Бизнес за границей,четвертая часть

И снова здравствуйте! Я был занят текущими делами компании и как только у меня появилось время, я решил продолжить цикл статей про открытие компании в Тбилиси. В этой статье я хочу рассказать про то какие нюансы нужно учитывать при подписания договора аренды.

Как выяснилось - аренда офиса - дело трудное.

Когда Вы задумываетесь о собственном офисе - идеальный вариант быть его хозяином - это единственная ситуация когда можно по закону и жить в офисе и работать. Не говоря уже о ежемесячной арендной плате и налогах.

Если Вы арендуете помещение - в договоре аренды может быть указано только что-то одно: либо аренда офиса, либо аренда жилого помещения.

АРЕНДА И ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО

Допустим Вы уже нашли помещение для Вашего бизнеса - но еще не сделали юридическое лицо - это проблема. Потому что часто хозяева офиса не намерены долго ждать - пока Вы оформите все свои документы. К счастью в современной Грузии открыть юридическое лицо можно в течение суток.

Есть несколько сценариев развития событий:

1)Вы заключаете договор как физическое лицо на аренду офиса (чтобы тем самым закрепить свое намерение арендовать), затем идете делаете юридическое лицо в дом юстиции, беря в качестве юридического адреса только что арендованный офис. Далее идете к арендодателю и разрываете старый договор физического лица в клочья и заключаете новый договор на себя как на юридическое лицо.

Может возникнуть нехорошая ситуация - если арендодатель откажется перезаключать договор на юр лицо. Тогда Вы тем самым лишитесь и юридического адреса. И по закону у Вас будет месяц на поиск нового юридического адреса, иначе Вашу фирму аннулируют.

Почему может возникнуть такая нехорошая ситуация с арендодателем? Из-за неправильно составленного договора аренды. Если в договоре аренды будет указана сумма, уплачиваемая арендодателю ДО вычета налогов, то при арендаторе - физическом лице налог будет всего 5%, а при арендаторе юридическом - уже 20%. И нечестный арендодатель может сказать - что не будет перезаключать договор аренды - потому что тогда ему придется платить с указанной в договоре сумме не 5 - а 20 процентов. Поэтому чтобы себя обезопасить - во временном договоре лучше четко прописывать сумму - которую должен получить арендодатель НА РУКИ ПОСЛЕ уплаты всех налогов, а не ДО уплаты налогов.

2) Если у Вас еще нет юр лица - его можно сделать специально для договора аренды. Чтобы его сделать уже нужен юридический адрес. Но Если у Вас есть съемное жилье можно попросить хозяина жилья. Если свое - идеально. Ускоренная схема юр лица - 1 день - 50 лари, 2 дня - 20 лари. Неделя - бесплатно. Вы оставите у них свой email и телефон. На них придет ссылка по которой кто угодно может посмотреть публичные данные регистрации Вашей компании.

АРЕНДА И НАЛОГИ

Если арендодатель юридическое лицо - то он сам обязан платить налог 20%. Если арендодатель лицо физическое - Вы сами должны платить налог 20% (тут он называется подоходным). Идеально - когда Вы сами платите налог. Тогда Вы можете быть уверены - что все делается правильно и никаких огромных штрафов в будущем не придет. Если налог платить арендодатель - он может обманывать и не платить, а только делать вид. А Вам потом придут штрафы, измеряемые многими тысячами лари.

НОТАРИАЛЬНАЯ ЭПОПЕЯ

По грузинским законам договор аренды не нужно заверять нотариально. Формально нотариально заверенный договор имеют ту же силу - что и незаверенный. НО!!! Это только формально. На самом деле без нотариального заверения большинство сторонних организаций не поверят в Ваш договор и Вам придется таскать с собой арендатора - чтобы оформить все на свете, связанное с Вашей арендой (а оформлять придется много).

а) Регистрация договора в реестре

Так, например, Вы обязаны обязательно зарегистрировать договор аренды в доме юстиции, если аренда не менее года. Если договор менее года, например, 11 месяцев - то не нужно обязательно в дом юстиции. Регистрация договора стоит 50 лари и ждать надо 4 рабочих дня.

Потом забрать у них выписку из рег палаты, они скажут обязательно идти в налоговую - но это на самом деле не нужно.

Но если договор составлен на нескольких языках - то нужно - либо нотариальное заверение для подачи в дом юстиции, либо пойти с собственником помещения и переводчиком (3-им лицом извне дома юстиции, не обязательно профессиональным - можно родственником) в дом юстиции на регистрацию договора. Короче - проще всего нотариально заверить, чтобы не таскать с собой собственника помещения.

б) Сразу после заключение договора аренды Вам надо переоформить на себя электричество, воду, газ, мусор (мусор надо переоформлять только после того как начнется работа с клиентами). На это тоже потребуется нотариальный договор, чтобы не таскать с собой хозяина помещения. Когда срок договора истечет - надо разоформить это все с себя. Тарифы на все выше как минимум в 2 раза: чем для физических лиц.

в) И самый последний вопрос - это оформление вывески и наружной рекламы. Правда для взаимодействия с мэрией не хватит даже нотариально заверенного договора аренды - но это уже отдельная история.

Итак что нужно иметь при себе при походе к нотариусу:

-предварительно иметь электронную копию договора и 4 распечатанных но неподписанных версии

Заверять нотариально тоже нужно правильно. Обычно нотариус пытается навариться на количестве листочков и подписей. Так одна версия договора при условии по одной подписи каждого из участников договора на каждой странице обойдется в районе 40 лари. Если договор двуязычный параллельными колонками - нотариус может настоять на 2-х подписях на каждой странице от каждой из сторон. Тогда один такой экземпляр будет стоить 80 лари. А таких экземпляров нужно сделать 4 (по одному для каждой из сторон, один нотариусу и один в дом юстиции) - итого уже 320 лари.

Но можно сильно сэкономить - если настоять по одной подписи от каждой стороны договора на каждой странице (тогда один экземпляр 40 - и только на последней странице по 2 подписи), экземпляров сделать всего 2 (по одному для каждой из сторон) + сделать 2-е нотариально заверенные копии (по 10 лар за штуку - одну для дома юстиции, вторую для нотариуса) - в итоге выйдет около 100 лар.

КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. Безопасность офиса: в договор аренды прописать

-количество комплектов ключей

-право врезки своих замков

-возможность и количество посещений в месяц со стороны арендатора

-право на установку системы видеонаблюдения

-право на установку охранной системы

2. Интернет

-право на подведение интернета.

(НО лучше чтобы до подписания договора хозяин помещения оформил интернет на себя как на физическое лицо - в противном случае для Вас как юридического лица цена за интернет будет в 60 раз выше). Правда если офис не похож на жилое помещение - а похож на офис - то провайдеры могут отказаться проводить интернет даже хозяину помещения. Если Вы арендуете офис и собираетесь делать в нем капитальный ремонт - ИНТЕРНЕТ НАДО ПРОВЕСТИ ДО РЕМОНТА!!! (лучше провести сразу 2-3 интернета от разных провайдеров - но обязательно ДО РЕМОНТА, в противном случае после ремонта Вы столкнетесь с гигантскими трудностями).

3. Реклама

-право на размещение с согласия мэрии наружной и внутренней рекламы

4. Сроки расторжения договора - особенный пункт.

Если Ваш бизнес не может себе позволить досрочное расторжение - нужно прописывать уведомление за несколько месяцев.

5. В момент подписания договора - Удостовериться кто арендодатель по фото - или документы на фирму, если арендодатель лицо юридическое.

Проверить документы на право собственности. Подписать акт приема передачи.

Это основные моменты которые для меня были важны и которые я вспомнил. Думаю эта информация будет полезной. Я старался рассказать все по делу, без лишних слов и воды.

Удачи в делах, друзья!