Почему собственники апартаментов не получают высокую прибыль от аренды
Казалось бы, что может быть проще, чем купить недвижимость для сдачи в аренду на морском побережье? Абсолютное большинство покупателей уверены, что для этого достаточно подобрать объект с хорошим месторасположением, поближе к морю и курортной инфраструктуре. Желательно, чтобы это были апартаменты или квартира с ремонтом, и чтобы в комплексе была управляющая компания, которая взяла бы на себя обязательства по приему гостей.
Бывает и так, что будущие собственники намереваются взять управление арендой в свои руки и зачастую для них оказывается неожиданностью, что туристы прилетают в Сочи круглосуточно, и порой заселение или отъезд гостей происходит в 4 часа утра, а сломавшийся в самое неподходящее время кондиционер или утюг могут принести столько головной боли...
И все же большинство покупателей предпочитают передать свой объект недвижимости в доверительное управление, и правильно делают!
Допустим, вам удалось найти добротную новостройку недалеко от моря и центра. Это может быть апарт-отель с закрытой территорией, бассейном и ресторанчиком. Застройщик уже сделал во всех апартаментах ремонт, что избавляет от лишних трат, и, вдобавок сделал хорошую скидку при продаже.
Проведя не хитрый анализ уже действующих комплексов в округе, вы поняли, что эта покупка позволит вам получать пассивный доход в размере 10% годовых, да еще и сам объект будет постепенно расти в цене, делая ваши инвестиции в недвижимость довольно прибыльным мероприятием.
Больше всего вас радует, что управление арендой в комплексе осуществляет крупная компания с многолетним опытом и хорошей репутацией, и к тому же, при покупке вас никто не обязывает заключать с ней договор. С таким положением дел у вас есть пространство для маневра на случай изменения планов: при желании можно пользоваться апартаментами самостоятельно, пожить или пустить на время отпуска друзей или родственников.
И вот именно в этом моменте скрывается дьявол, который непременно лишит вас доброй части пассивного дохода!
Дело в том, что при отсутствии обязательного договора на управление, собственники могут сдавать свои апартаменты самостоятельно или доверить эту функцию частным предпринимателям, коих на курорте огромное количество, и за свои услуги они берут вдвое, а то и втрое меньше, чем управляющая компания.
В итоге в комплексе начинается самая настоящая игра на понижение. Частные предприниматели для того, чтобы сделать свое предложение более интересным для туристов ставят цену на 10-15% ниже, чем управляющая компания – у них, как правило нет большого количества персонала, затраты на маркетинг тоже значительно меньше, поэтому они могут себе это позволить без особых финансовых потерь. К тому же нужно как-то выполнять взятые на себя обязательства и загружать апартаменты арендаторами. Следующий ход за теми, кто сдает в аренду свои собственные апартаменты, у них вообще нет никаких расходов, кроме как на пару объявлений на авито и циан, поэтому цена падает еще на 10-15% ниже!
Чем большее количество апартаментов комплексе, тем в более неудобное положение попадает управляющая компания, которая тратит деньги на рекламу, в прямом смысле продает объект туристам, а затем теряет их как клиентов, потому что они находят те же варианты только дешевле.
Думаю, тут не сложно догадаться, что в такой ситуации не остается ничего другого, кроме как снизить цену. После чего в игре на понижение начинается новый кон!
Конечно, такой демпинг не может продолжаться бесконечно и, опустившись до минимума, ценопад прекращается. Однако итоги этих событий, иначе как драматическими назвать сложно: человек мечтал купить апартаменты на побережье Сочи и получать пассивный доход от сдачи в аренду, а по итогу получил окупаемость инвестиций в 20-30 лет, хоть и, казалось бы, предусмотрел все возможные нюансы еще на стадии выбора объекта.
Что с этим делать? Ответ прост: если ваша цель получение пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду, и вы не собираетесь заниматься процессом приема гостей самостоятельно, выбирайте для покупки объекты, где при заключении договора купли-продажи обязательным условием будет подписание договора доверительного управления объектом недвижимости!