Квартирная мышеловка: как не стать жертвой мошенников при покупке или аренде жилья

И как распознать их еще на этапе просмотра объявлений.

По состоянию на апрель 2021 года в Москве продается около 84 тысяч квартир. Недавнее исследование нашего сервиса THE METERS показало, что более 10% от общего количества доступных предложений носят сомнительный характер.

Что это значит? Мы имеем в виду объявления, в которых, например, фото присутствуют в малом количестве, низком качестве или отсутствуют вовсе. Объявления о продаже доли, объектов по цене ниже среднерыночной, в домах под снос или, как мы их называем, квартир “с нюансами” (в залоге, после потопа, пожара, под арестом и т.д.) тоже попадают в число подозрительных. Конечно, все это нельзя назвать мошенничеством в чистом виде, если продавец заранее сообщает о таких деталях. Но, тем не менее, они могут привести к серьезным проблемам для потенциальных продавцов и арендаторов.

Проверку всех предложений по продаже и аренде квартир на предмет мошенничества можно разделить на два этапа:

• проверка на этапе просмотра объявлений

• проверка на этапе взаимодействия с собственником/посредником.

И если во втором случае уберечь от ошибки могут профессиональные посредники, то в первом вы вполне можете выявить обманщиков самостоятельно. THE METERS рассчитан на то, чтобы снизить вероятность наткнуться на аферистов. Каким образом мы стремимся сохранить ваши деньги в безопасности? Расскажу в этой статье.

Но сперва - о том, как именно действуют мошенники.

В марте мы проанализировали все актуальные на тот момент предложения - а их было почти 42 тысячи - и выяснили, что 54% собственников жилья не готовы общаться с арендатором напрямую. Иными словами, проводят все сделки через посредников. А это значительно повышает цену на аренду - в среднем, размер комиссии московских риэлторов составляет больше половины (51%) от стоимости сделки.

Неудивительно, что в таких условиях люди присматриваются к вариантам с более привлекательным ценником, тем самым ставя себя в уязвимое положение. Пытаясь найти варианты подешевле, важно знать меру и не подставляться.

Пожалуй, наиболее явный признак мошенничества. Еще на этапе просмотра объявления по аренде квартиры, цена которой гораздо ниже рыночной, можно заподозрить неладное. Опыт показывает, что на такие варианты даже нет смысла тратить свое время. Поэтому самый простой вариант - скрыть их с помощью фильтров "цены относительно рынка".

Мы оцениваем квартиры по всем параметрам и даем оценку рыночной цены такого объекта. Конечно, алгоритм не даст оценку рубль в рубль. Но он точно подскажет вам порядок цены и поможет быстро сориентироваться в рынке.

Как понять, что квартира сдается по заниженной цене?

С помощью наших алгоритмов мы провели анализ рынка, подсчитали медианную стоимость квадратных метров и сделали прогноз аренды для всех районов Москвы. Мы считаем отклонение на 25% и больше “в пользу” арендатора должно вызывать сомнение - как правило, такой сдвиг по цене таит в себе не самые приятные сюрпризы.

Самая любимая схема мошенников, которая является частным случаем предыдущего пункта. Объявления о сдаче квартиры в аренду появляются сразу на нескольких площадках по привлекательной цене (минус те самые 25%). На фото - красивые комнаты с евроремонтом, новенькая мебель и сантехника.

Восторженный арендатор - предположим, что это холостой мужчина - звонит риэлтору, который сообщает ему печальную новость: “извините, но собственник хочет, чтобы в его квартире жила семейная пара, вы не подходите”.

А дальше происходит примерно следующее - посредник сообщает арендатору о том, что в его закрытой базе есть еще порядка пяти отличных вариантов, и он с радостью поможет вам найти подходящий. Иными словами, все это делается для того, чтобы заманить как можно больше клиентов.

Как себя обезопасить?

Часто мошенники попадаются на том, что в исходном объявлении используют красивые фото совершенно другой квартиры. Чтобы не тратить время напрасно, найдите в интернете фотографии дома, в котором сдается квартира, и сравните вид из окон. Вероятнее всего, вы обнаружите совсем другую картину - например, вместо обещанного вида на реку, вам откроется серый урбанистический пейзаж. Также карты дают возможность виртуально “прогуляться” по нужной улице, чтобы получить представление об окружающей реальности.

Еще один способ не попасться на удочку таких аферистов - свериться с планировкой. Попробуйте найти квартиры, которые сдаются в том же доме, и, если их планировка сильно отличается от той, что вы видите на фото, сразу проходите мимо.

Мы подсчитали, что около 2% объявлений содержат всего лишь одно или два фото, а то и вовсе не имеют визуального сопровождения. Рассудите логически, может ли такое быть? Собственники, которым нечего скрывать, обычно выставляют минимум пять или семь фотографий, показывающих квартиру во всех значимых деталях.

Из-за того, что некоторые сервисы борются с мошенниками, внедряя проверку по уникальности фото, последние намеренно ухудшают качество изображения. В этом случае алгоритмы не срабатывают и объявления аферистов проходят модерацию. Если видите снимки очень плохого качества, не останавливайтесь и листайте дальше. Сами подумайте, зачем владельцу квартиры загружать фотографии, которые нисколько не привлекают внимание к его объявлению?

Суть этой схемы следующая: вы находите хороший вариант для аренды. Фото нравятся, цена устраивает - надо брать. Звоните агенту, и он предупреждает вас о том, что спрос на эту квартиру очень высокий. Поэтому при внесении задатка вы подписываете договор, в котором четко прописано, что в случае вашего отказа от аренды задаток не возвращается. Вы соглашаетесь, а через несколько часов посредник перезванивает вам для того, чтобы предложить гораздо более привлекательную квартиру. И ведь действительно, вариант куда лучше, да еще и без комиссии. Естественно вы делаете выбор в пользу второй квартиры и отказываетесь от уже внесенной предоплаты. Тут и происходит накладка - последний вариант “уходит прямо у вас из-под носа”. А вместе с ним и первый.

Как себя защитить?

Перед внесением задатка убедитесь, что продавец - действительно собственник квартиры, например, запросите у него выписку из ЕГРН. Внимательно проверяйте условия, описанные в договоре, а также полную информацию о недвижимости и паспортные данные арендодателя. А еще лучше - фиксируйте сам факт внесения каких-либо средств на счет собственника квартиры.

Все просто: аферисты сами арендуют квартиру посуточно и пробуют сдать ее вам помесячно.

Если вы столкнулись с подобным предложением, тут же задавайте конкретные вопросы: какова площадь квартиры? Какого года дом? Как обстоят дела со счетчиками? Кто соседи? Кто жил в квартире до вас? Как правило, в таком случае мошенники перестают чувствовать себя уверенно и теряются. Но если вы хотите еще больше перестраховаться, можете попросить квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг или налога на имущество.

При покупке квартиры мошенников не всегда можно распознать на этапе проверки объявлений. Здесь основные схемы предпочитают проворачивать именно в оффлайне.

Мошенники могут действовать на нескольких уровнях: при внесении задатка или аванса, при работе с документами и при оспаривании сделки.

В первом случае вы вносите предварительный платеж, для того чтобы подтвердить намерение совершить покупку.

Здесь аферисты могут действовать следующим образом: в качестве аванса выбирают относительно небольшую сумму - где-то от 20 до 30 тысяч, - а далее, когда деньги уже у них на руках, находится, скажем, пенсионер, чью собственность вы и собираетесь приобрести. Сделку никто разрывать не собирается и аванс отдавать, соответственно, тоже. Если же вы отказываетесь от сделки, то по закону внесенные средства остаются у продавца, и в случае судебных разбирательств вам фактически нечего взыскать.

Есть и второй сценарий развития событий: вы вносите задаток, а после подписания договора выясняется, что квартира в залоге, и этот залог необходимо погасить вам. Мошенники давят на то, что это обсуждалось ранее, вы отказываетесь от сделки, и задаток вновь остается у продавца.

Также аферисты могут использовать поддельные паспорта и доверенности, а еще фальшивые купюры при возврате задатка. Банально, но до сих пор встречается.

Мошенники нередко подводят покупателей к процедуре оспаривания сделки. Сделка может быть оспорена, когда:

• Цена, прописанная в договоре, отличается от фактической. Например, продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана сумма в три раза ниже настоящей. Вы совершаете сделку, а после она оспаривается в суде как совершенная на нерыночных условиях. При этом, если у вас нет расписки или других документов по выплате остальной суммы, взыскать ее будет очень тяжело.

• Сделка о продаже квартиры несовершеннолетнего не согласована с органами опеки, которые проверяют, не нарушает ли она права ребенка.

• Сделка совершается с использованием материнского капитала без выделения доли ребенку.

• Квартира покупается у недееспособного лица без согласия органа опеки.
  

• Сделка заключаетсяс продавцом, который находится в невменяемом состоянии. Например, стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

• Покупаемая квартира получена в наследство, на которое претендуют еще и другие родственники, которые в течении минимум 3 лет (срок исковой давности) могут опротестовать сделку.

Как защитить себя от аферистов?

Еще до подписания каких-либо документов необходимо привлекать индивидуальных юристов, банки, юридические компании. Самым безопасным вариантом служит страховка от потери титула собственника - при ее оформлении квартира пройдет полную проверку на юридическую чистоту.

На всякий случай пообщайтесь с соседями и спросите, знают ли они собственника квартиры и какова ее история.

Делаем поиск недвижимости безопаснее

Всегда оставайтесь начеку и не пренебрегайте дополнительными проверками. Мы же, со стороны THE METERS, будем работать над тем, чтобы убрать из выдачи заведомо "мусорные предложения", чтобы Вы на них даже не тратили свое время.

Расскажите, сталкивались ли Вы с такого рода объявлениями при поиске? Может встречали другие схемы?

Другие статьи автора:

8 способов, как оценить ёмкость рынка вашего стартапа

Искусственный интеллект вместо риэлтора: как THE METERS изменит рынок недвижимости