Как при покупке гаража не остаться без гроша? Подводные камни при покупке гаража на реальном примере друга
Пол года назад ко мне обратился старый товарищ Аяз с необычной на(на первый взгляд) просьбой - провести юридическое сопровождение сделки купли-продажи гаража. Почему "необычной", потому как мой товарищ - заядлый рокер и мы еще 9 лет назад с ним пили вино с пакетов.Я то со временем от рокерского образа жизни отошел, а он так и остался "в образе". Однако, как выяснилось, у него было хобби: копаться в ретро-автомобилях в уютной гаражной обстановке и последние 3 года он арендовал гараж для этого, а тут надумал прикупить недвижимость.
"Мечта - есть мечта. Она есть у всех, но у каждого она разная" - поэтому я решил ему помочь в этом.
Итак, как и любая сделка первым вопросом при покупке гаража встал ценник. Изначально собственник гаража (Далее - Серега) озвучил цену в 150 000 рублей. Со слов моего товарища-покупателя (Далее - Аяз) за эту цену в его собственность перейдет гараж целиком.
"Отлично, а как насчет земли под гаражом?" - был мой первый вопрос.
"Ну, я так понимаю, гараж вместе с землей продается", - ответил Аяз.
Я ему посоветовал все-таки уточнить эту деталь у продавца и попутно затребовал правоустанавливающие документы на недвижимость, как минимум мне нужна была выписка из ЕГРН, чтобы установить реального продавца. Потому как далее выяснилось, что собственником гаража выступала мама Сереги, а не он сам. Хотя это обычная практика, когда на этапе переговоров все вопросы решает не сам собственник, а его родственник. Это вполне допустимо, но на сделке при подписании договора должен присутствовать собственник лично. Я же на слово никогда не верю и попутно сам заказал выписку ЕГРН.
Торг - дело благородное.
Пока я ждал документы от продавца, я прозондировал рынок недвижимости, установив для себя верхнюю и нижнюю ценовую планку на гаражи как в конкретном ГСК "Планета", так и в соседних (а их там было порядка 5-ти). Гаражи продавались с ценником от 100 до 160 тысяч рублей, учитывая состояние и наличие смотровой ямы. В покупаемом же гараже, яма была - но не залитая бетоном, просто земля. Кроме того, Аяз своими силами, за годы пока арендовал гараж, залил пол бетоном. Учитывая в совокупности эти факторы, я порекомендовал "спустить" Серегу со 150 тысяч, то 120 тысяч рублей. Забегая вперед - это нам удалось, но уж чересчур легко. Поэтому я решил все-таки копнуть глубже и дождаться документов.
"Утром документы - вечером деньги".
Но что самое главное, при требовании документов Серега предоставлять их не спешил, его коробил вопрос: "А зачем твоему юристу документы, там все нормально!" - вопил по телефону Серега при разговоре с Аязом, который о каждом шаге в переговорах ставил в известность меня.
- "Аяз, я - юрист измученный. Иные условия душа не принимает. Либо ты у Сереги выдергиваешь все документы либо сделки не будет!" - я в своей позиции был как всегда непреклонен, даже в беседе со своим товарищем.
С тяжелым скрипом, документы на гараж я всё-таки получил, также технический план гаража, который датировался мартом месяцем 2021 года, что было любопытно, так как на сделку мы планировали выйти до майских праздников. Кто не понял, "свежесть" технической документации говорит о том, что собственник намеренно и осознанно подготавливал документы к ближайшей сделке. Параноить я не стал, но о рисках предупредил товарища. Параноить я стал чуть позже, когда не досчитался нескольких фотографий страниц из технического плана на гараж.
При покупке любой недвижимости, пристальное внимание обращайте на техническую документацию, чтобы избежатьподобных рисков.
И всё-же я настоял на том, чтобы мне прислали абсолютно все фотографии технического плана на гараж. И не зря, как оказалось...
Дело в том, что на 9-й странице плана было заключение кадастрового инженера, которое гласило, что "согласно выписки из ЕГРН расположение данного гаража граничит с земельным участком, принадлежащем соседу Валерию Николаевичу", - который ранее уточнил граница земельного участка под своим гаражом.
Предвижу, что читателем на первый взгляд сложно будет сразу понять, что это заключение значит, как не понимал, например, Аяз. Чтобы донести до него важную мысль (и до читателя), я набросал от руки простую схему расположения гаража с учетом сведений из публичной кадастровой карты.
Кстати, ссылку на бесплатный официальный сайт Росреестра, где вы можете проверить свою либо чужую недвижимость прикрепляю. Достаточно ввести в графу кадастровый номер объекта, либо точный адрес объекта.
Самое интересное, началось уже после того, как данную схему получил Серега, у которого "все с документами нормально".
Продавец, как вы уже поняли заранее знал, об этой проблеме, как и о том, что фактически земля под гаражом принадлежит не ему, а гаражно-строительному кооперативу "Планета". Чтобы не вдаваться в подробности, что на этот счет говорил Серега (так как его словам уже ни Аяз, ни я не верили), я связался с председателем ГСК. Он пояснил, что земля и правда продавцу не принадлежит, как и самому ГСК. Дело в том что администрация Советского района в далеком 1999 году передала для безвозмездного бессрочного пользования гаражный комплекс кооперативу. И все вопросы по землепользованию и оформлению гаража по гаражной амнистии следует решать с администрацией.
Дурак всегда находит большего дурака, который удивляется ему. (Н.Буало)
Да, после того, как Аяз ткнул носом продавца гаража в мои доводы, касаемо юридической чистоты сделки, он заявлял, что в сентябре 2021 года мы сможем оформить гараж по гаражной амнистии и то, что он с землей будет дороже и т.д. На самом деле, это было уже неважно. Да мы смогли бы его оформить, да гаражная амнистия существует, но как можно врать человеку, который у тебя арендует 3 года гараж, ремонтируя его к тому же за свой счет - лично для меня загадка. Как итог, от выхода на сделку мы отказались, Аяз переехал в другой гараж, теперь арендует у друга Да и в целом от затеи покупки недвижимости отказался, проще говоря "перегорел" с покупкой.
Резюмируя, хочу дать несколько важных советов:
1. Не верьте на слово продавцу, проверяйте все документы самостоятельно, сверяйтесь с публичными источниками, такими как кадастровая карта, сайт Росреестра;
2. Гараж - не квартира, земля под гаражом может не принадлежать собственнику гаража. Требуйте 2 документа: на гараж и на землю.
3. Перед покупкой поговорите сначала с председателем ГСК, более чем вероятно он знает, кто, где и за сколько продает гараж в его кооперативе.
Что такое гаражная амнистия вы можете узнать из моего короткого ролика
Спасибо за внимание!
По факту какие проблемы могут с этим быть? Стоит гараж и стоит, сосед явно не потребует его подвинуть.
Был уверен, что если гараж приватизирован (на кадастре) то абсолютно плевать на остальное.
Если не впадлу, распиши какая собственность земли должна быть под гаражом и чем чревато.
Я не могу ручаться, что и когда "стрельнет" в голову соседу с участком. То, что он стоит на кадастровом учете, не дает собственнику 100-% гарантий, так как нередко кадастровые инженеры ошибаются и приходится через суд устанавливать границы участка. По сути, гараж должен находится ровно в границах участка земли под ним. И земля должна эта принадлежать либо собственнику гаража, либо ГСК, чтобы не было проблем. Вообще "земля + гараж" стоят дороже, чем просто "гараж, но чужая земля". Можно по сути обратится для уточнения границ земельного участка кадастровым инженерам, но это стоит дополнительных денег.
Значит в описанном случае можно было стрясти с собственника скидку на уточнение границ? И сделать это без суда?
Да, я как раз про это. Он вообще в апреле говорил: купите гараж, дождитесь сентября (гаражной амнистии) и легко все сделаете сами. Мы сказали, либо делай скидку (тысяч 30) и мы возьмем как есть. Либо сам в сентябре оформляйся по амнистии гаражной. До сих пор оформляется
Комментарий недоступен
Статью получается не дочитали, я указал кому принадлежит земля ГСК. Сейчас же проходит гаражная амнистия с передачей гаражей и земли под гаражами в частные руки. Процесс схож с приватизацией
Комментарий недоступен
Так и есть. Потому что Валерий Николаевич заранее подрядился и оформил землю под гаражом себе: границы установил и в Росреестре оформил право на землю, как и те, которые отмечены бордовыми стрелками, в ГСК их немного, но они есть. А синей стрелкой отмечены контуры интересующего гаража, мы видим что и на публичной кадастровой карте они отличаются.
Комментарий недоступен
Это повсеместная проблема.
Мы вообще пытались на этом бизнес построить. На исправлении кадастровых ошибок.
Каким образом?
Исправляя кадастровые ошибки.
Нужно иметь допуск СРО, чтобы заниматься этой деятельностью. Я в свое время узнавал, легко ли его получить, оказалось что нет.
А как бы Вы смогли оформить гараж, если он частично расположен не на неразграниченной муниципальной земле, а на участке, принадлежащем соседу? Что здесь можно сделать, кроме иска об исправлении реестровой ошибки или перераспределения земельных участков? И второй вопрос: из Вашей схемы видно, что оба соседних участка имеют учтенные границы. Как оба участка при их фактическом обмере оказались не соответствующими расположению гаражей? Почему только при составлении технического паспорта выяснилось, что гараж сдвинут относительно участка, а не при межевании обоих участков? Лицо, составляющее техплан точно на место выезжало, или просто посмотрело по кадастровой карте, где такие расхождения это просто сдвиг фотослоя, не означающий реального расхождения?
По всей видимости инженер выезжал всё-таки и рисковать лицензией СРО не стал, поэтому указал как есть в заключении. Гараж могли бы купить как есть, но предвидя судебные тяжбы, мы не стали связываться. Пусть оформляет участок как положено, либо ищет дурака. Тем не менее спасибо за интерес к теме👍🏻
Аяз случайно не тот который там чето типа бизнес молодость?
Нее, в пекло Аяза Шабутдинова))