку дают родители, то эмоциональное отношение к квартире часто «передается по наследству».

Для поколения моих родителей своя квартира — это большая ценность и светлая мечта. Это надежное вложение денег и потенциальный источник пассивного дохода. Формированию такого отношения способствовала недоступность жилья в советское время, почти нулевая стоимость владения им и фактическое отсутствие других финансовых инструментов.

Эмоциональная составляющая бывает очень сильна. У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности. Не думаю, что моя колонка изменила бы их принципиальный взгляд на этот вопрос. Это как религию сменить. Поэтому текст пишу скорее для сомневающихся.

Расчеты

Пока обдумывал колонку, провел мини-опрос среди знакомых, арендующих квартиры в Москве и оценил их жилье на сайтах недвижимости:

Это реальные ставки аренды, калькуляторы ЦИАН и ИРН показывают очень близкие расчеты как по съему, так и по стоимости покупки квартир. Интересно, что большая квартира в дорогом доме получилась наименее доходной для владельца и, соответственно, наиболее выгодной для аренды. Теперь посмотрим на динамику стоимости метра в Москве с 2000 года:

О чем нам говорят данные?

  1. Сейчас доходность от сдачи жилья в аренду в 2–3 раза ниже доходности банковского депозита. Без учета налогов, затрат на текущий ремонт, рисков неоплаты, смены жильцов и так далее. Если их учесть, доходность будет еще ниже.
  2. Цены на жилье в рублях находятся на уровне начала 2014 года.
  3. При оценке более длительного периода стоимость метра постоянно росла. Хотя последнее время рост замедлился.
  4. Пятилетняя доходность владения жильем получается порядка 15%, то есть оно дорожало в среднем на 3% в год. Вот график последних 5 лет:

Можно сказать, что последние пять лет покупка квартиры и владение ей не были выгодным вложением денег.

Обременение в виде ипотечного кредита тем более не имело смысла в этот период, так как ставки по депозитам в разы опережали темпы подорожания жилья, а немалый процент по ипотечному кредиту платился «дяде» в лице банка. Выгодно было снимать квартиру и копить деньги.

Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого. Как поведет себя стоимость квадратного метра в обозримой перспективе, предсказать невозможно. Равно как и курс валют, ставки по депозитам, котировки нефти, стоимость акций и так далее.

Я переехал в столицу в сентябре 2008 года. Как видно из «длинного» графика (верхний), это был самый пик цен на рынке жилья перед глобальным кризисом. В последующий год я кусал локти, наблюдая, как фондовые индексы и цены на недвижимость летят вниз. Финансы мои были в глубоком минусе, и было грустно наблюдать, как проплывает мимо возможность купить подешевевшие активы. Но именно тогда я занялся своим финансовым самообразованием и пришел к выводу, что надо копить деньги и ждать новый кризис.

Собственно, на этом всё о финансовой составляющей вопроса. Дальше всё упирается в веру. Если вы верите в дальнейший рост стоимости жилья — покупайте квартиру. Если не верите или сбережений пока нет — арендуйте и копите. Я не верю в существенный рост цен, поэтому пока подожду.

Комфорт

Владение жильем имеет свои несомненные плюсы. Вас не могут из него внезапно выселить. Оно дает ощущение надежности и стабильности. Можно сделать его таким, каким хочется именно вам. Перепланировки, дизайн на заказ и так далее. Можно прописаться. Капитан Очевидность подсказывает, что не нужно платить за аренду.

Впрочем, по какой-то магической закономерности у всех моих знакомых, купивших жилье, расходы на его улучшение были очень велики и составляли до трети стоимости самой квартиры. В отдельных случаях ремонт и обстановка длились годами. Не стоит уточнять, что эти расходы практически необратимы. Вложение миллиона рублей в ремонт и тем более в мебель увеличивает цену квартиры лишь на долю этих денег.

Основной минус аренды — существенная сумма денег ежемесячно уходит из вашего кошелька в карман владельца квартиры. Взамен вы получаете жилплощадь с весьма ограниченными правами распоряжения ей. Часть ограничений накладывают хозяева — например, мебель может быть весьма убогой, а выкинуть ее нельзя.

Некоторые ограничения вы примете добровольно — менять хозяйскую стиралку или делать ремонт в съемной квартире смысла нет. Прописаться нельзя, в любой момент вас могут попросить из жилища или повысить стоимость аренды.

Кроме неудобств и потенциальных рисков вы получаете определенные преимущества. Прежде всего это легкость переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее.

Во-вторых это, как ни странно, определенная независимость. От прокладки трассы под окнами, появления притона в соседней квартире, затопления при прорыве труб, вырубки парка и других слабо управляемых событий, приводящих к снижению привлекательности жилья и его стоимости.

Во время обдумывания этого текста получил фотографию из дома. С потолка в ванной отвалился кусок штукатурки, по потолку и стенам вниз льется вода. Честно, так совпало. Знаете, какие эмоции я испытал? Никаких. Мне было все равно — это проблема хозяев. Если бы это была моя квартира, я бы как минимум расстроился. Даже при наличии страховки предстояла бы волокита и потеря времени.

Выводы

Итого у нас три составляющих. Менталитет, деньги, комфорт. Отношение к жилищному вопросу лежит где-то на их пересечении. Лично мои убеждения допускают покупку своего жилья только как вложение незначительной части капитала когда-нибудь в будущем. Я готов смириться с риском выселения из квартиры ради легкости переезда по своей воле. И не верю в существенный рост рынка в обозримом будущем. Поэтому продолжаю арендовать.

{ "author_name": "Константин Панфилов", "author_type": "editor", "tags": [], "comments": 267, "likes": 107, "favorites": 158, "is_advertisement": false, "subsite_label": "life", "id": 20117, "is_wide": true, "is_ugc": false, "date": "Mon, 21 Nov 2016 14:22:00 +0300", "is_special": false }
0
267 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
51

Если у Вас нет детей , то все описанное выше более, чем справедливо. Но не просто так жены ваших друзей соглашались рожать только при наличии собственности. Садики, поликлиники, школы... Их нельзя так быстро сменить, как арендованное жилье. И даже отправив ребенка в платное учреждение на новом месте , есть риск столкнуться с проблемами привыкания в новом месте, потери друзей и других важных моментов в жизни вашего ребенка. И это не вопрос "религии", это вопрос любви к малышу и учета его интересов.

Ответить
16

Вот это пожалуй самый сильный аргумент в пользу покупки, т.к. всё остальное - игра цифрами.

Но встаёт вопрос - а как это решается в США, где люди в среднем переезжают по 10 раз за свою жизнь? Переезжают же и ничего, не померли. Причем переезжают не из района в район, а из штата в штат. А это даже другой климат.

Так что, думаю, это всё наше русское нытьё. Совковое мышление приучило нас пускать корни там, где живём. Мы не привыкли к мобильности.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

3

Даже не знаю, кому лучше ответить :) не ожидала столь бурной реакции на свой коммент.
Детишкам после 3-4 лет крайне важно постоянство социальных связей для гармоничного развития хотя бы лет до 15-16. Один переезд вред не нанесет, а вот если менять ежегодно жилье (и место проживания) ,но накопить за десять лет кругленькую сумму , на пользу ребенку это точно не пойдет. Еще потом из этой суммы на психологов тратится придется. Про Америку - у них % детского суицида зашкаливает, не стала бы ориентироваться. К тому же какие переезды, если подавляющее большинство американцев живут в одном доме и платят за него ипотеку по 30 лет?
Приемлим вариант снимать жилье в одном и том же районе, если вдруг попосили съехать. Но я смотрю со своей колокольни. Мы с мужем снимали квартиры, переезжали, но родили малыша ,когда купили свою.
Безусловно могу согласиться толтко с тем, что покупка второй квартиры для сдачи- вот это уже крайне не выгодное вложение.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

7

Еще потом из этой суммы на психологов тратится придется. Про Америку - у них % детского суицида зашкаливает, не стала бы ориентироваться.

https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC1414751/table/T1/

Почему-то профильному журналу по психиатрии, где была опубликована данная статистика я верю больше, чем вам. Даже не знаю, почему.

Ответить
5

Посмотрела статистику. Действительно, по вопросу детской смертности я очень заблуждалась. Спасибо, что открыли глаза!
Но в остальном мнение мое неизменно. В возрасте 10-12 лет мне пришлось переезжать трижды в разные районы Москвы. И я очень благодарна родителям, что они пошли мне на встречу и не заставили менять школу. Да, ездить в школу в другой район - не самый кайф. Но это ерунда по сравнению с тем , чтобы пришлось менять коллектив три раза за два года. Кстати, со школьными друзьями мы до сих пор поддерживаем связь, спустя 15 лет.
Наверно, все очень индивидуально и каждый смотрит через призму своего опыта. Наверняка есть те, кто хотел сбежать из своей школы, садика или другого ненавистного учреждения, куда запихнули родители.

Ответить
3

Я менял школу 7 раз (родители переезжали). Теперь у меня друзья повсюду). Полностью согласен с Ron в плане коммуникабельности и тп.

Ответить
2

Браво за готовность публично признавать свои заблуждения. Это хорошо вас характеризует!

Ответить
0

Так себе статистика: очень сильно устаревшие показатели и только для возраста 15-19

Ответить
0

Зашкаливает, но всё равно ниже сильно ниже чем в России

Ответить
0

Во всем абсолютно правы

Ответить
1

На самом деле, не столь важно права я или нет. Важнее то, что я случайно затронула очень эмоциональную тему, которая для каждого может оказаться решающей при выборе покупать/не покупать.
Но давайте вернемся к цифрам. Хочу предложить автору другой вариант: вы оборачиваете свой капитал условно под 10% годовых и (сейчас меня закидают тапками ;)) покупаете квартиру в ипотеку. Соответственно, ваши 10% должны полностью покрывать платежи по ипотеке. Конечно, данный вариант имеет массу ограничений. У Вас обязательно должен быть постоянный подтвержденный доход, чтобы банк выдал ипотеку . Надо дожидаться адекватных процентов по ипотеке (последний раз такое можно было провернуть в 2010-2012 годах), все циклично, поэтому придется подождать некоторое количество лет. Масса времени уйдет на поиск недооцененного варианта в перспективном районе. И да, какое-то время придется жить в жилье, которое ниже классом. Но опять же, никто не заставляет в купленной квартире жить до гроба. Сдавайте ее , снимайте другое.
Но, в итоге, через 10 лет вы имеете не только исходный капитал, но и актив в виде недвижимости. Варианты ипотек более , чем на 10 лет даже не рассматриваю.

Ответить
1

С большим интересом читаю ваши комментарии. Купить квартиру и при этом оборачивать капитал я не могу. Нет столько денег. Поэтому и строю рассуждения вокруг выбора - покупать или не покупать. Когда заработаю столько, чтобы платеж по ипотеке был для меня очень мал или сама квартира была, условно, 20% моих активов, то куплю жилье. Тратить на него все деньги или влезать в ипотеку я не вижу смысла. Это скорее подорвет мою независимость и уверенность в завтрашнем дне.

Ответить
0

Спасибо, что ответили! Интересно было узнать мнение именно автора. Кстати, читая статью, я упустила один момент: заголовок! Речь ведь шла про последние пять лет. И тут я с Вами не могу не согласится. В 2010-2011 ( ну может , еще и в 2012) можно было выгодно приобрести жилье среди новостроек. В том числе, и похописанной мной выше схеме. Сейчас только-только начинает открываться ниша интересных предложений на рынке вторичного жилья. Собственно те, кто покупал в 2010-2011 не для проживания, начинают недвижимость сбрасывать, боясь потерять денежный эквивалент своего актива. Так и получается , что с 2012 по 2016 покупка жилья не самое выгодное вложение. И проживая в съемном за последние два года можно было существенно увеличить капитал, например на фондовом рынке.

Ответить
0

Скажу по секрету: за некоторую сумму подтверждение дохода значительно упрощается :)

Ответить
5

Детей стараются выучить в одном месте, и обычно именно Школа определяет место где снимать жильё, как правило смена жилья так же меняется со сменой школы младшей, средний и старшей. В вуз уже уходят в свободное плаванье. Те кто победнее учат детей из своего дома, в младшей и средней а дальше пофиг.

Ответить
0

Александр, это да. Только Вы говорите про подбор района после переезда в штат. А я говорю, что люди в США не боятся переезжать из штата в штат.

Ответить
0

Не совсем и так

Ответить
2

Если и перезжают 10 раз, то скорее всего что-то типа такого:

- в 5, вместе с родителями
- в 18 лет - в универ на бакалавриат
- 20 - на стажировку
- 21 - на стажировку
- 22 - на работу
- 24 - на другую работу / в универ на masters
- 27 - на другую работу
- 30 - купить большой дом, жениться, завести детей
- 35 - в район с хорошей школой (детям в школу пора)
- 50 - дети в универе, нафиг такой большой дом, пора снова заниматься карьерой
- 55 - нафиг дом, хочу феррари
- 70 - Флорида

Несколько утрированая, но не удивительная ситуация. Каждый переезд может быть и переездом в другой штат. Большинство моих знакомых из США 25-35 лет побывали в 3-4 штатах.

Ответить
2

В США люди переезжают специально, чтобы отдать ребенка в хорошую школу, т.к. там территориальная привязка. В определенную школу можно отдать ребенка, только живя рядом. Поэтому на жилье рядом с хорошими школами - космические цены. Соответственно, после окончания обучения проще это жилье продать или съехать, чтобы получить деньги на колледж.
При этом, будем откровенны, людей переезжающих 10 раз там тоже не так уж и много.

Ответить
1

В США нету института прописки, например.
У них меньше процедур и более свободное передвижение по стране. Можно иметь только driver id из документов и жить в любом штате.

Ответить
0

надо уведомлять какую-то службу, если ты где-то живешь больше 11 дней, если мне не изменяет память

Ответить
0

Да не только это. Там практически одна инфраструктура в развитых штатах. Плюс социальные гарантии. Речь о развитых штатахю Из Калифорнии в Кентуки за лучшей жизнью врядли поедут.

Как можно сравнивать с РФ, где большинство стремится в МСК?

Купите квартиру в хорошем доме и забудете про вопрос с жильем. Никто вас там топить не будет.
Но опять же вопрос денег. Пока их нет это обычные разговоры о там как не потерять имеющееся и как жить дальше.

Мотаться по съемным с женой и ребенком тот еще кайф. Но опять же вопрос денег. Если их много, то можно и в Балчуге люкс снимать.

Ответить
–1

А в чем проблема прописки? Во-первых, она делается меньше чем за неделю; во-вторых, если у тебя нет местной прописки, тебя не тормознет отряд ППС и "не попросит показать регистрацию". Плюс, насколько я знаю, у нас в стране не запрещается жить не по месту прописки.
Так в чем же проблема то, что в США с этим лучше?

Ответить
1

Если решаете вопрос любви к малышу нужно думать по другому, а не просто «есть жилье надо рожать»

Ответить
2

Семья есть и ребенок. Спасибо, интересный комментарий. Ниже Ron Bullet ответил близко к моей позиции. У меня отец служил в армии многие годы и мы много переезжали. Итог - друзья во многих городах и не припомню каких-то проблем с их заведением на новом месте. Равно как и с садами, поликлиниками, школами и т.д. Школ я сменил шесть - для примера :-). Не хочу вас задеть, но возможно вы свою тягу к стабильности и комфорту выдаете за интересы ваших детей. А им, по моему опыту, лишь бы родители были рядом - друзей они мигом заводят где угодно.

Ответить
0

Арендные дома и апартаменты были бы компромиссом?

Ответить
3

И вдополнение к предыдущему ответу. Все же в нашей стране арендные дома за адекватные деньги - это мечта. Но имея свою квартиру, никто вас не заставляет в ней пожизненно жить. При необходимости из нее можно переехать в съемное жилье, например, выше классом. И, кстати, аренда нового частично будет покрываться, если свою сдавать.
И опять те же в жизни могут случатся разные неприятности. И может сложится так, что на какой-то период будет проще вернуться в свое жилье, за которое не придется платить.

Ответить
0

Однозначно да! Если ты на 100% уверен, что тебя не попросят съехать в самый не подходящий момент, то проще снимать. Ну и если стоимость аренды в таких домах не будет сильно завышена, относительно частных квартир.

Ответить
0

Не совсем в курсе, но как насчёт договора? Можно подстраховаться, что арендатору невыгодно было выселять с-бухты-барахты.

Ответить
1

Если речь идет о съеме частного жилья, то мало кто регистрирует такие договора у натариуса и в дальнейшем платит подоходный налог (а арендодатель обязан платить налог, если сдавал квартиру болееэгода). По нашему опыту договора с частными владельцами квартир были больше похожи на расписки кто кому что должен. И срок такого договора не превышал 11 месяцев. Поэтому при съеме жилья у частника как таковых гарантий нет.
Другое дело - доходные дома. Но где ж их возьмешь у нас (((

Ответить
0

Евгения вы немного не поняли на что было внимание в данной статье акцентировано,а именно статья была про то сколько ты заработаешь вложив деньги в недвижимость,и есть ли вообще смысл вкладывать в недвижимость,а не о том стоит ли покупать жилье или снимать его для того чтобы жить в нем

Ответить
38

Если вложить средства в рублях под 10% годовых, то рискуешь получить -50% доходность по итогам года

Ответить
–7

Относительно чего? Доллара? Поскольку инфляция в РФ меньше 15%,а живем мы именно в РФ.

Ответить
11

Ничего, что ценники на почти все (особенно на не продукты, а на все остальное) резко реагирует на относительность доллара и рубля?
Вы как будто не в РФ живете.

Ответить
–4

Не помню, чтобы в 2011-2013, когда доллар падал, цены падали ;)

Просто наши горе-предприниматели до 2014 года думали, что можно постоянно использовать любые поводы для поднятия цен. Но тут - опачки - у людей деньги кончились. И такая отмазка как курс доллара больше не катит.

Пройдитесь по магазинам. Везде скидки по 30-50%.

Ответить
0

да, опять буржуи виноваты

Ответить
–4

Стоит отметить, что инфляция в рублях. Если считать в долларах то она значительно выше.

Ответить
7

Тогда копите часть в долларах. Большую часть :)

Ответить
1

я то все сразу из рублей перевожу)

Ответить
0

Ага, когда потери на конвертации превышают доход. Очень умно.

Ответить
–1

И? Всё равно не -50%.Как минимум, получаем сохранение средств

Ответить
3

задача вам. вы вложили 1 млн рублей при курсе 30 руб/доллар, получили доход за год 10%, но доллар стал стоить 65 руб.
насколько вы удачный инвестор?

Ответить
9

А с чем сравниваете-то? В статье речь о недвижимости.
Ну купили Вы в 2014 году квартиру за 9.000.000 рублей при курсе 30 рублей за доллар - это было 300.000 долларов. Сейчас эта квартира стоит 8.000.000, при курсе 65 рублей = 123.000 долларов.
И что, этот инвестор удачливее того, что получал 10% в год?

Ответить
0

Нет конечно, я вообще не очень доверяю рублевым активам

Ответить
1

не сохранение средств, ты бесплатно даешь своих денег на оборотку банку вот и все

Ответить
1

Определенная здравая логика в этих рассуждениях есть.
Рекомендую всем участникам обсуждения книгу по управлению личными финансами "Заметки в инвестировании". Кстати, распространяется в электронном виде бесплатно http://maxima-library.org/year/b/348294

Ответить
0

относительно любой твердой валюты

Ответить
2

В рублях есть смысл хранить 3-6 расходов месяца. Резервный фонд.

Ответить
0

это, должно быть, очень агрессивная инвест стратегия. Поделитесь?

Ответить
0

конечно: депозит в рублях в сбербанке или любом другом

Ответить
28

1. Средняя цена по всей Москве?! У среднего человека одна грудь и одно яичко.
2. График изменения цен без учёта инфляции и курса показывает абсолютно ничего
3. В заголовке про последние 5 лет, а в тексте сравнивается текущая стоимость по каталогам, мало имеющая отношения к реальности - при покупке сейчас до 30% можно скинуть. Где сравнение стоимости покупки 5 лет назад с ежегодно повышающейся арендой, с поправкой всего этого на курс и инфляцию? Рублевый депозит проиграл бы с треском.

Вывод: двойка вам по статистике, а по сути я ещё в прошлый раз написал.

Ответить
–5

Кирилл, какое-то бла-бла. Ну приведите свои цифры, мы посмотрим.

Ответить
1

Коммент мой до конца дочитайте, последнюю строчку.

Ответить
0

Прочитал, не волнуйтесь. Где цифры? Или ссылки на другие ваши комментарии?

Ответить
9

Простите, вот ссылка: http://natribu.org/

Ответить
1

Кирилл, слив засчитан ;)

Ответить
0

+ бонусы от налогового вычета при покупке и выплате процентов.

Ответить
0

Если вы ип ну усн, то нет например

Ответить
15

Да, я ждал вторую часть, чтобы узнать как получить доходность 10% с рисками не больше чем у жилья? Вся валюта меньше 5%

Ответить
2

Будет третья часть статьи. Доход в валюте, покрывающий инфляцию США/Еврозоны - уже неплохое сохранение сбережений.

Но что такое "риски не больше, чем у жилья" неясно. Классифицировать жилье по риску трудно, у каждой квартиры и дома своя уникальная ситуация и риски. Плюс риски всего рынка недвижимости. Если будет желание, посмотрите графики цен на недвижимость во время кризиса 2008 в США. Квартиры дешевели вдвое. И Россия от снижения цен не застрахована.

Ответить
3

Новостройки.
Берете у надежного застройщика квартиру на этапе котлована. За 2 года она дорожает на 20% как минимум (обычно на 30-35%) и это без учета роста рынка недвижимости. Это если без заморочек.
Чуть более сложный вариант - берете на этапе котлована (именно самый старт продаж) квартиру пусть у менее надежных застройщиков, но в хорошей локации. За полгода она дорожает на 7-10% и продаете ее. За это время даже самый неудачливый застройщик не успеет загнуться :)

Есть конечно куча деталей (правильный ДДУ договор, выбор застройщика..), но все эти детали легко осваиваются. В любом случае это проще, чем сдавать.

Ответить
1

Я допускаю, что человек, опытный в таких манипуляциях, сможет правильно выбрать объект, проверить документы застройщика, купить ликвидную квартиру и потом удачно её продать. Но чтобы все это проделывать с низким риском в этом надо разбираться. А это уже работа :-) а не инвестиция. И рынок купли-продажи жилья сейчас очень вялый.

Ответить

Комментарий удален

1

Это не сложнее, чем сдать квартиру с доходностью хотя бы 6-7% Там тоже своего рода работа ))

Ответить
2

Согласен с вами, что своя квартира - это, конечно, пассив. В большинстве случаев снять можно жилье, на которое для покупки не хватит денег :о) Я, можно сказать, вынужден был купить свою квартиру в связи с семейными обстоятельствами, но сделал это дешево - примерно за 120 месячных аренд, так что особо не переживаю.
Если же говорить о том, что может принести доход выше 10% годовых с рисками не больше, чем у жилья, то есть такая штука! Называется "торговая недвижимость" :о), попросту - стрит-ритейл. Масса плюсов, и по мне - ни одного минуса!
1) Вложения в торговую недвижимость в 2-4 раза эффективнее вложений в жилую по текущей доходности. В плохом раскладе «торговка» отбивается лет за десять, в хорошем – за пять, а это от 10% до 20% годовых, что совсем неплохо.
2) «Торговка» сильнее дорожает с точки зрения продажи. Я, правда, пока почти ничего из своей не продавал, но цифры других предложений радуют :о)
3) Администрировать «торговку» сильно легче, чем квартиру. Здесь все проблемы на стороне арендатора. Арендодатель только проверяет, упали ли на счет деньги :о)
4) Ремонт в помещении арендодатель делает только один раз – после покупки. В дальнейшем эта почетная обязанность в большинстве случаев переходит к очередному арендатору.
5) Найти арендатора на нормальное помещение можно даже в глухой кризис. В любой момент времени на рынке существуют компании, развивающие свои розничные сети или стремящиеся их создать.
Как-то так...

Ответить
0

Спасибо за статьи!

Ответить
0

хеджирование.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

14

Банк тоже может разориться, в рублях вклады держать опасно из-за угрозы дальнейшей девальвации рубля, а вклад в валюте почти ничего не приносит. Лучше бы автор предложил какие-нибудь стоящие варианты как альтернативу недвижимости)

Ответить
3

ключ к снижению рисков - в диверсификации активов

Ответить
2

треть в рублях оставить, треть в форекс и треть в однорукого бандита инвестировать, норм диверсификация?

а если серьезно, то эту мантру каждый второй произносит, только ключа в ней нет :)

Ответить
1

Если у вас свободные 10кк рублей, странно что вы просите предложить вам варианты.

Ответить
3

В чем странность? Не обязательно быть экононмистом или гением, чтобы заработать.

Ответить
–8

Заработать и не понимать как работают деньги нельзя, можно украсть, это да

Ответить
6

Вы, наверное, работаете в какой-то инновационной сфере, да?

Ответить
0

Нет, я занимаюсь рекламой

Ответить
0

Уважаемый, это был риторический вопрос, который должен был вам напомнить о существовании простых хозяйственных и торговых ниш, работники которых с легкостью владеют 10кк и уж точно не гении инвестиций. Лично знаю таких.

Ответить
0

какой бред пишете, 10 млн рублей - это всего 150 тысяч долларов. Это 1-1,5 годовые зарплаты среднего класса в америке. И почему они должны быть гуру инвестирования при этом?

Ответить
0

Во-первых причём тут они? Во-вторых по вашему они эти деньги чистыми получают? На еду не тратят жёлтые и машины бесплатно, так что?

Ответить
4

я зарабатываю 10 тысяч долларов в месяц чистыми. не ворую. куда инвестировать - не знаю, ищу, теряю. в данный момент коплю и смотрю в сторону инвестиционной недвижимости (не в россии уже, в россии уже обжегся)

Ответить
3

О, редкий комментарий с прояснением дохода комментирующего. Было бы интересно почитать про то, что у вас не сработало. Про свой опыт напишу в третьей части.

Ответить
1

Ну цена жилья к рублю ближе, чем к валюте.

ПО АСВ получал деньги уже 5 раз - все ОК.

Ответить
0

АСВ страхует 1,4 млн. руб.

Да, вклад по сути СБЕРЕГАЕТ деньги, а не инвестирует. Но и рисков там 0.

Ответить
0

В банке есть страховка АСВ - 1.4 миллиона. Для начала сбережений депозит - хороший вариант.

Ответить
10

Так же стоит учитывать что аренда жилья без стабильного заработка или каких-то резервных счетов очень опасна.

Ответить
12

Без стабильного заработка и резерва квартиру тем более не купить)

А вариант, когда купили родители или просто до старости живешь с ними не вписывается в формат обсуждаемой темы)

Ответить
0

С такими хитрецами банки просто по условиям договора ипотеки запрещают сдавать квартиру в аренду.

Ответить

Комментарий удален

2

Объясните почему. Я не силён в экономике, но вот например такая ситуация.
Взяли ипотеку, платят 10-15 лет фиксированную сумму, не зависящую от инфляции, конечно на всё может быть форс мажор, но в итоге юзер получает своё жилье, которое может продать, и вернуть часть средств, вложить в другое жилье. С арендой своего жилья не получишь.

Ответить

Комментарий удален

1

Тут математики не много. Ипотека сейчас это около 14% годовых. Квартира за 5 миллионов "съедает" 700т в год или 58т в месяц. Это дороже аренды. Расчет очень грубый, конечно, но иметь ипотеку в РФ есть смысл только если цены на жилье быстро и стабильно растут.

Ответить
0

А если взять ипотеку и сдавать? Слышал так многие делют и вполне комфортно живут.

Ответить

Комментарий удален

–1

С такими хитрецами банки просто по условиям договора ипотеки запрещают сдавать в аренду квартиру.

Ответить
0

Что за бред?) банку насрать что ты с квартирой делаешь, живешь, сдаешь или устроил там пивнуху.. главное, чтоб платил ежемесячно без просрочек

Ответить
0

Банку не все равно. Такие умники заключают договор аренды на несколько лет вперёд и в случае если они перестают платить банку -квартира передается обратно в банк, но договор аренды продолжает действовать и бывший заёмщик de facto продолжает владеть квартирой.

Ответить
0

Соглашусь с ответом автора. Сейчас не самый подходящее время для ипотеки. Надо ждать снижения ставки. И ловить ипотеку до 10% годовых сроком до 10 лет. Удачными оформления для ипотеки были 2010-2012 года.

Ответить
9

Покупка квартиры - хороший способ сохранить сбережения, а не заработать на этом. Он кажется более безопасным, нежели депозиты.

Ну и не забывайте, что для огромного количества людей дом, семья и автомобиль стоят значительно выше в списке приоритетов, нежели работа, инвестирование и деньги. То есть, люди работают ради каартиры, а не ради работы. Поэтому не надо всех по себе измерять.

Ответить

Комментарий удален

4

В любом случае, это значительно надежнее, чем страхование вклада в 700 тысяч рублей. Ну и амортизация жилья - это вы с автомобилем перепутали. Квартира, которая стоила 10 миллионов рублей, через пять лет будет стоить столько же или чуть больше, но никак не меньше.

Ответить
1

1,4 млн.

Ответить
0

Ну, сути не меняет.

Ответить
0

Вы глубоко ошибаетесь. Почему будет дороже а не дешевле. Рынок вторички например у нас просел не менее чем на 10-15% в городе. Есть конечно исключения Сочи и тд. Но все кризисные явления отчётливо видны.

Ответить

Комментарий удален

3

Покупка квартиры - это нелеквидные сбережения. Вы их не сможете обналичить в течение 6 месяцев. Депозиты можно обналичить моментально и купить, что нужно.

Плюс не забывайте, что рынок аренды жилья развивается. Это раньше сдавали в аренду один бабушкин ремонт. Сейчас сдают шикарные квартиры с евроремонтом за те же деньги.

Это примерно как Делимобиль. Зачем покупать, когда можно арендовать?

Вообще это глобальный тренд: арендовать, а не покупать.

Ответить
0

А вот это сложный вопрос. Имхо, квартира, тем более если речь об одной квартире - достаточно ликвидное сбережение, тем более в России. Одну квартиру всегда можно обменять на что-то пристойное: хороший автомобиль, землю, несколько мешков рублей. Даже в случае каких-то достаточно фатальных проблем в городе/районе - это по-прежнему торгуемый товар.

Ну разве что за исключением сценария "взять всё и поделить".

Ответить
0

Или, не дай б-г, Донецка, например.

Ответить
0

Что значит не сможете обналичить в течении 6 месяцев? Если продавать да, а если например взять кредит под обеспечение квартиры, то значительно быстрее.

Ответить
1

Не думаю, что квартира - хороший (и, главное, надежный) способ сохранить сбережения. Как раз об этом я и написал. По моему мнению эпоха быстрого удорожания жилья закончена.

С тезисом про приоритеты полностью согласен. Именно поэтому начал колонку с эмоциональной составляющей.

Ответить
9

Если бы не было глупой привязки в виде "прописки", то вопрос обстоял иначе. Зачем я должен иметь прописку, чтоб платить деньги гос-ву?

В Америке ты можешь открывать бизнес, работать и платить налоги - не имея "прописки". Имеет значение твое фактическое место проживания.

Как работать легально в Россие без прописок, если не покупать кв (и не прописываться через левые пути, или у родственников?)

Ответить
1

Понятие "прописка" давно устаревшее. Законодательство претерпело массу изменений. Есть постоянная и временная регистрация. При этом некоторые преимущества постоянной регистрации в Москве есть только для социально незащищенных групп граждан. Это дополнительные пособия, бесплатный проезд в общественном транспорте, некоторые другие льготы. Их стоимость не существенна для активно трудящегося населения.

Ответить
3

Сразу видно что у вас нет детей, тогда бы это была проблема не только незащищенных групп граждан

Ответить
0

Хороший вопрос. Но вроде сейчас с онлайн подачей декларации он уже не проблема.

Ответить
0

А чтоб изначально встать на "учет", нужно физ.присутствие? (я сам не сталкивался с этим).

Ответить
0

Теоретически: Вы можете направить документы почтой, желательно, заказным письмом с описью вложений. Либо оформить заявление на портале госуслуг. Но фактически не известно, на сколько это затянется, и какой будет результат. Поэтому, что касается Москвы, то лучше лично в МФЦ.

Ответить
11

"Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого."

Зачем это было читать? Да незачем.

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

7

Изначально не понятна потребность автора статьи. Он хочет на вложении заработать или обеспечить себе (семье) безопасное и комфортное существование на несколько десятков лет вперед? Или же хочет сберечь накопленное с минимальными рисками потери денег? Квартира для себя - это способ закрыть одну из своих базовых потребностей. Подзаработать - это про работу, бизнес, инвестирование. Не надо путать.

Ответить
1

Зарабатываю я на работе и консультациями. А сбережениями я просто стараюсь разумно распоряжаться. Статью написал, чтобы обозначить свою точку зрения на покупку жилья. Это была моя потребность и потребность многих комментаторов первой заметки :-).

Ответить
4

Полностью согласен с автором. Стереотип, что Москва нерезиновая и всегда будет расти, уже дважды опровергался (в 2008 и в 2014),когда все цены на недвижимость застыли.

Основная идея покупки квартиры раньше была в том, что рынок пёр по 15-20% в год. И выгоднее было вкладываться туда, чем в депозит.

Сейчас он застыл. И я не верю, что он будет расти такими же темпами.

Ответить
3

Стоимость недвижимости в Москве - это очень твердый, крепкий, большой мыльный пузырь с необоснованно завышенными ценами за м2. И сейчас он трещит по швам, а в скором времени должен лопнуть вовсе. Рынок и вся жизнь сильно изменились. Вместе с уменьшением доходов у граждан и падением покупательской способности постоянно строятся новые объекты. Квартиры все более комфортные, предложения все более интересные. И новостройки конкурируют между собой. Естественно, если брать бюджетные варианты, старый фонд не может конкурировать по комфортности с новостройками, и цена падает. И, думаю, будет падать и дальше. Единственный минус новостроек - это отсутствие парковочных мест и отсутствие налаженной инфраструктуры какое-то время. Что быстро решаемо. При этом "сталинки" тоже падают в цене, т.к. появляется много предложений по новостройкам бизнес-класса.

Ответить
3

А вот мне всегда казалось что основная идея покупки квартиры - жить в ней семьей, получить определенную безопасность.

Ответить
4

А как же вложения в недостроенное жилье ? 4 года назад я вложил 1,3 млн в 40 квадратов в Новосибирске в проект, жильё построилось за два года ремонт с мебелью и техникой обошёлся в 600 тысяч сегодня цена моего жилья 3.1-3.3 млн., все два года сдавал по 19 т.р. Итого 456 000 рублей сдача + 3 200 000 продажа = 3,66 млн.руб
25% годовых господа!!!

Ответить
5

Достаточно рискованная игра. Подрядчик может и не начать строительство и тогда - 1,3 млн.

Ответить
1

Ага, но тут риск не сработал, что застройщик попался херовый. А так мог бы и попасть в долгострой

Ответить
0

Такая доходность это плата за риск. Могут же и не достроить.

Ответить
0

Кстати насчёт инвестирования в жильё, сейчас когда долевое строительство начали более жестко контролировать, стал замечать новую схему. Долевики вкладывают деньги, начинается бурное строительство, но на определённом этапе оно замораживается года на два(застройщик благополучно пользуется деньгами), потом спустя 2 года дом достраивают и сдают сорвав сроки.

Ответить
6

Нужна третья статья с раскрытием схемы как финансировать не в рубли и иметь более 10% ))

Ответить
0

Чертовски верно

Ответить
0

Чудес не бывает. С гарантией уровня АСВ или хотя-бы хороших облигаций такую доходность в валюте не получить.

Ответить
3

Автору 5 + за подачу - такие вещи читать приятно. Но с самими выводами не согласен - или не правильно их понял.

- Квартира в стрящемся доме, стоит процентов на 30% дешевле, чем в уже построенном.
- Стройка обычно до двух лет. (Я не говорю про покупку на стадии планирования - там еще дешевле, но и срок дольше)
- Купили квартиру за 4 млн. через 2 года она - 5,2 млн. Где такие проценты взять в банке? Как минимум профит в 1,2 миллиона рублей - это 40 месяцев аренды жилья + их же можно положить в банк после продажи той же квартиры именно на аренду, а основной капитал крутить дальше. Ну это если все идеально и купил - продал (но без риска никуда, это и автор пишет).

Поэтому вопрос - если есть деньги, то вопрос как их инвестировать в квартиры, а не почему в лоб это не выгодно. Дальше - есть рынок ближайшего подмосковья, Сочи и так далее - там темп роста жилья и сдача его в арнеду это другое решение и по мне еще интересное.

-------------------

Если вопрос - купить квартиру, если есть возможность или продолжать ее снимать? Как минимум странный вариант. По мне логичнее было бы спросить - есть идея для этих денег? Тогда лучше снимать. Нет идеи для этих денег - тогда точно лучше покупать. Если именно заработок, как писал автор, позволяет просто отложить/накопить на квартиру - то через 10 лет не факт что карьера будет идти в горку и ваши знания нужны будут работодателю. Купив квартиру - вы точно решите один вопрос с тратами. А если финансовые потоки сохранятся - то позволите себе несколько и это будет куда более приятно в виде пасивного дохода от сдачи - к примеру даже в той же старости, хотя и в 40 вы не откажетесь от 90-120 тыс. в месяц, которые будут именно пасивом - это самые приятные деньги ))

У нас вклады физ. лиц безопасны только до 700 тыс руб. Все что выше это риск и риск куда более серьезный, чем падение стоимости жилья. Да и 10% по факту не так просто получить от хорошего банка - с условием безопасной суммы у него на счету можно расчитывать на 7-8%, но не 10.

--------------------------

А если вопрос - снимать или ипотека, вот тут 100% лучше снимать и думать как зарабатывать больше, а не сичтать ипотеку )

Ответить
4

Согласен, непонятно почему автор не описывает такой вариант. Тоже взял свою квартиру в котловане за 2.5млн сейчас на том же ЦИАНе при расчете она уже стоит 3.9млн. Вторую квартиру брал со скидкой от компании, еще дешевле за ту же площадь, скоро сдадут и стоить она будет так-же как первая, в итоге потратив 5млн я получу 7млн в перспективе + сдача второй принесут мне около 9% пассивного дохода опять же по ЦИАНу.

И почему упускается момент что аренда очень редко стоит дешевле чем покупка в пересчете на ту же стоимость квартиры. Например мне нужно было бы прожить 8 с половиной лет чтоб стоимость аренды сравнялась со стоимостью покупки, эти деньги за 8 лет я практически сжигаю и в замен не получу ничего, а с покупкой квартиры отбив ее за 8 лет, я получу квартиру, которая все еще будет стоить денег и при этом гораздо больше чем на стадии покупки.

Ответить
1

Я так понял, что Максим считал, что положенные деньги в эквиваленте стоимости квартиры, принесут процентами больше, чем вы будете платить за аренду. И тем самым, вы будете "зарабатывать" продолжая снимать квартиру, а не терять - живя в своей квартире.

Но, это ситуация в лоб - пошел купил уже готовую,а как только рассматривается вариант покупки квартиры в строящемся доме или на этапе старта продаж - все меняется кардинально. Да и смысл от 4-5 млн. на счету, я если честно не очень понимаю. Инфляция все равно выше, чем любой, даже хороший % в банке. Т.е. постепенно в исчеслении денег - приобретаешь, но в покупательской способности этих денег - вы теряете. Деньги должны именно работать, а на подстраховку, опять же с точки зрения финансовой граммотности должен быть запас - который перекрывает ваши нужны на 6-12 месяцев, все что больше - потенциально упущенная выгода и просто их сжигание )

Ответить
0

Согласен, но лишь отчасти. Вы, как и многие другие комментаторы, не учитываете риск "непостройки" дома. Именно за участие в этом риске вы и получаете доходность. А можно остаться без денег и никто от этого не застрахован. Особенно на нынешнем неспокойном рынке недвижимости.

Ответить
1

Вклады до 1,4 застрахованы!

Ответить
3

Этот вариант не описан, потому что он рискованный. Застройщиков лопнуло больше, чем банков. И при этом никаких страховых компенсаций никто не выплачивал (в отличие от АСВ).

Ответить
0

Хорошее замечание.

Ответить
5

У автора есть семья и дети?
Просто интересно.

Ответить
0

кто-то же скинул фотку отвалившейся штукатурки)

Ответить
0

Браво за внимательность :-)

Ответить
3

В статье недостоверная информация про съём квартиры:
1. Арендодатель НЕ ВПРАВЕ в любой момент выставить вас за дверь — это закреплено ст. 687 ГК РФ (да, аренда квартиры юридически называется наймом). Арендодатель вправе не продлевать договор по истечении его срока, но расторгнуть досрочно может только через суд в случае неуплаты за квартиру более чем за 2 месяца;
2. ВЫ ВПРАВЕ там зарегистрироваться, просто временно, на срок действия договора — для этого нужно прийти с договором найма в УФМС;
3. Арендодатель НЕ ВПРАВЕ в любой момент повысить стоимость аренды — она закреплена на весь срок действия договора и может быть изменена досрочно только при обоюдном согласии (ст. 682 ГК РФ).

Ответить
2

В законе - да, по факту от адекватности хозяев вы зависите больше, чем от закона. Т.к. в случае конфликта найти другое жилье с точки зрения затрат времени и нервов будет проще, чем пытаться отстоять свои права в суде.

Ответить
1

Согласен, это верно. Но зависит от наглости арендодателей — иногда, наверное, в особо вопиющих ситуациях имеет смысл подать в суд, чтобы люди хоть в кои-то веки прочли закон и научились уважать других :-)

Ответить
2

1. - не захочет съехать по хорошему съедет по плохому - приедет арендодатель выставит вещи за порог, сменит замки а дальше уже суетиться в суде арендатору.
2. вправе но попробуйте без согласия арендодателя это сделать.
3. если в договоре предусмотрено что стоимость аренды может быть изменена по какому то прописанному в договоре регламенту то какие вопросы ?

Ответить
0

1. Арендатор при таком развитии событий вправе сразу же вызвать полицию, т.к. вход в жилище другого лица без его разрешения (а в данном случае поскольку квартира сдаётся по договору, это жилище нанимателя, согласия на вход он, вероятно, не давал) — это статья УК 139, Нарушение неприкосновенности жилища, а выставление вещей за порог — это статья УК 330, Самоуправство. Состав преступления налицо, никакой суд для этого не нужен — будет произведено задержание арендодателя, возбуждено уголовное дело, договор найма остаётся в силе, поскольку расторгнут он не был, и решение суда для этого не нужно.
2. Никаких проблем не будет — арендодатель не вправе давать или не давать здесь согласия, даже более того, во многих случаях это обязанность арендатора, там зарегистрироваться, и обязанность арендодателя уведомить ФМС в случае отказа арендатора регистрироваться (иначе обоим полагаются административные штрафы).
3. Если в договоре предусмотрено, то да, но договор же подписывается и арендатором в т.ч., на такие условия соглашаться необязательно.

Ответить
1

1. арендодатель тоже не дурачок, подстрахуется - уведомит заранее. на стороне нерадивого арендатора который не хочет