Цены, риелторы, пара лайфхаков: как мы искали место для бара

Мы открыли бар в центре Петербурга и теперь рассказываем, что для этого нужно и сколько это стоит. Сегодня поговорим о поиске помещения.

Мы решили, что лучше настоящие фотографии, чем красивые стоковые, поэтому вот. Так мы выглядим для прохожих сейчас

В конце августа мы открыли в Петербурге, на улице Восстания, 37-39, бар «Хочу в Сибирь». Почему «в Сибирь» и кто такие «мы» — рассказывали в предыдущий раз. Теперь, как и обещали, начнём рассказывать о процедурах.

Формальности

Первое, что надо сделать, — найти место. Заключив договор аренды, ты уже берёшь на себя серьёзные финансовые обязательства, и начинается движуха. При этом многие арендодатели попросту не готовы работать с физлицами. Поэтому наш первый формальный шаг — создание юридического лица.

Эта процедура — очень простая: госпошлина — 4000 рублей. Ещё около 6000 рублей возьмёт контора-посредник, если вы решите к ней обратиться. Мы всё делали сами, пользовались (и пользуемся до сих пор) офигенным справочником Regberry от «1С».

Зарегистрировались в ноябре 2017 года. Тогда уже какое-то время лениво искали помещение: заходили на Avito, смотрели, что есть. Настоящий же поиск — это когда смотришь вообще все варианты, которые мало-мальски подходят, созваниваешься с арендодателями, выезжаешь, смотришь.

Всегда есть вариант купить готовый бизнес. Нам это заранее не подходило, потому что собирались воплощать свою идею. А если покупаешь бизнес — надо проникнуться чужой. Ещё редко кто-то продаёт стабильный прибыльный бизнес, редко он стоит адекватных денег.

Например, за маленький бар на улице Рубинштейна просят 4-5 млн рублей. За эти деньги ты получаешь убыточное заведение, в котором сделан ремонт и есть оборудование — это «экономит» примерно 2 млн. То есть 2-3 млн ты платишь за плохо выстроенный концепт и персонал. И ещё силы и, вероятно, деньги, придётся отдать на какие-то переделки и покрытие убыточного периода.

Чтобы не было сплошного текста, добавим сюда фото нашего интерьера, какой он есть сейчас. О нём — в следующих заметках

Первая неудача и работа с агентством

После того как зарегистрировались, мы сами нашли место, договорились с владельцами, приехали смотреть. Но пока ждали, перекинулись парой слов с девушкой за баром — и выяснилось, что мы опоздали: «Вот только что подписали документы». На том месте открылась шаверма.

От помощи риэлторов долго отказывались. Потому что это дорого. Вот смотрите: платишь за месяц аренды, за последний месяц аренды, а сумму за ещё один месяц — агентству. Мы искали помещение примерно за 250 тысяч рублей в месяц, то есть вместо 500 тысяч надо отдать 750 тысяч рублей сразу.

А при аренде небольшого помещения траты на риелтора накладываются на временные рамки. Существует практика «каникул» — неоплачиваемый срок аренды (на ремонт), — о котором договариваешься с владельцем помещения. Так вот для небольшого помещения (до 100 м²) стандартные «каникулы» — месяц. А нам, чтобы открыться, нужно было хотя бы два месяца.

После нескольких неудач с самостоятельным поиском на риэлтора всё-таки согласились. Тут всё просто: называешь специалисту параметры помещения, желаемую стоимость аренды и четыре улицы, которыми ограничивается поиск. Агент ищёт и предлагает варианты.

Наш квадрат (на самом деле, совсем не квадрат) ограничивался улицами Ломоносова, Некрасова, набережной реки Фонтанки и Восстания. То есть в него входили самые популярные у барной тусовки города улицы Белинского (на ней «2ГИС» находит 25 баров), Жуковского (48), Восстания (95), Рубинштейна (93), Некрасова (57) и окрестностей (ещё несколько десятков заведений). За пределами оказалась разве что Думская улица*.

На Рубинштейна (пожалуй, самая барная улица города — здесь в среднем по бару каждые 8,1 метра) цены откровенно завышены. В этом сезоне берут в среднем 7000 рублей за квадратный метр.

В рамках вот этого многоугольника мы искали помещение. Внутри него — все самые популярные у барной тусовки Петербурга улицы. Скриншот сделали на «2ГИС». Не потому, что они нам за это платят (не платят), а потому что они единственные, кто добавил нас на свои карты. Пару недель назад мы в течение часа отправили заявки «Яндексу», Google и «2ГИС», за это время «2ГИС» нанёс нас на схему и дважды уточнял данные. А «Яндекс» и Google молчат

Неудачное время и неудачные кейсы

Впереди был чемпионатом мира по футболу, поэтому рынок затих. Даже те заведения, которые «помирали», были не готовы закрываться, их владельцы ждали сладкие два месяца, за которые можно заработать на туристах. Дима скоро должен был улетать на вахту (мы уже писали, что Дима — нефтяник), и полтора месяца не делалось бы ничего. Поэтому мы стали искать помещение параллельно с агентом и нашли другого.

Так вышло, что наши агенты были знакомы. Нельзя утверждать, что так было на самом деле, но выглядело оно как гонка: оба агента вдруг стали работать с огромной продуктивностью. Второй нашёл помещение, мы на него согласились, но когда прямо сказали, что готовы брать, хозяева замялись. В итоге с ним у нас не сложилось.

Факт. Некоторые арендодатели не хотят регистрировать договор. А это автоматически значит, что соглашение действует 11 месяцев. Стандартный для бара договор аренды — от трёх до пяти лет. Тут же через 11 месяцев тебе могут сказать «до свидания» (могут и не сказать, конечно, но от этого ты не застрахован).

Даже если твой проект вышел суперкрутым, придётся съехать. Иногда так «отжимают» бизнес: запускают общепит и не дают долгосрочный договор, а потом забирают всё себе. Для нас отказ от регистрации был «первым звоночком», после которого мы отказывались от помещения.

Иногда решения владельцев оттягивались на недели. Мы встречались с собственником, нам говорили, что все окей, но надо подождать второго собственника, который через неделю вернётся из отпуска.

Мы ждали неделю, звонили, нам объявляли, что отпуск затянулся ещё на неделю. А когда она прошла, сказали, что помещение продано. То есть владельцы, вероятно, собирались продавать помещение и держали нас в качестве запасного варианта — на случай, если продать не получится.

Интерьер. Вот примерно так сейчас (через полторы недели после первого открытия) выглядит наш бар от входа, когда внутри немноголюдно

Успех!

В конце июня первый агент позвал нас посмотреть место, которое не вписывалось в наши рамки (на 110 метров выходит за границы «квадрата»), но казалось интересным. Представитель владельца был заинтересован в быстрой и чёткой работе, чем здорово выделялся на фоне других.

Всё пошло невероятно гладко и быстро. Например, в процессе обсуждения будущего ремонта, «каникул», чего-то ещё — алгоритм такой: мы задаём вопрос агенту, агент — представителю владельца, владелец отвечает. В предыдущих местах это занимало до недели. Тут же мы получали ответы на следующий день.

3 июля подписали договор аренды — на три года. На Восстания, 37-39.

Из комментариев под предыдущей публикацией. Прогноз на 30% расходится со сроком аренды

В следующий раз расскажем, как проходят первые пара месяцев после подписания договора: проектирование, ремонт, подготовка к открытию. И разберём, сколько всё это стоит. Если вас интересуют какие-нибудь детали, не стесняйтесь писать нам в Instagram, во «ВКонтакте» или прямо здесь, в комментариях. Мы постараемся ответить на все вопросы либо сразу, либо в следующих заметках.

P.S. За день до открытия мы опубликовали здесь свою первую заметку. Один из тех, кто его прочитал, пришёл к нам за час до открытия и здорово помог решить несколько технических вопросов. Мы не спросили разрешения, но если вы прочитаете и это и будете не против, мы с удовольствием назовём вас по имени и дадим ссылку на ваш профиль.

*замечание про Думскую улицу мы добавили после замечания в комментариях о том, что мы несправедливо обошли её вниманием.

0
176 комментариев
Написать комментарий...
Oleg Bahmutsky

Было бы интересно почитать как получали лицензию на алкашку, как планируете работать с остатками, с ЕГАИС, как будете проводить инвентаризации. Спасибо и удачи🤘

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Так и будут работать, что 50 грамм нонейм виски на Восстания будут стоить как 250 грамм Белой Лошади в Пятерочке по всему городе (с учетом стоимости бутылки). Нам такой хоккей не нужен.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Семенов

Можно в ионотеку ходить. Там от 50 рублей напитки начинаются.

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Мне уже не надо. Я просто помню как пол-зарплаты улетали в смутные воспоминания, и мне этого точно больше не надо. Больше всего бесит жуткое ощущение глобального кидалова от этих как бэ пафосных точек. В которых работают (средняя официантка проходит за 8 часовую смену чуть ли не 50 км), обычные люди за копейки + чаевые - штрафы, что не добавляет радости там быть ни разу.

Бары, кафе, рестораны - нужны чтобы в безопасной обстановке показать девушке что ты условно адекватен, способен не срываться в паническую атаку целый час (привет китаец из соседнего поста), способен заплатить за ужин на двоих, не плывешь после 50 грамм спирта (в любом алко напитке), способен вызвать такси, не проявляешь агрессии после "Я тебе позвоню потом" ... короче пройти чек-лист на партнера, 51-го в списке, записан в тел. книге как "Запасной Вариант Сергей Бар Восстания (ругался салфетки)".

И это всё.

Ответить
Развернуть ветку
Nikita Ilevskii

Что-то у вас сильновато пригорает

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Yashin

Ты в любую статью зайди, увидишь 90% бессмысленных комментов, и все - от этого персонажа.

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Да. Очень.
Сливал много на эти мероприятия раньше. Такая тупость :(
Тупее только скидка 10% для постоянных посетителей
(при наценке в 500% +)

Ответить
Развернуть ветку
Вера Гагарина

Забавный коммент

Ответить
Развернуть ветку
hochu vsibir
Автор

Ну мы не рассматриваем Пятерочку как своего конкурента. Но что-нибудь типа коллекции троллей, может быть, и придумаем. Когда-нибудь

Ответить
Развернуть ветку
анна каренина

как же тонко)

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Hochu, фишка должна быть. Пока не увидел ни одной. А было уже всё, причем именно на Восстания, Жуковского и т.д. Но хоть было вроде всё, но какое-то из серии "женский футбол - игроки показывали на поле такие комбинации, но до гола так и не дошло".
Скучно.
"Очень сложно писать о культурной жизни в городе, где ничего не происходит, кроме очередного концерта филармонии, анонсированного еще год назад" (с) Афиша СПб

Ответить
Развернуть ветку
Roman Pravuk

Иногда фишка - это сами бармены и оригинальные ака авторские коктейли. Люди начинают ходить не обращая на интерьер. Тем более в Петербурге. Есть пример - 1/5 комнаты. Подвальный бар - видно бывшая квартира, где не протолкнуться в пятницу/субботу вечером

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Роман, поставьте голых напрочь барменш + официанток модельной внешности, и запрет на вход женщин (или входную плату в 1000 рублей). И всё. Театр эмоций и 1000+1 публикация в _мировой_ прессе.
В Чехии там смогли (гуглите). А у нас открывают какую-то 1000+1 фигню. :(
Подробности - тут например
https://trinixy.ru/83843-obsluzhivanie-v-cheshskom-bare-dlya-sovershennoletnih-16-foto.html

Ответить
Развернуть ветку
Никита Хэзэковъ
1/5 комнаты.

Полторы комнаты имеете ввиду или это что-то совсем новое? Если полторы, так его и открывали не нонеймы и интерьер там куда как приятнее. Ну и про подачу выбор по-моему очевиден.

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev
открывали не нонеймы

Ну если меганеймы, то айда вваливать баблище за фигурную выкладку трех помидорок, ведь шеф повар замеряет пропорции раскладки по тарелке штангенциркулем, чтобы получалось непременно "золотое сечение" для этого фьюжн-праздника.

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Роман, я уже там писал, что тереться пузом и спиной с незнакомцами это не мой профиль. Тем более с однополыми созданиями. А уж платить за это втридорога ... "извините" (с)

Прапорщик Задов, в одной из серий "Осторожно Модерн-2" формулирует это иначе: "Да я если захочу, тут наберу себе ... Так что стоял бы целый взвод бабский, я бы между ними туда-сюда протискивался"

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Вот и все ваши тесные no space бары, господа :(

04:23
"Да если бы я захотел, бабы табуном бы скакали по этой комнате. Стоял бы целый взвод бабский в этой комнате, одна к другой, а я бы ( ..) между ними протискивался"
https://www.youtube.com/watch?v=30PBcTltXwE

Ответить
Развернуть ветку
hochu vsibir
Автор

Спасибо, Роман. От души!

Ответить
Развернуть ветку
Serge Arsentiev

Что именно, "не протолкнуться"?
Тот самый вкус, тот самый чай, та самая пачка, что завалилась на шифоньер в 1980-м? (с) Красная Бурда

Ответить
Развернуть ветку
173 комментария
Раскрывать всегда