Строим готовый дом на перепродажу. Феерически вышли из бюджета на 5 млн рублей, и это изменило все
Всех приветствую! В конце сентября 2021 года я заявил о намерении построить современный дом на берегу реки. Цель: вложить 15 млн рублей и сделать х2 на перепродаже за 6-12 месяцев. Подводим итоги за 8 месяцев.
Вместе со стартом проекта, я начал вести блог в тг, а в прошлой статье на VC поделился успехами проекта и опытом ведения блога.
Суровая публика VC накидала мне ... в панамку. Видимо передушил успешным успехом. Сейчас, на радость «яжеговорилам», поделюсь обратной стороной нашего развития.
Чтобы статья была интересна не только хейтерам, каждый этап я резюмирую выводами и полезными советами. Если планируете строить дом или делать на этом бизнес, обязательно прочитайте, будет много полезности.
Время чтения 12-15 мин. Встречаемся в комментах=)
Все шло хорошо, пока мы не обнаружили дыру в бюджете
Немного освежу память и повеселю вас изначальными планами по бюджету в 15 млн. рублей
- Видовой участок 3 млн. р.
- Домокомплект 5-6 млн. р.
- Отделка 5 млн. р.
- Обустройство участка 1,5 млн. р.
- Маркетинг и реклама 0,5 млн. р.
Все началось довольно бодро, но сегодня дефицит составляет почти 5 млн. рублей. Давайте поэтапно разбираться, как так получилось.
1. Покупка участка
Свой анализ мы начали с изучения предложений на Циане. Если сейчас туда заглянуть, можно найти большое количество неплохих предложений от 500-1,5 млн рублей. Видовыми их назвать сложно, но зато с коммуникациями и относительно недалеко от Москвы.
Мы зарядили наших менеджеров искать видовые варианты. Критерии были таковы: первая линия у леса/воды или на склоне рядом с Москвой.
У нас было стойкое убеждение, что за пару миллионов, что-то стоящее найдем.
Собрали большую табличку, которая на практике оказалось почти непригодной. В объявлениях на фото — видовые участки, на деле — обычные.
Так мы и получили первый тревожный сигнал, что видовые участки днем с огнем не сыщешь. Поиски продолжались, и полная выгрузка из Циана смогла предложить нам только несколько вариантов.
Один — на границе у леса, неправильной формы.
Другой — в глухом лесу, на берегу реки. Цена в 3,5 млн + доп. вложения выкорчевка деревьев.
Несмотря на стоимость, он нас заинтересовал, и мы были настроены на покупку. Все-таки комбо: лес + вода того стоят. К сожалению, он оказался длинным и очень узким, и поставить туда нормальный дом невозможно.
Так мы попали в тупик и начали повышать планку по бюджету и снижать по ожиданиям.
В таких настроениях продолжались поиски, пока не нарвались на менеджера, который рассказал о новом поселке, который будет стоять прям на берегу реки. На первых этапах обустройства ценник - 400т.р/за сотку, что было нам по карману.
Несмотря на риски, решили купить именно его. Уж слишком хорошее место и виды.
В итоге участок нам обошелся в 2,3 млн с газом. Такая находка была подарком, потому что сошлось все: и бюджет, и панорамный вид, и расстояние от Москвы, и скоростная трасса. Да и выбирать было не из чего.
Несколько выводов по видовым участкам:
- Видовые участки - это редкость и ценность. На Циане долго не задерживаются.
- Надо сотрудничать с менеджерами и агентами. Они могут рассказать об интересных лотах, которых нет в Интернете.
- Нам придется научится их находить, если мы планируем продолжать наш бизнес.
- Видовые участки в обжитых КП стоят очень дорого.
- Видовая земля - неплохой инвестиционный актив, растет в цене по мере развития поселка, очень ликвидна.
- Доступные цены на видовые участки только в новых коттеджных поселках.
Основные риски нового поселка в том, что ты покупаешь землю непригодную к жизни, и ждешь ее обустройства. Остается верить и надеяться, что обязательства по обустройству будут исполнены, и быть готовым отстаивать свои права через суд.
Но, как выяснилось, есть и плюсы:
1. Инвестиционная привлекательность. Например, в нашем случае стоимость участка увеличилась почти на 50% за 8 месяцев.
2. В новых поселках будет больше современных архитектурных и ландшафтных решений.
2. Первые дома задают стиль всему поселку и привлекают клиентов на стройку аналогичных.
Дело в том, что купив участок, люди начинают глубже вникать в архитектуру. Если ваш дом выглядит интересно и привлекательно, то они начинают воспринимать архитектуру или стиль как эталонный, и обращаются к нам за помощью в строительстве. Например, сейчас, мы прорабатываем несколько проектов фахверка для наших соседей.
Прошло 8 месяцев с момента покупки участка, и нам повезло не быть обманутыми.
Инфраструктура развивается бодро: вода и электричество подключено, забор, площадка и кпп — на месте, соседи строят приличную архитектуру, большенство участков распродано.
Но есть одно но…
Похоже, наш дом будет самым дорогим в поселке, или одним одним из. Это может заметно увеличить сроки продажи.
P.S в поселке осталось еще пару видовых участков у воды, если кому надо, пишите организуем просмотр.
Домокомплект
Изначально нас интересовал дом площадью ±150м2. Мы получили несколько убедительных офферов в разбеге с 5-6 млн. Именно этот бюджет мы заложили в бизнес-план.
Выбрать исполнителя было не просто, сравнить предложения и цены недостаточно. Все важные детали скрыты в глубине.
Поделюсь нашим способом, который помог объективно сравнить все предложения и выбрать лучший вариант. Берите на заметку.
Как сравнивать предложения конкурентов (годнота)
Каждое предложение можно разбить на 5 составляющих: характеристики каркаса, наполнение каркаса, комплектация, условия и гарантии, репутация.
1. Каркас и его наполнение.
Оцените каркас дома, это основа на которую накладывается все остальное. Для этого сравните полезную площадь помещения, высоту аттиковой стены, толщину и качество бруса, высоту потолков.
2. Наполнение каркаса
По-хорошему, надо сравнивать полностью пироги (слои) стен/кровли/пола. Там бывает не все очевидно, поэтому обращайте особое внимание на утеплитель и стеклопакеты. Их качество и энергоэффективность будет больше всего влиять на комфорт дома и стоимость его отопления.
3. Комплектация теплого контура
Понятие «теплый контур» у всех компаний разное, и на его комплектации сильно спекулируют.
Например, далеко не везде включена чистовая финишная кровля, чистовые фасады, шумоизоляция, покраска, водосток и подшив кровли.
Визуально эту разницу можно увидеть на фотках ниже:
Теплый контур v1
Теплый контур v2
Оба этих варианта будут называться домокомплектом теплого контура. Но в деньгах разница между ними в несколько миллионов рублей дополнительных вложений, которые лягут на ваши плечи.
3. Условия и гарантии.
Даже если с первого взгляда у одной компании условия и гарантии заметно лучше, это не значит, что так оно и будет на самом деле. Зачастую, слишком хорошие условия компенсируются подводными камнями.
Например:
Гарантия 25 лет на дом звучит хорошо, но в деталях выясняется, что это гарантия на материал, а не на собранную конструкцию, или например действует только при правильной эксплуатации дома и периодическом обслуживании.
Обычно такие кабальные нюансы заметно увеличивают размер и сложность договора.
Сложный и большой договор хитро защищает интересы компании, но не ваши. Если компания так защищается, значит были и будут юридические нападки со стороны клиентов. А с чего вдруг, если с продуктом и условиями все в порядке?
Есть простой лайфхак — чтобы оценить порядочность компании сравните толщину и понятность договоров.
4. Репутация.
Отзывы — не показатель. Ищите групповые чаты клиентов.
Негативные отзывы легко появляются даже у порядочных компаний, люди никогда не пишут позитив. А вот накрутить отзывы и подтереть негатив несложно. Так чему можно доверять?
Групповые чаты реальных клиентов. В стройке покупатели часто объединяются в группы, где откровенно обсуждают всё — от технологии до мелких конфликтов.
Изучите содержание этих чатов или задайте вопрос участникам об их опыте взаимодействия с компанией.
Помните, что слабые места компании тщательно скрывают, а сильными бравируют, поэтому разобраться крайне сложно.
Если планируете строить фахверк и запутались в сметах и коммерческих предложениях, присылайте мне, я подскажу на что обратить внимание
https://t.me/alexnadr
С исполнителем определились
По итогу, нам повезло выбрать подрядчика, который с отличием прошел все проверки. Полная комплектация, высокое качество, репутация и ценник.
Вот наш дом в теплом контуре, обратите внимание комплектацию: кровля чистовая, фасадные панели, брус покрашен, водосток - все на месте.
Но тут не все так гладко, как может показаться... Мы на своем опыте поняли разницу индивидуального подхода и стандартизации.
Хорошая цена и качество в сравнение с конкурентами обусловлена несколькими факторами: собственное производство бруса и стандартизация.
Что это значит для клиента?
Это значит, что вы получите хороший продукт заводского качества по адекватной цене, но могут возникнуть сложности, если у вас есть нестандартные хотелки.
То есть, ты выбираешь один из проектов под свою планировку, далее - выбираешь опции строго из предложенных. Цвет покраски 6 вариантов, панели 5 вариантов и т.д.
И вроде бы ничего криминального, но это пока вы не вышли из матрицы этих вариантов.
Мы это поняли только через пару месяцев, когда утверждали дизайн экстерьера. Нам пришлось серьезно постараться, чтобы отвоевать свою текстуру фасадных панелей, цвет покраски бруса. Декоративные рейки - увы не смогли, пришлось делать самостоятельно.
Второй пример - это битва за кукушку для нашего первого клиента.
Это специальная секция в конструкции крыши, которая создает там дополнительное пространство и свет
Клиент очень хотел такую кукушу, но ее в стандарте не было..
У нас был бешенный азарт, все таки первый клиент как никак, надо решить любой ценой. С горем пополам, мы смогли договориться о производстве домокомплекта с кукушкой.
Нам до сих пор за это прилетает. Ведь новые клиенты, которые видят этот кейс, хотят так же, и доводят наших производов =)
Вот так получился дом с кукушкой у нашего подписчика, который обратился после анонса нашего проект на vc. Скоро возьмем у него интервью.
Как вам дом? напишите в комментах
Справедливости ради скажу, что партнер, пусть с диким трением, но все же почти все хотелки удовлетворил, правда они зареклись больше никогда не идти на встречу в подобных вещах =(
Несмотря на все сложности, для нас, как для бизнеса, выбор в пользу стандартизации правильный. Гораздо практичнее сделать качественный дом по адекватной цене, чем развлекать себя творческими экспериментам .
Возвращаюсь к хронологии проекта. Определившись с исполнителем, заносим аванс - 2 млн.рублей. Таким образом, бронируем для себя текущие цены и очередь в производстве, далее утверждаем проект и его комплектацию.
Планировка дома
Естественно, чтобы утвердить проект-комплектацию, надо разобраться с планировкой.
Одно дело — строить для себя, другое — под будущего покупателя. Во втором случае необходимо детально понять своего будущего владельца. Причем не конкретного, а статистического, у кого будет достаточно денег и мотивов купить ваш дом.
По нашему мнению, наиболее вероятный покупатель, это:
Семья из 4 человек, проживающая в Москве, в 2-х/3-х комнатной квартире. Имеющая удаленную или частично удаленную работу (скорей всего IT) . Доход выше среднего. Часто приезжают гости.
Эта семья хочет переехать загород на сезон или на постоянку, увеличить площадь своего жилья. Она в поисках более экологичной, спокойной и свободной среды. В качестве средств для покупки использует накопленные средства/ипотеку, по необходимости, комбинируя с продажей своей квартиры в Москве.
Чтобы хозяева решились на покупку, надо их впечатлить, и поэтому мы решили делать ставку на спальню, кабинет и кухню.
Вот как мы определили необходимые пространства в порядке приоритета:
1. Шикарная мастер-спальня — это спальня с личным С/У и гардеробом.
2. Просторная кухня, совмещенная с большой гостиной.
3. Хозяева могут работать удаленно, а значит — нужен современный и стильный офис.
4. Два ребенка могут быть разного пола и возраста, значит — +2 детские комнаты, и у них тоже должен быть С/У.
5. Гостевая комната должна быть на первом этаже, чтобы была возможность разместить гостей или пожилых родственников.
Почти сразу стало очевидно, что площади предполагаемого проекта категорически не хватает. Невозможно совместить мастер-спальню, гостиную, две детских и кабинет на 150м2, как не крути. А покрутили мы немало.
Несмотря на аппетиты, остановились на увеличении площади до ±200м2.
Дизайн интерьера
Визуализацию интерьера мы делали в самом конце, но нарушу хронологию, и добавлю ее сюда, чтобы вам было наглядней=)
Мастер — спальня
С личным С/У и гардеробом, а отличительной фишкой сделали ванну прям в комнате у панорамного окна.
Кухня — гостиная
Мы старались объединить все пространства и сожителей между собой. Неважно, где ты находишься: в прихожей, на кухне, в гостиной или на террасе, ты всегда будешь в контакте с остальным домом и его сожителями.
Домашний офис/кабинет
Я, как человек с опытом удаленной работы, оторвался по полной. Добавил все, что мне помогает работать: большие пространства, высокие потолки, уединённость и панорамные виды.
Чтобы реализовать эти задачи пришлось вынести помещение кабинета на внешний контур дома, поставить стеклянную дверь с видом на реку, подвести террасу и закрыться от соседей рейками
Очень органично встроили сюда спальные места, которые могут трансформировать офис в дополнительную спальню в случае набега гостей)
Детские
Два цветовых решения для мальчика и девочки, с отдельным С/У. Если ребенок один, то можно легко изменить назначение на спортзал, гостевую или комнату для какого нибудь хобби.
Высокие потолки, много естественного освещения, панорамные окна.
Дополнительная комплектация дома
Планировка раскрыла глаза не только на необходимую площадь, но и в целом на комплектацию домокомплекта.
Например, для максимизации видового эффекта земли мы добавили переднюю террасу (патио), которая с собой в комплекте требует портальную дверь.
Позже мы смекнули, что можно выгодно дополнить архитектуру и функциональность дома навесом для машины за небольшие деньги (+300к).
Правда, в итоге пришлось от него отказаться в пользу крытой террасы. Дело в том, что ширина навеса недостаточная для большой машины, а у нашего клиента, вероятно, такая и будет.
Так навес превратился в крытую террасу.
И вот мы имеем большую террасу 100м2, которая предполагает несколько дополнительных входных групп.
Добавленное помещение под кабинет тоже напросилось на дополнительные панорамные окна с собственным выходом на террасу. и т.д
Не хочу вас утомлять логикой, которая неумолимо увеличивала комплектацию, а вместе с ней и стоимость домокомплекта.
Просто покажу, как расширилась комплектация:
- +60м2 теплого контура
- +50м2 крытых террас
- + 6 панорамных окон
- + 5 мансардных окон
- +3 входные группы
Каждая отдельная опция выглядела несущественно и мы ожидали увеличение с 6 до 8 млн, ок - до 9 млн. рублей. Но итоговая сумма нас приземлила.
Мы получили счет на 11 млн..
Немного придя в себя, стали судорожно проверять смету и выявлять позиции, от которых можем отказаться.
Все попытки как-то удешевиться либо требовали полный откат до первых версий, либо существенно не влияли на стоимость. Подробное изучение сметы и оптимизация некоторых решений помогло скинуть ± 500к, но этого было недостаточно, чтобы принципиально повлиять на проект. Дальнейшее удешевление было невозможно без потери концепции проекта.
Итого, новая комплектация увеличила ценник на домокомплект с 6 до 10,5 млн рублей. Дефицит составил 4,5 млн. рублей относительно плана.
На этом моменте мы взяли паузу, чтобы подумать, как действовать в новой реальности. Денег на отделку/ремонт уже не хватает, а площади только увеличились.
Tip* Если не любите сюрпризы, то определитесь с планировкой как можно раньше. Это откроет глаза на необходимую площадь и комплектацию.
Новая концепция
Существенное увеличение бюджета толкало нас на 2 сценария.
Первый - привлечение инвестиций/кредита, второй - отказ от концепции «под тапочки».
Дом "под тапочки" - очень востребованная опция, т.к снимает с покупателя весь головняк с ремонтом, экономит время и минимизирует риски.
Для девелопера (строителя), дом «под тапочки» - это риск не угадать с дизайном и планировкой. Я уже не говорю про то, что финишная отделка заметно увеличивает цикл сделки.
Чтобы понять как действовать, решили спросить напрямую у рынка.
Как протестировать спрос на дом с/без отделки?
- Почти все клиенты обращаются с досок объявлений, а значит, решение звонить, они принимают на основе фоток и описания.
Мы решили сделать максимально качественное объявление, с фотореалистичной визуализацией в точности под проект и качественным копирайтом, и посмотреть, как рынок будет реагировать на вариант без отделки.
Заказали рендеры, которые оказались слишком сочные, и не походили на роль фото для объявлений.
Пришлось найти другого визуализатора, который смог сделать более реалистичную визуализацию.
Вот что получилось:
Написали вкусный продающий текст и залили его на доски объявлений:
Результаты
Мы разместили объявления нашего проекта и стали ждать звонки.
Прошло пару дней. Очень....Давящая....Тишина…..
В объявлении были только экстерьеры, и мы предположили, что объявления без интерьера не вызывают доверия.
Я принялся работать над интерьерами, в надежде получить звонки. Пока я занимался визуализацией интерьера, тишину прервал первый звонок! Потом второй, и так штук 5 за пару дней.
К слову, это произошло само собой, содержание объявлений не менялось. Видимо, рынок стал немного отмокать после событий 24 февраля.
Когда количество звонков перевалило за 10, а их системность вселяла надежду на позитивный исход, мы начали озвучивать различные офферы по телефону.
Оффер, который хорошо зашел.
За 30 млн. р вы получаете дом, в точности как на картинке, в завершенном теплом контуре, с подключенными коммуникациями, на участке с ландшафтным дизайном. Далее вы можете выбрать варианты отделки по нашему дизайну проекту, с возможностью оплатить его после работ.
Далее мы присылали реальные фото с текущим прогрессом стройки, визуализацию интерьера, и приглашали на просмотр.
Если после всего увиденного интересант приезжает на просмотр, мы фиксируем оффер как заходящий.
На сегодня, спустя месяц размещения, мы собрали около 30 обращений, 5 выездов на просмотр и 2-ух горячих заинтересованных клиентов, которые ждут завершения работ.
Равнодушных не было. В качестве обратной связи получали самые разнообразные реакции. От недоверия, что дом с такими окнами будет теплым до одержимостью его купить.
Так мы пришли к текущей концепции - "Дом как на картинке, ремонт на выбор".
Этот вариант наиболее щадящий для нас. Ведь продав дом, у нас будут деньги сделать ремонт вперед, или еще проще - отдать эту заботу клиенту, если он хочет что то своё.
Какие планы дальше?
- Месяц, чтобы завершить работы по дому и благоустройству участка.
- Продать дом до конца лета.
- Пока дом продается, используем его как выставочный образец, водим туда клиентов на стройку.
- В случае успеха, найти инвесторов под будущий более масштабный проект.
- Хотим построить мини-поселок на 3-5 домов, внутри сформированного поселка, и объединить эти дома единым стилем, архитектурой и ландшафтом.
Приглашаю желающих в гости на просмотр дома. Ездим туда несколько раз в неделю, присоединяйтесь)
Если вам интересен проект и его развитие, подписывайтесь на наш блог в ТГ. Там мы освещаем прогресс проекта, обмениваемся идеями и планами на будущее.
Что-то на этапе выбора участка не увидел его основной характеристики - площадь какая?
Вообще, строить дом выгодно в финансовом плане, после завершения строительства, рыночная стоимость может прибавить 100% от затрат на строительство. Но, в зависимости от региона, продать дом может быть сложно. У нас, например, дома годами продаются, а квартира может улететь за месяц. Связано это с тем, что квартира, это типовое решение и покупая ее, ты выбираешь из типовых, либо вообще просто вид из окна и район города, но один проект. А вот с домами, если это не коттеджный поселок со своей закрытой инфраструктурой, добавляющей ценности, то есть смысл покупать только когда нравится район и отсутствуют предложения земли. А когда рядом с продающимся домом есть участок и в кармане лежат деньги на этот дом, то на такую сумму можно взять этот соседний участок и отстроить дом больше и дешевле.
Сейчас с женой сами готовимся к стройке под ипотеку. Участок берем за 1,2 млн. 13,5 соток, но оценку он прошел на 1,8 млн. После подведения электричества с затратами 500 р., участок будет стоить свыше 2 млн. Просто после покупки и подключения электричества прибавил 800 тыс. Скважина еще добавит сверху до 500 тыс. Дом будет небольшой, периметр примерно 9*12, затраты на строительство 5-6 млн. На текущий момент подобные дома стоят от 12 млн. на участках в 10 соток, за 6 млн. рядом стоят на участках 6-7 соток в состоянии черновой отделки.
В общем, для себя строить выгодно. Но для продажи надо ответить на вопрос - что мешает рассматриваемой ЦА на эти деньги построить самим дом в том же или аналогичном районе?
Это самый популярный в сети вопрос и ответ на него на самом деле такой:
- да, Вы безусловно можете купить в магазине перфоратор и просверлить пару отверстий и повесить шкаф из Икеи;
- да, Вы с женой можете как то поклеить обои из ОБИ и даже покрасить их;
- скорее всего еще минимум пять строк Вы сможете сделать дальше своими силами и рискну предположить что Ваши друзья не заметят что эти работы сделали не профессионалы.
На этом всё.
Дальше самое интересное.
- например как Вы примете верное решение при выборе домокомплекта?
- как Вы организуете коммуникации в доме?
- Вы опытный прораб что бы организовать верную последовательность работ по очередности и срокам?
- Вы умелый переговорщик для разговоров с подрядчиками, знаете где и на что надавить а в чем можно уступить?
- с логистикой у Вас тоже все на Ять?
- кстати, кто будет выполнять сантехнику, электрику, слаботочку и пр.?
- а камины?
и еще примерно 16 строк с аналогичными вопросами.
Вы понимаете что в сети туча материалов и порой они несут противоположные мнения. И как Вы приняв решение и не дай Бог оно будет ошибочным потом будете самому себе предъявлять претензии?
Ладно претензии, об этом жена позаботится, не сомневайтесь ;)
Но ведь все эти косяки нужно будет исправлять. А в доме Вы уже живете. И естественно это новые деньги...
Итог - Вы получите дорогой дом переделанный дважды (минимум) потеряете деньги, нервы. Есть риск развода.
Короче, оно все это Вам надо? Может профи займутся своей работой? Как Вы считаете?
А разве я говорю, что надо делать все самому? Самому можно найти электрика, водопроводчика, кровельщика, каменщика, проектировщика, дизайнера и сверху на них прораба для контроля выполнения работ. Это все равно дешевле покупки готового дома. Только при этом все размещается как удобно лично тебе, вся сантехника там, где тебе хочется, все розетки и выключатели тоже. Соответственно, по каждому косяку претензии к подрядной организации, ответственной за свою область. А вопрос уверенности в том, что они действительно эксперты, равнозначен вопросу об экспертности застройщика. Чтобы потом с такого застройщика стрясти деньги за косяки, необходим договор на строительство. Но его нет, этот "девелопер" все сделал сам до появления на горизонте покупателя и есть договор купли-продажи готового объекта недвижимости. И там уже попробуй докажи, что продавец виноват или продал дом с заведомо известными косяками. Поплывет свайное поле - дом под снос. А кому захочется потратить деньги на строительство и через год-два отменять сделку, терять потраченные деньги на стройку и полученную прибыль? И вот к проблемному дому получаем длительный судебный процесс с кучей экспертиз и отсутствием перспектив на решение проблем и отмену сделки. Когда строимся сами, то имеем договор на обустройство фундамента. Подрядная организация смотрит проект дома, определяет положение свай, исследует почву, определяет тип свай и глубину заглубления. Если через год-два свая вылезает, то единственная возможность у подрядчика избежать ответственности, это наличие изменений в проекте и земляные работы вблизи фундамента. Девелопер, это лишний головняк и потенциальные проблемы. Гораздо надежнее купить просто дом со вторички, построенный 5-7 лет назад. Получаем то же самое - дизайн, проект, положение сантехники и электрики так, как удобно кому-то другому, а не тебе лично. Но зато знаем, что дом уже эксплуатируется и стоит целый.
Спасибо за ответ? продолжим
Хорошо, я допускаю что конкретно Вы с женой два опытных специалиста с опытом найма профессиональных бригад для выполнения всех работ по дому.
Более того, повторю Вы с женой как Вы пишите нанимаете того самого независимого прораба и заключаете с ним договор как и со всеми прочими о полной материальной ответственности за все выполненные им работы.
Уверен, Вы или Ваша жена профи в подготовке документов и понимаете куда смотреть в договорах, более того, скорее всего Вы умеете составлять грамотные ТЗ по дому как Вы пишите для примера о расположении розеток и пр,
Вы с женой скорее всего обладаете достаточными свободными ресурсами как финансов. так и времени для того, что бы провести подготовительную работу по поиску всех необходимых специалистов, согласовать с каждым из них договоры и все прочие документы, скоординировать все работы в четкой последовательности именно так, как считаете правильным, у вас есть ресурсы на контроль выполнения их работ.
Отлично,
Продолжим?
Но сами по себе руки исполнителей это ничто, людям для работы нужны материалы.
Их нужно сначала вести в проект а далее самое интересное их нужно найти! да, да, сейчас это актуально снова, так вот найти по нужной цене или по цене максимально приближенной к реальности и закупить и доставить вовремя на объект. Прораб конечно же может все это делать. Безусловно. Но где гарантия что все, что он купит будет именно то, что Вы хотите?
Даже если Вы с женой проехали и выбрали и отметили что купить, сколько и почем, все это нужно брать сейчас же, немедленно.
Кстати, у профессионалов есть скидки в тех местах, где они обычно закупаются, у Вас этих скидок нет.
Можно продолжать и далее но возникает несколько вопросов:
1. Вы уникальны если способны проделать все вышеописанное и я искренне рад Вашей предприимчивости и навыков в логистике, строительстве, найме, документообороте, закупках материаов и пр. Вопрос: Вы уверены что читатель этой темы по имени Сергей или Петр или... да не важно как его зовут обладает всем вышеперечисленным?
2. Вы всерьез полагаете что заключив договоры о полной материальной ответственности с каждым исполнителем по объекту Вы сможете с ним судиться если что? Или Вы помимо всего описанного еще и юрист арбитражник с опытом подготовки исков, участия и ведения дел в Арбитраже или в др. судебных органах?
3. Цена, любая работа стоит денег. Невозможно нанять профи с максимально полной материальной ответственностью с оплатой 2 пачки доширака в день. Более того, скорее всего все эти исполнители будут юрлицами со всем вытекающим в цене, Вы понимаете что сэкономить в найме не удастся?
4. Делегировать свою работу в строительстве дома постороннему человеку возможно, да, но для этого тот самый прораб о котором Вы упомянули должен быть реальным профи и как Вы догадываетесь я снова о времени и о деньгах. У него должно быть окно в его графике сейчас для Вашего объекта и отдавайте себе отчет, цена его работы будет около 200тр в месяц без учета стоимости расходов, Вы все еще верите в то, что самостоятельно сэкономите и построите за те же средства что и автор темы?
Что бы было понятно. В свое время я прошел все это, строил загородный дом и все что с ним связано на прилегающей площади к дому и дороги и коммуникации и пр и пр и пр. Я сам был тем самым прорабом. Сам для себя. Мог позволить себе это по ресурсам.
Но до этого у меня был опыт, полное переобустройство 5 квартир (семья знаете ли) офис на работе, склады и пр. Поэтому все что связано с процессами для меня не пустой звук.
Поэтому дом что я построил и жил в нем и потом продал до сих пор образец в который ходят на экскурсии и рассматривают "как надо". Нет, не хвастаюсь. Но хочу что бы каждый кто решит построить дом вот так, с кондачка понимал что не достаточно ишь свободного времени и ящика с наличкой. Нужен опыт. Квалификация. Знания и способность выбрать например тип теплых полов один из двух вариантов.
О покупке готового:
Да, покупка готового дома или квартиры в чем то действительно может быть лучше. Но. Всегда есть но.
И так как я в теме, могу написать здесь минимум 7 причин почему это делать не стоит и примерно столько же почему стоит.
Этим я говорю: нет единственно верного универсального решения подходящего конкретной семье решившей купить квартиру или дом. Сколько хозяек - столько и вариантов.
Но 99 процентов хозяек хочет получить свое гнездо новое, не засиженное прежде. Без чужой энергетики. И она будет его выбирать.
И выбирая между готовым чужим домом с историей и новым, в котором муха не сидела хозяйка дома скорее всего выберет решение под себя которое предлагает автор темы.
С высокой долей вероятности именно так.
"Но где гарантия что все, что он купит будет именно то, что Вы хотите?" - вот крайне странно видеть этот вопрос в попытке убедить купить готовый дом. В готовом доме не будет ничего из того, что хочу именно я.
А в конце вы уходите вообще в какую-то другую степь
"Да, покупка готового дома или квартиры в чем то действительно может быть лучше. Но. Всегда есть но." - автор темы, собственно, и предлагает готовый дом. Он не предлагает решение "под себя". Он рассказывает как купил участок и строит на нем дом под продажу. Дом есть, а хозяина у него нет. От дома со вторички отличается только тем, что тут еще никто не жил и не прошло достаточно времени для уверенности в отсутствии косяков. То, что дом без отделки, это ничего не значит. В нем планировка важнее чем обои и паркет. Мы на свою потратили несколько дней и пересмотрели сотни проектов. Финальный вариант меняли два раза и потом еще третий при работе с проектировщиком. Здесь же придется смириться и выбирать цвет стен.
Касательно цены, строительство дома всегда дешевле. Автор вкладывается в строительство (тут все, включая человеко-часы всех специалистов), но при продаже выставляет рыночную цену. Именно поэтому самому можно построить дом дешевле. Стоимость готового дома превышает затраты на его строительство.
Спасибо за продолжение диалога.
С Вашего позволения я еще раз произнесу что мы с Вами обсуждаем.
Есть два способа обновить жильё:
1. Сделать это максимально самостоятельно.
2. Купить готовое или максимально готовое к жизни.
Вы, основываясь на своём личном опыте, впрочем как и я, не скорою и написал уже об этом выше имею в своей личной практике опыт организации построения ТЗ + проектирования + строительства + надзора + логистики и снабжения всех циклов процесса от несформировавшейся мечты, до материально существующих объектов.
Поэтому мы с Вами можем говорить примерно на одном и том же языке.
Но мы с Вами расходимся в том, что:
1. По Вашему мнению каждый, буквально каждый человек способен повторить для примера Ваш опыт или в идеале мой так, как с Вашего позволения стоит признать, число объектов построенных мною в разы превышает Ваш опыт. Я исхожу из упомянутого Вами вскользь опыта строительства дома, который Вы справедливости ради не предъявили для внешней независимой оценки как это сделал автор темы.
2. По моему мнению, практика жизни показывает что миллионы людей не только в России но и вне её границ не обладают достаточными компетенциями для того, что бы построить дом от цикла формирования ТЗ до его физического воплощения. Именно практика показывает что миллионы, десятки миллионов россиян обращаются к застройщикам и покупают квартиры и дома. Это нормальная сложившаяся практика.
Аргументы, которые я привел в пользу покупки дома предложенного в теме её автором в том, что 90% читателей темы скорее всего не готовы самостоятельно решить абсолютно все задачи стоящие в процессе.
Это реальность.
Да, Вы и я и еще предположим 20 читателей темы что то построили сами. Более того, как я уже писал, в сети существует площадка, форумхаус на которой русскоговорящие делятся мнениями, опытом и знаниями о том как и что делать в процессе строительства. Но там же, на форумхаусе существуют сотни, если не тысячи тем застройщиков, которым поручили строительство люди, способные делегировать работу профессионалам и желающие получить отличный результат но не набитые шишки и смены и перемены и переделки и пр. не совсем позитивный опыт.
Я понимаю Ваше стремление донести свою точку зрения. Более того, я ценю Вашу настойчивость и целеустремленность в этой теме. Это так по русски.
Но.
Я готов дать Вам не прошенный совет.
Если Вы так уверены в своём мнении что "застройщики не нужны", создайте здесь же на страницах площадки Vc.ru свою персональную тему о своём опыте.
Расскажите в ней поэтапно:
- как Вы пришли к идее строительства;
- что Вы выбрали в итоге, жизнь на два дома а именно городская квартира и загородный дом или один дом за городом;
- почему выбрали именно это решение;
- как вы проектировали свой дом, что изначально Вы вложили в его инфраструктуру, какие цели и задачи решал Ваш новый дом?
- как Вы выбирали строителей, буквально всех, кто принимал участие в строительстве и оснащении Вашего дома, поделитесь методами поиска, критериями отбора и пр.
- расскажите как Вы осуществляли надзор, с какой периодичностью, какие методы проверки использовали при надзоре;
- как Вы принимали готовую работу? Методики приемки со ссылкой на нормативную документацию. Как проверяли соответствие теплового контура заявленным параметрам?
- как банально но организовали вывоз мусора со строительной площадки?
- что сделали на прилегающей территории, как обустроили, что построили?
- что интересного и новаторского применили в своем новом доме?
- сейчас спустя годы жизни в новом доме, можете сформулировать 5 позитивных отличий жизни за городом от проживания в квартире?
- Ваши домочадцы довольны? Вы счастливы в новом доме? - и последнее, есть ли то, что Вы осознали сейчас и видите что стоило бы изначально сделать иначе?
Уверен, Ваша увлекательная тема привлечет к себе внимание читателей Vc.ru а Вы найдете своих почитателей кто пусть и виртуально но оценит все Ваши знания и способности.
Создадите тему, пригласите в неё и меня. С удовольствием задам в ней пару вопросов по делу если Вам это интересно.
На этом считаю дальнейшее обсуждение бессмысленным потому, что любое обсуждение после обмена мнениями так или иначе но исчерпывает себя.
PS Если Вы смогли дочитать до этого места: у меня нет и не было задачи переубедить Вас в иной, отличной от Вашей точки зрения. Воспринимайте беседу как обмен мнениями.
Удачи.
На счет двух вариантов не согласен. Их три:
1. Максимально сами (так строят товарищи и мы так же собираемся, подрядчики только там, где самим по каким-то причинам никак)
2. Тоже строимся, но через фирму (компания, которая нам будет собирать стены и ставить стропила, работает в том числе и на полный комплекс от описания хотелки заказчика и до сдачи в оговоренной готовности). По цене это получается 1 вариант +человеко-часы за работы. Но все равно гораздо дешевле готового дома
3. Покупка готового со вторички или вот так "первой свежести"
Конкретно у нас очень развито индивидуальное строительство. 3 вариант в подавляющем большинстве типовые коттеджные поселки или районы. Но основное большинство, это 1 и 2 варианты. Из конкретных примеров цен, в прошлом году осенью мой застройщик под ключ построил дом за 80 тыс/квадрат. Сейчас он на продаже чуть дороже 170 тыс/квадрат. Вот разница между строительством на заказ через фирму и покупкой готового дома.
На счет описания опыта тут - я не против. Хотя, мне VC воспринимается больше как скорее деловое сообщество и тема строительства для продажи более подходящая, чем строительство для себе. Но не уверен, может в этом я не прав и рассказ о строительстве дома для себя будет тут в тему. В любом случае, будет персональная ветка на форумхаус, а если кому-то будет интересно, то ТГ-канал и ютуб с постоянным тематическим контентом по строительству и развитию участка.
Вот и отлично, встретимся на Форумхаус, там кстати Вы найдете мой дом что я строил в Сибири и все темы связанные с описанием того, что делал, если интересно, пишите в личку, пришлю ссылку.
В одной из тем на Форумхаус я как раз рассказывал начинающим как важно на этапе до старта строительства понять для себя самое главное:
- для чего строится дом?
- что он решает, какие проблемы закрывает, какие новые возможности дает?
- какие ожидания у всех, подчеркиваю и у всех членов семьи к новому дому?
- как важно сохранить максимально позитивный настрой в процессе строительства, ведь вам в этом доме жить...
Этим я еще раз хочу отметить: да, можно нанять компанию что сделает фундамент. Да, можно нанять и тех кто сделает теплый контур. И всех остальных...
Но не каждый способен сделать верный выбор.
Не каждому к сожалению дано время, силы и средства для организации самостоятельного контроля и надзора за выполнением всех этапов.
На Форумхаусе были истории провала. И знаете, ни один из тех, кто писал о них не был готов к такому варианту развития событий.
Покупка готового дома у застройщика - гарантия избежать массы ошибок, провалов и банальных фейлов...
Не даром же говорится в русской пословице: Скупой платит дважды глупый трижды а дурак платит всю свою жизнь.
Зачем нужен юрист-арбитражник, когда постройка дома для личных нужд покрывается ЗЗПП?
Весь вопрос в том, сколько эти профи хотят за работу? И стоит ли она того.
Спасибо за обратную связь.
Почему нельзя построить тоже самое?
1) Не сможете так просто найти видовые участки
2) риски связанные с постройкой. Можно накосячить на любом этапе, а тут уже готовое
3) Время + стоимость материалов, которая растет
4) дефицит очень важных компонентов, которые влияют на срок службы, например клей для бруса. Сейчас все будут клеить говном, и брус через пару лет может разойтись. А как вы проверите клей?
Ну даже если решите все таки построить такой же дом, проще обратиться к нам. Мы как диллер нашего производа можем сделать вам аналогичный дом заметно дешевле, просто вы его получите через 6 месяцев)
1. С чего бы кто-то не смог найти такой же участок? Кадастровая карта общедоступна, сайты объявлений тоже. Можно как купить готовый, так и сформировать новый из свободных земель и даже получить за несколько % от кадастровой стоимости. И тут даже рисков меньше. Купив дом на участке, можно обнаружить, что внезапно дом надо пододвинуть, потому что попадает в охранную зону. Лично мне удалось найти участок в 15 соток с соседним только с одной стороны, с двух других рекреационная зона и водоохранная зона ручья, до которого 30 метров. Т.е. с трех сторон от меня не появится никто и будет лес. И это в районе где под застройку попали уже даже старые поля, нарезанные на 10 соток 25*40.
2. Вот касательно готового рисков больше, чем со строительством. Опять же на своем примере, изначально вместо строительства искал готовый дом в этом же районе. Смотрел два дома, которые очень понравились. Первый из отсевоблока 140 кв.м. на два этажа и мансардна, с пристроенным гаражом на 20 сотках. Второй 200 кв.м мансардный + подвал 30 кв.м., из бруса на 10 сотках. Оба новострои 2020-2021 годов. Повезло, что у меня есть друг, занимающийся сам малоэтажным строительством, его я и потащил с собой. У первого оказалось, что мауэрлат не прикручен к стенам, а привязан проволокой, пропущенной под последним рядом блоков. Ее пытались заштукатурить, но окончательно не скрыли. Там же колонну на втором этаже расположили нам проемом на первом, из-за чего появились едва заметные для меня трещины и одна из стен пошла наружу. У второго, который из бруса, обнаружилось, что мансардный этаж частично из тонкого бруса для внутренних стен, окна и двери поставлены без зазора на усадку бруса, пароизоляция вся уложена не той стороной и кровлю надо полностью разбирать. Подвал с земляным полом и там было видно фундамент. Он на буронабивных сваях, но заливали их прямо в землю и сверху эти сваи имеют расплыв как шляпка гриба. Как видим, можно накосячить на любом этапе и продать с критическими косяками. Если покупатель доверится застройщику и не приведет с собой специалиста, то купит пособие как не надо строить.
3. Тут вообще ни о чем. Растут постоянно не только материалы, но и сама недвижимость. Строительство 1 кв.м. всегда будет дешевле покупки такого же готового.
4. И здесь справедлив аналогичный клей - как проверите? Только на словах довериться застройщику, что он взял для строительства качественно склеенный брус, а не что-то подешевле для увеличения своей маржи.
Когда строишь, есть ответственные за каждый этап и с ними есть договоры. Если вдруг в свайном поле выдавит одну из свай, то есть компания, которая проводила оценку почвы, определяла параметры свай и устанавливала их. Их можно призвать к ответственности. Есть компания клавшая кровлю и если в ближайший дождь или по весне кровля потечет, то они будут обязаны устранить. Есть так же организация делающая проект и если через пару лет окажется, что дом перекосила или проектного просчета, то они будут за это отвечать. Но покупка готового дома вне обособленных поселков, это фактически переуступка права собственности. Если в процессе эксплуатации возникнет косяк, то придется доказывать, что в этом есть вина продавца, что он знал о недостатке и намеренно продал такой дом. Что очень сложно сделать. Продавец всегда может сослаться на подрядчика и заявить о своей непричастности. В итоге, покупатель остается с неликвидом.