Как купить квартиру в Дубае в рассрочку? Алгоритм и подводные камни

Сейчас тренд на покупку недвижимости в других странах приобретает особую популярность среди россиян и граждан СНГ. На первый взгляд, кажется, что иностранный рынок готов предложить условия покупки под любую потребность (были бы финансовые возможности). Но если детально изучать возможность приобретения, динамику рынка, условия покупки недвижимости за рубежом для иностранцев, по-настоящему стоящих вариантов не так уж и много.

Мой муж и я решили заняться изучением вопроса покупки недвижимости за границей. Выбрали вариант достаточно быстро, оформили квартиру в собственность за 1,5 месяца. Что для этого потребовалось? Обо всем по порядку далее в этой статье.

Мы решили остановиться на Дубае. Почему не Турция, Грузия и прочие страны? Сыграли условия по возможности оптимальной для нас рассрочки и, не отрицаю, важным оказался факт моей симпатии к этой стране. Неоднократно побывав в ОАЭ, действительно можно сказать, что это быстроразвивающаяся страна с множеством возможностей, в том числе, для иностранцев. Например, при покупке недвижимости от 205 тыс. $, сейчас можно получить бесплатно резидентство (вид на жительство) для себя и своей семьи. Резидентство дается на 1-2 года, далее его можно неоднократно продлевать. Для нас важным является тот факт, что Эмираты одна из самых безопасных стран мира.

При очередном туристическом посещении Дубая мы спонтанно решили посмотреть варианты новостроек. Преимуществом покупки недвижимости именно здесь являются разнообразные предложения рассрочки от застройщика (а не от банков), что предполагает минимальный процент переплаты (в отличие от российской ипотеки) и весьма привлекательные условия по ежемесячному платежу. Эти предложения действуют и для иностранцев.

Например, вариант, на котором мы остановились: стоимость однокомнатной квартиры 63 кв. м. 601 000 дирхам (умножаем на текущий курс дирхама к рублю). Первоначальный взнос 175 375 дирхам. Рассрочка на 75 месяцев, платеж раз в квартал в размере 17 025 дирхам. Конечно, можно и без рассрочки приобрести квартиру. И в этом случае будет скидка. Стоимость квартиры за наличные 580 000 дирхам. Преимущество нашего комплекса – покупка уже готовой квартиры (это квартира, в которой до нас никто не жил, то есть новостройка). К слову, готовые апартаменты в ОАЭ – это квартира с полной отделкой (есть даже кухня, но без техники), вообще квартиры с «черновой» отделкой, которые активно продают застройщики в РФ, здесь вы не найдете. Множество предложений на рынке Дубая уже укомплектованных мебелью квартир: заезжай и живи. В любом жилом комплексе Эмиратов есть обязательно бассейн и тренажерный зал.

Здесь стоит отметить, что Дубай ну очень активно застраивается и, конечно, множество проектов застройщикам выгоднее продать еще на этапе строительства (а еще лучше на этапе проекта). Например, наш знакомый приобрел студию за 667000 дирхам (35 кв.м) со сдачей только в 2026 году и по его проекту предусмотрены платежи как до сдачи объекта с момента внесения первоначального взноса, так и после сдачи еще в течение двух лет, то есть до 2028 года. При этом, район, в котором он купил квартиру по «статусу» примерно такой же как тот район, в котором располагаются наши более дешевые готовые апартаменты.

До нашего объекта мы просмотрели несколько вариантов. Причем, смотреть объекты можно как онлайн, так и лично (если, конечно, объект уже достроен). Знаю, что многие приобретают недвижимость онлайн, находясь в другой стране, но мы предпочли ознакомиться с тем проектом, в котором купили квартиру.

Для покупки недвижимости обязательно необходимо работать с брокером по недвижимости (говоря языком российского рынка недвижимости, это риэлтор). Даже если вы самостоятельно выберете объект, приедете в офис к застройщику, он все равно отправит вас к брокеру для оформления документов и коммуникации с застройщиком. Здесь много русскоговорящих агентов со стороны компании брокеров, застройщиков. По этой причине, даже если вы не говорите по-английски, сложностей с покупкой недвижимости не возникнет.

Алгоритм покупки недвижимости выглядит следующим образом:

• Внесение букинга (суммы брони). Это не первоначальный взнос, это сумма, на основании, которой квартира бронируется за вами до внесения первоначального взноса. В нашем случае это 5600$. Предполагаю, что здесь можно было договориться и на меньшую сумму (все индивидуально). Если вы передумаете покупать квартиру, эта сумма вам не возвращается.
• Внесение первоначального взноса. В течение двух недель после внесения букинга необходимо обеспечить поступление первоначального взноса на счет застройщика, иначе бронь аннулируют. Здесь могут возникнуть сложности у россиян, связанные с отключением российских банков от свифт (если у вас нет счета в иностранном банке, как в нашем случае, то этот этап может оказаться задачей со звездочкой). На момент перечисления нами денежных средств еще можно было найти банки, которые работали со свифтом (о рисках и нюансах перечисления денег из российского банка в этой статье говорить не буду, это тема для отдельной статьи).
• Подтверждение получение первоначального взноса со стороны застройщика и оформление договора. На этом этапе важно определиться на кого будет оформляться квартира. Например, в нашем случае, мы оформили апартаменты на двух собственников. Также, на этой стадии для оформления всех документов, права собственности, необходима резидентская виза (Emirates ID). Мы не стали заморачиваться сами в части получения Emirates ID, обратились в визовое агентство, где нам помогли оформить в короткие сроки резидентскую визу. Мы благодарны ребятам, они буквально «провели нас за ручку» по всем центрам, которые требовалось посетить для получения визы. Самостоятельно оформлять визу долго и сложно.

Если бы стоимость жилья достигла 205 тыс. $ (из расчета на одного собственника, то этим вопросом занимался бы брокер).

Emirates ID также необходим для открытия счета в местном банке, который, в свою очередь, в дальнейшем потребуется для платежей по рассрочке. В нашем случае потребовалось выписать чеки на каждый дальнейший платеж по рассрочке (да-да, здесь по-прежнему, в ходу чековые книжки). К моменту списания очередного платежа застройщиком необходимо обеспечить наличие требуемой суммы на счете.

• Оформление Title deed (регистрация собственности в Земельном Департаменте Дубая). Прибавляйте к стоимости апартаментов еще 4%. Именно эта сумма необходима для оформления Title deed. Нам повезло, мы попали на акцию застройщика и этот платеж оплатил сам застройщик.
• Подключение коммуникаций к квартире (фактически коммуникации, конечно, уже подведены, но нужно оформить лицевой счет на себя). Из обязательных взносов: DEWA (свет, вода), платеж на обслуживание (охрана, уборка общедомовых помещений, бассейн, спортзал), обслуживание кондиционера (отопления здесь, ввиду погодных условий нет, но есть система кондиционирования в каждом доме). Существенным минусом является необходимость внесения денег на депозит, который не расходуется. По сути, это плата за оформление счетов на собственника (то же самое действует и с жильцами. Квартиросъемщики могут оформить все счета на себя – это обычная практика).
• Получение разрешения на въезд (move-in permit). Только после регистрации договора на приобретение недвижимости и подключения коммуникаций возможно оформить разрешение на въезд и получить ключи от квартиры.

Плюсы покупки недвижимости в Дубае

• При покупке готовой недвижимости в рассрочку, квартиру можно сразу сдать и компенсировать траты на ежемесячный (ежеквартальный, в нашем случае) платеж.
• Можно жить самим.
• Простота оформления сделки.
• Возможно сразу при покупке недвижимости оформить резидентство.
• Быстрый рост недвижимости в цене в популярных районах Дубая.

Минусы покупки недвижимости в Дубае

• Нерасторопность отдельных специалистов со стороны застройщика и брокера. Это касается вопроса подготовки документов, информирования клиентов о процедуре сделки и других нюансах. Как говорится, пока не спросишь, не расскажут.
• Требуется внимательно вычитывать договоры, счета и (возможно!) находить в них ошибки, которые потребуют время для исправления. Но, конечно, это субъективный фактор. Проверяйте все документы самостоятельно, задавайте вопросы брокеру и застройщику.
• Есть депозитные платежи на коммуникации, которые не идут в зачет потребляемых услуг.

Вместо заключения. Если будет такая возможность, купим ли мы еще апартаменты в Дубае или рассмотрим другую страну? Скорее всего, выбор снова будет в пользу Дубая. Решающее значение для нас имеет возможность простого оформления резидентской визы, доступность жилья в рассрочку и динамично развивающийся рынок недвижимости.