Андрей Ковалев, «Подсолнухи Art & Food»: «До 2022-23 года перспектив у коммерческой недвижимости нет»
Владелец самого большого в России и первого в мире фудкорта с концертным залом «Подсолнухи Art & Food» Андрей Ковалев мечтает создать в России такие условия, чтобы молодые предприниматели не покидали Родину. Наоборот — самые мотивированные люди со всего мира должны открывать бизнес в нашей стране. Эта идея привлекла 80 000 человек в Общероссийское движение предпринимателей Ковалева. К концу года их будет более миллиона, говорит он. И добавляет, что если стране не нужна революция, то путь один — внятные реформы.
С Андреем Ковалевым Мегаплан поговорил о том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости, как выбрать франшизу и не стать жертвой инфоцыган. Кстати, Мегаплан помогает компаниям развиваться при любом раскладе. Нам важно вооружить предпринимателей не только полезными знаниями, но и удобными инструментами для работы в офисе и удаленно. 13 апреля мы показали крутое обновление Мегаплана и пригласили экспертов нас поддержать. Если пропустили онлайн-трансляцию — посмотрите запись, но сначала прочитайте статью.
Бизнесом предприниматель занимается с 1979 года: делал мебель для баров и ресторанов; в 1990-е создавал крупные бизнес-центры на территориях бывших заводов; основал медиахолдинг 1Rock с собственным клубом, журналом, телеканалом, радио. Журнал Forbes неоднократно включал предпринимателя в список королей недвижимости благодаря оборотам его компании «Экоофис». В интервью компании Мегаплан предприниматель рассказал о рынке коммерческой недвижимости, инфоцыганах и последствиях пандемии.
Год после начала пандемии
Для группы компаний «Экоофис» 2020 год был трудным. Мы не брали арендную плату, давали скидки, льготы и отсрочки, а налоги я платил из своего кармана. Особенно трудно было фудкорту «Подсолнухи Art & Food», который был закрыт. Шесть корнеров из 40 в нашем пространстве — закрылись. У них не было подушки безопасности. Это малые предприниматели, гастроэнтузиасты. У них просто нет таких ресурсов, они живут от месяца к месяцу.
Кризис 2020 года я предсказал ещё в 2019. Я исходил из того, что реформ нет, экономического роста нет, падают деловая активность и покупательский спрос. Я не мог предсказать коронавирус, но он просто добавил ухудшающие свойства к этой ситуации.
По версии властей, экономика России вроде бы пережила потрясение лучше других стран. В то же время, мои знакомые предприниматели из Англии, рестораторы, были закрыты как и наши. При этом они не платят налоги, аренду, получают на зарплату сотрудников 80% и могут взять кредит под 2%. Британия потратила 25-30% ВВП на поддержку бизнеса, как и большинство стран мира. В России потратили 2,8%.
Президент России Владимир Путин в прямом эфире дал поручение снизить налог на кадастр и аренду земли, поручение не выполнено. Из всех моих арендных бизнесов только один получил льготу — торговый центр «Подсолнухи». Я заплатил почти полмиллиарда рублей налога за кадастр и аренду земли. Моя льгота составила 32 000 рублей. Это просто дискредитация президента.
Как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости
В этом году ожидается снижение инвестиционного спроса россиян на объекты недвижимости. Основным фактором станет снижение деловой активности. Когда я в 2000-х годах строил офисы, арендаторы выстраивались в очередь. Сейчас их найти не просто.
Низкий спрос на коммерческую недвижимость связан со:
- снижением ставок по аренде;
- снижением спроса (растет уровень вакантности помещений);
- офисы уходят на удаленку, а магазины — в онлайн. Торговые и развлекательные центры становятся развлекательно-торговыми, но развлечения платят по другим ставкам, в несколько раз меньше.
До 2022-23 годов перспектив у коммерческой недвижимости нет. Закредитованные владельцы коммерческой недвижимости смогут найти выход только через банкротство. Налоги не снижаются, а растут. В Москве десять тысяч объектов коммерческой недвижимости пересмотрели кадастровую стоимость в сторону резкого увеличения.
Тем, у кого есть деньги, нужно покупать задешево большие комплексы и торговые центры, создавать там новую жизнь. Но нужно понимать, что у «новой жизни» ставки будут ниже.
Всем придется пройти через реструктуризацию и очищение. Собственники к этому не готовы и уверены, что тяжелое время просто нужно переждать. Многие из них вышли из операционного управления, живут в Майами и надеются на менеджеров, которые в конечном итоге ничего не исправят.
Сейчас популярны темные магазины и кухни. Там продажи подпитывают сбором заказов покупателей, которые сидят дома и получают заказ в тот же день. Я и раньше говорил, что трафик надо брать не с проходящих людей, а из интернета. Незачем платить 20-30-40 тысяч рублей за квадратный метр в торговом центре. Можно арендовать помещение в промзоне по ставке 5-6 тысяч рублей.
Спрос на склады, которые используются для доставки курьерами, растет, но при этом за них платят 5 тысяч рублей за квадратный метр. Это стоит учитывать.
Будущее за креативными людьми, которые смогут создать коллаборацию жилья, офисов, коворкингов, фудкортов, коливингов, развлечений в больших объемах.
Чему меня научил бизнес
Тщательно просчитывайте риски, даже не предполагаемые. У плана А всегда должны быть планы B, С и даже F.
Обращайтесь с кредитами на падающем рынке (как сейчас) очень аккуратно. Тем более не нужно покупать в кредит недвижимость.
Тщательно проверяйте все, что вы покупаете. При покупке слишком много подводных камней и ошибок, которые никогда нельзя будет исправить. Все это может привести к потере всего, что у вас есть.
Добавьте креатива. Унылому скучному человеку сейчас на рынке коммерческой недвижимости делать нечего. Если у вас нет такого таланта, идите туда, где креатив не нужен. Покупайте стрит-ритейл.
Инфоцыгане и МММ
В 1990-е годы главный канал страны каждый день показывал рекламу МММ и люди не могли поверить, что по телевизору могут лгать. Долгое время я считал, что история финансовой пирамиды стала отличной прививкой для общества. Оказалось, что это не так.
Сейчас в России огромное количество наивных идиотов, которые продолжают вкладывать в такие же пирамиды и МЛМ-конторы (multilevel marketing, MLM, компании, создающие сети сбытовых агентов, каждый из которых может привлекать новых агентов). От этих историй я уже спас около 300 000 человек.
По моим подсчетам, такие компании уже — угроза национальной безопасности. Президенту пора навести здесь порядок своей жесткой рукой. Наши сограждане ежегодно теряют триллион рублей. Никто об этом не говорит, никто этими жуликами не занимается. Мошенник должен сидеть в тюрьме.
Мой канал «Ассенизатор» — это просветительская работа и совсем не бизнес. Я рассказываю там о реальных предпринимателях, разоблачаю мошенников. Три года я читаю лекции и провожу мероприятия. Туда приходят тысячи людей абсолютно бесплатно.
Сталин в свое время сказал, когда к нему пришел председатель союза писателей СССР Александр Фадеев и стал жаловаться, чтоб его уволили из-за безалаберных развратников-подчиненных. Сталин ему ответил: «Нет у нас других людей, только такие». Говорить о том, что все плохо и люди-идиоты неправильно распоряжаются деньгами — легко. Сложно — научить их жить по-другому.
Еще одна проблема: наши предприниматели — люди непубличные, которых трудно уговорить дать интервью. Многие предприниматели мне отказывают, не хотят выступать и давать интервью. А мошенники как раз с удовольствием рассказывают о своих «подвигах в бизнесе». Какое видео не возьмешь, везде жулики продвигают свои мошеннические схемы. Мне повезло, что я не боюсь выступать и давать интервью, 20 лет на сцене, публичный человек, первое интервью дал 42 года назад.
Предприниматель сам должен понимать, откуда ему черпать информацию. Если он этого не знает, скорее всего занятие бизнесом — не его дело. Есть интернет, есть друзья, знакомые и родственники. Записываться на лекции к мошенникам или покупать франшизы «чтобы начать» не нужно.
Франшизы, к сожалению, в нашей стране за редким исключением — открытая афера. Хорошую франшизу никто не продаст. 99% продающихся франшиз — это афера, попытка отжать деньги.
Признаки хороших франшиз
- Известный бренд (у него много рекламы)
- Отбор франчайзи (хорошую франшизу не продают всем подряд)
- Сложная технология (включающая не только вывеску, 9 сортов кофе и кофемашину)
- Наличие IT-платформы
- Поставка комплектующих или продуктов по ценам ниже рынка
- Обучение
- Наличие отзывов франчайзи
- Покупка франшизы увеличивает ваш оборот в 2-3 раза
Вопрос от генерального директора Мегаплана Сергея Козлова:
Некоторое время назад Мегаплан многие ассоциировали с «Бизнес Молодостью». Справедливо ли, по-вашему, растиражированное высказывание: «Любое упоминание в прессе, даже самое негативное, кроме некролога, — это реклама».
- На самом деле нет. Недоброжелатели накидают грязи, и будет тяжело отмываться. В последнее время я стал жертвой информационной войны, мошенники стали снимать видеоразоблачения про меня. Все, что они говорят — наглое враньё. Но танки грязи не боятся.
Больше интересных и полезных материалов читайте в нашем Telegram-канале
Респект Ковалеву, что держится в трендах молодежи, если будет возможность, то я бы тоже посетил его съезд предпринимателей)))
Поверьте, БМ в свое время были лидерами трендов) и "бизнес-молодежь" умели заряжать.
Но они за это неплохие денежки собирали...
А потом их отделы продаж лихо пылесосили всех друзей и знакомых того, кто попал на поток. В БМ было что-то такое интересное местами, но тандем Дина и Сэма Винчестеров в мире инфобиза довольно быстро распался, еще бы могли пособирать надежды людей пару годков, учитывая их дружбу и участие в других проектах
цель любого бизнеса - деньги (прибыль), нельзя их за это ругать
Комментарий недоступен
Безусловно, мы не хотим оправдывать или выгораживать мошенников. Но речь идет о БМ, и на заре своего становления эта компания сумела создать и нечто правильное, честное, позитивное. Они сумели дать правильный импульс, пусть, может, не конкретные знания и навыки, а мотивацию делать бизнес в нашей стране.
Но все хорошее быстро заканчивается, мы же с вами это прекрасно знаем...
Не увидел в БМ ничего позитивного. У меня одна знакомая там была, ничем хорошим это не закончилось. Приезжали как то в Ульяновскую область БМ на день науки допить за бизнес и стартапы в сферах высоких технологий. У меня один знакомый стартап в сфере микробиологии делал, а они дичь какую-то несут без понимания многих вещей. Я спрашиваю, а вы какой бизнес делали?? А там один говорит: "Уборка снега!". Где уборка снега и например утилизация нефти бактериями?? Или другие сферы высоких технологий?? Это полная дичь. И БМ только привели к плохому. Согласен с комментариями выше, когда создаются ложные впечатления. Подобные вещи часто слышатся из уст Государства. Мол иди, делай ... А всё не просто. Человек идёт, делает и прогорает. Так и с БМ. Да и вообще, я несколько посмотрел видео ихними разборками бизнесов, ничего кроме оскорблений не увидел. Никакого конструктива и понимания. Оскорбления и надувания щек.
С каких пор инфоциганство называется стартапом?
Если честно, мне надоело выслушивать ваши непонятные, не адекватные, односложные и прочее высказывания. Я отправляю вас в игнорирование, и ваши комментарии больше не будут у меня отображаться.
Если вы про мои стартапы, то у меня их было несколько. Например, один производство специального абразивного инструмента. Другой - производство твердых смазочных материалов. Третий - огнезащитные покрытия для пенополистерольных изделий. Ряд стартапов в сфере ИТ. Сейчас это проект в сфере ИТ и Финтехе на основе нейронных сетей и искусственного интеллекта. И я не вижу никакого инфоциганства в своих стартапах, а также стартапах своих друзей.
Или у вас просто зависть?? Или зависть и не культура?? Или все это, а также что-то ещё?? В любом случае, я более чем убежден, что вы не руководитель и не бизнесмен. Нормальные люди себя не ведут так как это делаете вы.
И вы своим кривлянием ничего не добились кроме бана. Надеюсь, что на него вы и рассчитывали. Всего наилучшего вам не желаю, вы этого не заслужили.