Мы открыли бар в центре Петербурга и теперь рассказываем, что для этого нужно и сколько это стоит. Сегодня поговорим о поиске помещения.
В конце августа мы открыли в Петербурге, на улице Восстания, 37-39, бар «Хочу в Сибирь». Почему «в Сибирь» и кто такие «мы» — рассказывали в предыдущий раз. Теперь, как и обещали, начнём рассказывать о процедурах.
Формальности
Первое, что надо сделать, — найти место. Заключив договор аренды, ты уже берёшь на себя серьёзные финансовые обязательства, и начинается движуха. При этом многие арендодатели попросту не готовы работать с физлицами. Поэтому наш первый формальный шаг — создание юридического лица.
Эта процедура — очень простая: госпошлина — 4000 рублей. Ещё около 6000 рублей возьмёт контора-посредник, если вы решите к ней обратиться. Мы всё делали сами, пользовались (и пользуемся до сих пор) офигенным справочником Regberry от «1С».
Зарегистрировались в ноябре 2017 года. Тогда уже какое-то время лениво искали помещение: заходили на Avito, смотрели, что есть. Настоящий же поиск — это когда смотришь вообще все варианты, которые мало-мальски подходят, созваниваешься с арендодателями, выезжаешь, смотришь.
Всегда есть вариант купить готовый бизнес. Нам это заранее не подходило, потому что собирались воплощать свою идею. А если покупаешь бизнес — надо проникнуться чужой. Ещё редко кто-то продаёт стабильный прибыльный бизнес, редко он стоит адекватных денег.
Например, за маленький бар на улице Рубинштейна просят 4-5 млн рублей. За эти деньги ты получаешь убыточное заведение, в котором сделан ремонт и есть оборудование — это «экономит» примерно 2 млн. То есть 2-3 млн ты платишь за плохо выстроенный концепт и персонал. И ещё силы и, вероятно, деньги, придётся отдать на какие-то переделки и покрытие убыточного периода.
Первая неудача и работа с агентством
После того как зарегистрировались, мы сами нашли место, договорились с владельцами, приехали смотреть. Но пока ждали, перекинулись парой слов с девушкой за баром — и выяснилось, что мы опоздали: «Вот только что подписали документы». На том месте открылась шаверма.
От помощи риэлторов долго отказывались. Потому что это дорого. Вот смотрите: платишь за месяц аренды, за последний месяц аренды, а сумму за ещё один месяц — агентству. Мы искали помещение примерно за 250 тысяч рублей в месяц, то есть вместо 500 тысяч надо отдать 750 тысяч рублей сразу.
А при аренде небольшого помещения траты на риелтора накладываются на временные рамки. Существует практика «каникул» — неоплачиваемый срок аренды (на ремонт), — о котором договариваешься с владельцем помещения. Так вот для небольшого помещения (до 100 м²) стандартные «каникулы» — месяц. А нам, чтобы открыться, нужно было хотя бы два месяца.
После нескольких неудач с самостоятельным поиском на риэлтора всё-таки согласились. Тут всё просто: называешь специалисту параметры помещения, желаемую стоимость аренды и четыре улицы, которыми ограничивается поиск. Агент ищёт и предлагает варианты.
Наш квадрат (на самом деле, совсем не квадрат) ограничивался улицами Ломоносова, Некрасова, набережной реки Фонтанки и Восстания. То есть в него входили самые популярные у барной тусовки города улицы Белинского (на ней «2ГИС» находит 25 баров), Жуковского (48), Восстания (95), Рубинштейна (93), Некрасова (57) и окрестностей (ещё несколько десятков заведений). За пределами оказалась разве что Думская улица*.
На Рубинштейна (пожалуй, самая барная улица города — здесь в среднем по бару каждые 8,1 метра) цены откровенно завышены. В этом сезоне берут в среднем 7000 рублей за квадратный метр.
Неудачное время и неудачные кейсы
Впереди был чемпионатом мира по футболу, поэтому рынок затих. Даже те заведения, которые «помирали», были не готовы закрываться, их владельцы ждали сладкие два месяца, за которые можно заработать на туристах. Дима скоро должен был улетать на вахту (мы уже писали, что Дима — нефтяник), и полтора месяца не делалось бы ничего. Поэтому мы стали искать помещение параллельно с агентом и нашли другого.
Так вышло, что наши агенты были знакомы. Нельзя утверждать, что так было на самом деле, но выглядело оно как гонка: оба агента вдруг стали работать с огромной продуктивностью. Второй нашёл помещение, мы на него согласились, но когда прямо сказали, что готовы брать, хозяева замялись. В итоге с ним у нас не сложилось.
Факт. Некоторые арендодатели не хотят регистрировать договор. А это автоматически значит, что соглашение действует 11 месяцев. Стандартный для бара договор аренды — от трёх до пяти лет. Тут же через 11 месяцев тебе могут сказать «до свидания» (могут и не сказать, конечно, но от этого ты не застрахован).
Даже если твой проект вышел суперкрутым, придётся съехать. Иногда так «отжимают» бизнес: запускают общепит и не дают долгосрочный договор, а потом забирают всё себе. Для нас отказ от регистрации был «первым звоночком», после которого мы отказывались от помещения.
Иногда решения владельцев оттягивались на недели. Мы встречались с собственником, нам говорили, что все окей, но надо подождать второго собственника, который через неделю вернётся из отпуска.
Мы ждали неделю, звонили, нам объявляли, что отпуск затянулся ещё на неделю. А когда она прошла, сказали, что помещение продано. То есть владельцы, вероятно, собирались продавать помещение и держали нас в качестве запасного варианта — на случай, если продать не получится.
Успех!
В конце июня первый агент позвал нас посмотреть место, которое не вписывалось в наши рамки (на 110 метров выходит за границы «квадрата»), но казалось интересным. Представитель владельца был заинтересован в быстрой и чёткой работе, чем здорово выделялся на фоне других.
Всё пошло невероятно гладко и быстро. Например, в процессе обсуждения будущего ремонта, «каникул», чего-то ещё — алгоритм такой: мы задаём вопрос агенту, агент — представителю владельца, владелец отвечает. В предыдущих местах это занимало до недели. Тут же мы получали ответы на следующий день.
3 июля подписали договор аренды — на три года. На Восстания, 37-39.
В следующий раз расскажем, как проходят первые пара месяцев после подписания договора: проектирование, ремонт, подготовка к открытию. И разберём, сколько всё это стоит. Если вас интересуют какие-нибудь детали, не стесняйтесь писать нам в Instagram, во «ВКонтакте» или прямо здесь, в комментариях. Мы постараемся ответить на все вопросы либо сразу, либо в следующих заметках.
P.S. За день до открытия мы опубликовали здесь свою первую заметку. Один из тех, кто его прочитал, пришёл к нам за час до открытия и здорово помог решить несколько технических вопросов. Мы не спросили разрешения, но если вы прочитаете и это и будете не против, мы с удовольствием назовём вас по имени и дадим ссылку на ваш профиль.
*замечание про Думскую улицу мы добавили после замечания в комментариях о том, что мы несправедливо обошли её вниманием.
Бар на Восстания с "оригинальным" названием? Как необычно и свежо ... :(
Я конечно не знаю, но уже после Golden Dolls с Crazy menu (до сих пор храню) и "Саквояж для беременной шпионки", и других заведений открытых специально для заезжих москвичей (В СПб есть поговорка про интуристов - "Москвич - это лучший иностранец") ... как-то уже так скучно все это.
а мы не претендуем на оригинальность названия
В СПб, в зависимости от района, 70-90% заведений закрываются после первого года работы.
Мне непонятно другое: почему нельзя заплатить консультанту-аборигену несколько тысяч рублей, чтобы оценить формат и нужность заведения именно в этом месте? Почему все первооткрыватели считают себя самыми умными, передовыми и всезнающими? Почему нужно всрачиться бабками в мёртвый адрес?
Ребята, вы попали на деньги. Это я говорю как человек, который таким анализом и проектированием занимается. «Сибирь» на Восстания никому не нужна, как и много других полутрупов-общепитов в этом квартале.
Я расскажу, как открывать заведение в СПб, где жесточайшая конкуренция:
— определяется бюджет;
— за небольшие деньги делается анализ выбора места;
— подбирается формат, не тот, который вы хотите, а тот, который будет здесь работать: от пирожковой до luxury;
— делается правильный проект. Но не первым попавшимся архитектором, а тем, который досконально понимает, от каких особенностей интерьера и планировки зависит выручка заведения;
Хороший (плохой) пример - закрытие Жиробаса на Рубинштейна после 4 лет работы, который не смог выжить рядом с Мурадяном и Азией.
нефтяники вкладывают свои нефтедоллары в Питер) лично я - за! Удачи ребятам!
Именно что так. А еще есть формат - посчитали всё, посмотрели и обнаружили нет места, нет ниши, нет перспективы - и соотв. просто не делают самолета, который точно не взлетит.
Вот такой подход и должен быть, но поток рестораторов, впрочем как и таксистов всегда стабилен)
Кто такой «консультант-абориген»?
Открыл два крафтовых бара, правда не в Питере, а в провинции. Вывод после 3-х лет ебли:
1. Денег в этой сфере нет и не будет
2. Государству всё мало, то ЕГАИС, то Онлайн кассы, то цены на лицензию, то помарочный учёт, то штрафы за нелицензионную музыку и куча всего. Нет конца и края
3. Деятельность только для души, но не для тела т.к. начинаешь сам частенько прибухивать
В общем такое себе занятие, я так понял что заведения существующие больше года и не закрывающиеся в основном нужны для отмыва денег...
Комментарий недоступен
Да и это уже давно так, это почти общее место. Но даже и "отмывочные" места стараются закрывать, потому что при работе 2-3 года подряд, они тоже начинают привлекать слишком много ненужного внимания.
Бля, опять больше половины комментариев от эксперта во всех областях Арсентьева. Введите уже лимит на дебильные комменты в сутки от безработных неучей!
Фильтры обещают сделать на комментаторов, но не говорят когда. Будет очень удобно - завел себе friend list / foe list = и просто не видишь кого-то, или видишь только друзей. Так-то это много где уже есть, в phpBB кажется еще было.
Ted Mosby:
We should buy a bar.
Barney Stinson:
Of course, we should buy a bar!
Ted Mosby:
We should totally buy a bar.
Barney Stinson:
We should totally buy a bar. Our bar would be awesome. And dude, dude, dude, dude... the name of our bar... Puzzles. People will be, like, "Why is it called Puzzles?". That's the puzzle!
Разница только в том, что они были готовы купить готовый бизнес. А мы нет
Комментарий удален модератором
Игорь, тут вовсе волшебно - я уже перестал считать конторы, клубы, офисы, бары, открытые в "аутентичном" интерьере - а именно, ободранном изнутри до красных оригинальных кирпичей, которые "решили" не закрывать отделкой (hint: деньги кончились уже на сдирании прежней облицовки)
На другом полюсе - конкурентные (вроде бы) точки - в которых мутят реально новый дизайн, правда, каждые 9-12 месяцев - открываются, работают в жесткий минус ... закрываются, уходят на тотальную переделку на 3 месяца .. открываются (и далее по схеме).
Иногда приятно посмотреть, как кто-то наотмашь льет деньги вникуда - во всяком случае у людей которые могут прилепить две плитки на раствор более-менее ровно - работы всегда много.
Делали, конечно. О нем подробно — в следующий раз. И об интерьере тоже отдельно напишем
Я его слепила из того, что было... Бизнес "на последние" называется.
Извините, но это похоже на какое-то подобие бара, созданное нищебродами-студентами, дешевая мебель из Икеи, в дизайне ничего про Сибирь, куча балонов на входе, вывески нормальной нет, в углу маленькая барная стойка, ребята, снимите розовые очки, с таким подходом к бизнесу вы даже в ноль не сможете выйти через полгода, закроетесь в минусе и свалите все на отсутствие траффика. Я бы в такой бар с девочкой не пошел, скукота...
вы просто у нас еще не были, наверное)
Сказ о том, как говнари «Гадкий койот» мутили
Во-первых, в Питере нет Ломоносовской улицы, во-вторых, интересно, как бы вы получали лицензию на алкоголь с 11-месячным договором. И, кстати, сказать "до свидания" легко и просто могут и с зарегистрированным договором.
договор аренды у нас вообще иногда называют набором джентельменских соглашений. если одна из сторон захочет ее нарушить, то нарушит. А то, что арендодатель не хочет больше 11 мес, говорит о том, что он, вероятно, и не планируют долгосрочное сотрудничество. Вот такая логика.
Точно, спасибо, исправили улицу.
Фоток нет, барной карты нет, вы точно открылись?
Конечно. Заходите
...
Прапор строит роту и орёт командным голосом:
- Бойцы, сегодня задание, уборка территории части. Кто проявит себя лучшим образом, получает отпуск домой на неделю, желающие участвовать - шаг вперед!
(Вся рота делает шаг вперед, кроме одного бойца)
Прапор: Рядовой Косяков, а Вы что, не хотите домой?
Рядовой: Товарищ прапорщик ... а я ... .. (мечтательно) .... уже дома .... (смотрит в небо, зависает)
И еще не совсем ясно. У вас ограниченная локация. Совсем небольшая...Неужели самим нельзя было найти помещение? Прошерстить все сайты объявлений, пройтись по улицам - глянуть баннеры.
Куча заведений открывается под Белые Ночи, и под них же работает 1 сезон. Редкие, очень редкие, выдерживают больше. Есть нюанс - в Питере - из-за мостов, просто некуда идти - вот прямо таки "зависать" на Невском почти негде, там тупо оооочень дорого, поэтому все как бэ бюджетное уже лет 15 кучкуется в районе ул. Жуковского, ул. Восстания, Советских, и т.д.
Они _хотели_ там быть, и они там нашли. Дальше - обычные проблемы подобных заведений - маленькая плошадь (не посадить два автобуса туристов на завтрак/обед ужин), отсутствие парковки и необходимость продираться к заведению по пробкам (туристы в орг. группах опять отваливаются), и жесточайшая конкуренция в узком, маленьком. тесном, клаустрофобном пространстве как бэ "заведения".
Блин, да хоть бы одно место в Питере увидеть, где потолки, внезапно - 5 метров вверх и площадь первого зала 500 кв.м, а второго 1 000 кв. м, так что внутри 3 бара, 5 туалетов и 10 экспресс-фонтанчиков с 10-ю видами спиртного, переключаемого по кнопкам (после того как вставишь карту).
Ведь ничего подобного, зато 100500 тесных микро-зальчиков с бюджетными впритык поставленными столиками на 70 кв.м. (из которых 30 кв.м кухня), так что не пройти, не протиснуться, не войти-не выйти, просто бюджетные пузотерки по сути с дикими ценниками.
Все же, Советский Союз честнее был. Там можно было тереться о сограждан в переполненном общественном транспорте, в очередях, в-целом везде и всюду. И совершенно бесплатно. С какого перепугу я должен платить за то, чтобы толкаться в тесноте в полумраке с анонимусами, учитывая что это ни разу не оргия?
В итоге пришли к тому, что загиматься этим должен профессионал (агент). Сами ходили, смотрели, искали, звонили и не преуспели. Но, во-первых, есть работа у нас обоих. Во-вторых, локация пусть и ограничена, но это (не хочется соврать, поэтому — примерно) тысяча коммерческих помещений.
А сколько в итоге обошлись услуги агента? Как считаете, сколько бы вы сами потратили времени, чтобы найти это место?
Как планируете поддерживать качество обслуживания? Как предотвратить поненциальное мошеничество персонала (ну, все наслышаны: "лед и пена - хлеб бармена" и т.п. ;))? Или данная проблема преувеличина?
собственно, 100% стоимости месячной аренды. Мы сами не нашли то, что нужно было. Сколько времени нам бы понадобилось, чтобы выйти на это место, неизвестно (оно вообще было не на «нашей» территории, поэтому не факт, что мы бы вообще до туда добрались). про качество и персонал мы напишем отдельно. но если коротко, проблема не преувеличена, но актуальна далеко не везде. если у бармена есть имя в условной тусовке, то он не станет себе его портить ради сиюминутной выгоды
Серия ваших постов напоминает сюжет книги Михаила Идова "Кофемолка". В ней молодая пара открывала "венскую" кафешку в Нью-Йорке.
Идов очень классно описал все проблемы, возникающие на этом пути. Судя по книге, ваша главная задача это не разрушить любовные отношения в океане бесконечных "производственных" неприятностей.
А если по делу, попробуйте, перед публикацией, проганять тексты через https://glvrd.ru/. Или найдите толкового редактора на фрилансе.
Удачи вам и бесконечного терпения!
«Проганять тексты через Главред» ©
Спасибо за совет и пожелание!
Было бы интересно почитать как получали лицензию на алкашку, как планируете работать с остатками, с ЕГАИС, как будете проводить инвентаризации. Спасибо и удачи🤘
Так и будут работать, что 50 грамм нонейм виски на Восстания будут стоить как 250 грамм Белой Лошади в Пятерочке по всему городе (с учетом стоимости бутылки). Нам такой хоккей не нужен.
Принято. Спасибо)
"И еще силы и, вероятно, деньги, придется отдать на какие-то переделки, и покрытие убыточного периода."
Вопрос - а откуда такая вера, что убыточный период когда-то закончится? Причем не важно, куплен бар или создан еще один сто первый? Или вопрос с прибыльностью вообще не стоит и делается чисто для души?
Данную реплику мы сделали, говоря о покупке готового бизнеса. В нашем случае есть план по выходу в прибыль. Это делается и для души, и для денег, разумеется. Если коротко, то все рассчитано. И есть понимание, что делать, если ведомости начнут расходиться с рассчетами. Если длинно, то мы об этом тоже слелаем пост в один из следующих разов. Вот
Просто берут деньги из тумбочки, похоже.
Так-то да, бизнес-плана я пока не видел. А "нарисуем - будем жить" - это не бизнес-план
Самое простое конечно пытаться повторять то, что успешно. К примеру есть Хулиганс на Конюшенной, куда тупо не сесть вечером, нет мест, от слова совсем. И стоит рядом пустующий бар Товерс, где абсолютно с виду та же еда и напитки. Такую же картину можно наблюдать во многих заведениях на Рубинштейна.
Из недавнего я видел, открылся на Петроградке например бутик крафтового пива, где также аншлаг + постоянно люди заходят покупают пиво с собой, выбор огромный несмотря на небольшие размеры заведения. Горькое, сладкое, с горчинкой, кислое и т.п. И таких заведений реально мало, с таким выбором.
Ну вот какие-то настойки из Сибири, сибирские блюда ... Что это вообще такое? Я бы не зашел. А если бы зашел, увидел бы интерьер и вышел бы. В любом случае, удачи вам. Это будет интересный опыт.
Спасибо. Попробуем вас переубедить
Очень интересно читать про живой опыт, поэтому желаю успехов и жду следующую статью :) Вопрос о выборе места: как-то проводилась оценка пешеходного трафика?
Спасибо. Пешеходный трафик оценивался интуитивно. Было ясно, что это чуть менее проходимое место, чем заложенные нами изначально, но проблемы в этом не увидели, потому что вокруг все равно очень много зведений вообще, но очень мало нашего формата.
А что думская уже на самое популярное место? :)
Подписываюсь на их ответ :)
На самом деле, как только сделают место с пешей доступностью от Невского - с размером внутри типа как в Папанине или Метро и вменяемым ценником - так и набежит народ.
Я вот помню как внезапно открыли хостель на Садовой сразу на 400 мест, в 5 минутах пешком от Невского. Сразу сдулись все мелкие хостели в округе - потому что зачем они тогда?
При всем уважении к Думской и ее завсегдатаям, нет. Перетянуло людей за Фонтанку
ну вообще вы правы, конечно, мы поправим в тексте чуть-чуть. спасибо
Комментарий недоступен
Ребята, вам - удачи, зайду к вам.
Почитал вас и понял, как мне повезло в Питере с помещением. Агентов и риэлторов не было, я просто пошёл стричься, по пути увидел, что свет горит в пустом помещении с потолками 3,5 Метра, влюбился в него и зашёл у рабочих спросить кто заезжает. Ответ - никто. Через несколько часов договорились.
вау-вау-вау!
Пользуясь случаем-сдам 120 метров в центре Питера, на Гороховой . Цоколь. Хороший трафик. Без комиссий
Черт, я сам искал помещение на Восстания, а это прохлопал, если что пойдет не так - пишите мне)
Но , не будучи эгоистом желаю успехов, зашел выпил пива сегодня с мясом, поддержал
Спасибо!
Ставьте в playlist, публикуйте playlist онлайн с таймингом, приду :)
Что-то у вас и вправду подгорает с этой темы ...))
договорились
Не совсем понял - зачем вы платили риелтору, если в коммерческой недвижимости именно собственник помещения обычно оплачивает комиссионные (в аренде жилья - иначе)
Какой бред... Оплачивает комиссию тот, кто согласен оплачивать комиссию. Никаких правил нет - бывает и так, и так.
Комментарий удален модератором
В Спб не знаю. Возможно правильнее брать комиссию с Арендатора, если он обращается к тебе за поиском. Но и собственник готов платить в 99% случаях, а тут уже двойная комиссия получается. Хотя, почему нет?)
Не, ну в данном случае мы обратились в агентство, агент искали, и мы должны были платить комиссию агента. Каковы отношения арендодателя с агентством (если они есть), мы знать не можем
Если связь с Сибирью существует только в головах создателей, то что-то пошло не так. Выручку заведению не создатели должны приносить, а те, кто зашел и сразу понял, без чтения статьи на VC. Про правильность выбора места судить не возьмусь, но интерьер в таком виде (его отсутствие) определенно загубит всё. Если цель – получение прибыли, конечно.
может у ребят цель продавать франшизы по всей стране? :)
У вас на двери нет юр. лица/ИП и время работы, могут предъявить
Ждем наклеку, вот-вот изготовят. Все будет по красоте! Спасибо
бар очень похож на дешевое кафе или столовую. Не вижу смысла сюда заходить. Интерьер не привлекает
понимаем. и ни в коем случае не можем заставить вас к нас заходить. разве что: все равно рассчитываем вас переубедить
Про Гугл и Яндекс какие-то сказки. Яндекс делает быстро и без проблем. Гугл подольше (присылают код подтверждения почтой, не электронной), но тоже не космос, как долго. 2Гис из этих трёх самая бестолковая площадка, на которой месяц было невозможно поменять режим работы, например.
Мы говорим исключительно о своем опыте. 2гис сначала ошибся со входом, но исправился через пару дней, а потом, меньше, чем за сутки, внес время работы. Ни яндекс, ни гугл ни с чем (кроме мгновенного уведомления о том, что начали рассмотрение заявки) не вернулись
Уважаемые администраторы! Мы вам безмерно благодарны за редактирование нашей заметки и вынос ее в ваши соцсети. Единственное что (у нас пропала возможность редактировать пост, сорри) в абзаце про территорию и ее границы - там, где было написано Восстания - имелась в виду улица Восстания, а не метро пл. Восстания. Если есть варик, поправьте, пожалуйста.
сколько составляют арендные каникулы в среднем для помещений 100-150 кв.м?
Обычно 2 мес, но бывают исключения. Например, если собственнику интересен серьезный общепит и он готов накинуть времени, например, на согласование и монтаж вентиляции. А могут и 1 дать только
Комментарий удален модератором