Исследование рынка аренды коммерческой недвижимости предприятиями легкой промышленности в ЦФО

Почти две трети предприятий легкой промышленности арендуют помещения производственного и офисного назначения в технопарках. Это активно использующийся во многих странах мира инструмент, позволяющий организовать производство полного цикла и значительно сократить административные и логистические издержки. По данным агентства "MegaResearch" эксперты прогнозируют активное развитие этого рынка в течение следующих шести лет.

Для ведения хозяйственной деятельности предприятиям легкой промышленности необходимы производственные, складские и офисные помещения, которые должны соответствовать их запросам по размерам и стоимости аренды, а также удовлетворять ряду дополнительных условий, связанных со спецификой бизнеса.

Согласно опросу, проведенному в конце 2018 г., представители компаний, выпускающих товары массового потребления, отмечали следующие факторы:

• бесперебойное снабжение энергией в необходимых объемах (электричество, тепло- и водоснабжение, газификация);
• наличие инженерных систем (вентиляция, контроль доступа, видеонаблюдение);
• удобное расположение (близость крупных транспортных узлов, дорог, железнодорожных путей, транспортная доступность для потребителей и сотрудников, наличие подъездов и парковочных мест для большегрузных автомобилей);
• близость к поставщикам сырья;
• наличие компаний, оказывающих услуги по сопровождению (бухгалтерские, банковские, юридические, таможенные и другие), а также предприятий из смежных отраслей (поставщиков фурнитуры, тканей, упаковки).

Выгодные условия аренды с точки зрения комплекса приведенных критериев предоставляют отраслевые технопарки, предлагающие, в отличие от классических бизнес-центров, более функциональную и дешевую инфраструктуру для размещения производства.

Анализ данных, предоставляемых крупнейшими арендаторами ЦФО, показывает, что на их объектах действует большое количество предприятий, выпускающих швейные изделия, обувь, кожгалантерею и различные сопутствующие товары. Они арендуют площади производственного и административного назначения, при этом доля производственно-складских помещений по всем объектам недвижимости составляет 88%.

На территории технопарков и промышленных кластеров арендуют помещения 64% всех предприятий легкой промышленности, расположенных в ЦФО. Это говорит о то, что технопарки предлагают более привлекательные условия, чем другие площадки.

Большинство потребителей сосредоточено в исторически сложившихся текстильных районах: Московской, Ивановской и Ярославской областях. Основной спрос на аренду помещений для производственной деятельности формируют следующие типы предприятий:

• швейные фабрики;
• производители тканей, нетканых материалов и постельного белья;
• компании, занимающиеся шелкографией и сублимационной печатью на тканях;
• производители фурнитуры.

В отраслевых технопарках, предлагающих помещения в аренду для предприятий легкой промышленности, располагаются также компании, оказывающие услуги:

• связи;
• бухгалтерского учета;
• юридической поддержки и охраны;
• питания;
• рекламы;
• консалтинга;
• банковского кредитования;
• салонов красоты и здоровья.

Расположение производственных площадей и административного персонала многих предприятий легкой промышленности в пределах шаговой доступности друг от друга дает возможность арендаторам находить поставщиков необходимого сырья и услуг, а также потребителей готовой продукции непосредственно на месте, существенно сократив логистические и представительские расходы.

Проведенный опрос показал, что наибольшим спросом пользуются производственные помещения площадью 300–400 м2. Их доля в общем объеме арендного фонда может составлять 60–70%. Остальные площади должны быть предназначены для размещения административного ресурса профильных резидентов, в том числе ателье, выставочных залов, офисов, представительств. Кроме того, на территории технопарка должна быть создана инфраструктура для упрощения деятельности резидентов и создания комфортных условий для гостей и посетителей. Дополнительным удобством для арендаторов является наличие переговорных комнат, предоставляемых в том числе и на платной основе с почасовой оплатой.

Легкая промышленность в России обладает высоким потенциалом для роста в условиях стабильной экономики и инвестиционной активности основных игроков рынка. Ключевыми драйверами роста рынка аренды коммерческой недвижимости предприятиями легпрома являются:

• рост сегмента производства технического текстиля;
• процесс замещения импорта отечественной продукцией, стимулируемый государством;
• государственная поддержка профильных индустриальных кластеров;
• льготное налогообложение предприятий легкой промышленности;
• фиксированные тарифы на коммунальные услуги.

Аналитики предполагают, что после небольшого падения в 2018 г. рынок приобретет положительную динамику и будет активно расти. В 2025 г. его объем может превысить текущие значения более чем в 2 раза.