Британская модель новостроек скорее сталинская, чем тэтчеритовская, и она обеспечивает наихудшее из обоих миров.
Все те же старые новостройки.
Источник: Bloomberg
Представьте, что вы собираетесь купить новый автомобиль и обнаруживаете, что в наличии всего три или четыре модели, все одного цвета. Или посетите местный супермаркет и обнаружите, что на полках есть только один сорт хлеба, мяса и овощей. Вспомните коммунистические страны бывшего Восточного блока? Попробуйте рынок новостроек Великобритании в 21 веке.
Британцы, покупающие новые дома, в основном делают это у небольшой группы крупных компаний, которые строят большие участки из сотен похожих домов. Эта модель больше напоминает плановую экономику бывшего Советского Союза, ориентированную на производство, чем предпринимательство малого бизнеса, которое любит отстаивать правящая Консервативная партия Великобритании. Ключевыми особенностями являются недостаточное предложение, ограниченный выбор и отсутствие реакции на потребительский спрос. Министр жилищного строительства Майкл Гоув выступил против уродства и низкого качества “фотороботных” домов, производимых промышленностью.
Не все рынки недвижимости в развитых странах работают таким образом. Фактически, большинство из них этого не делают. В Германии вы можете зайти на веб-сайт и выбрать из 2400 проектов домов и 350 строительных компаний, которые будут строить по вашим спецификациям. Это рынок жилья для самостоятельного ввода в эксплуатацию, и именно так покупают недвижимость более половины немецких домовладельцев. Эта модель распространена по всей Европе и другим частям мира, на нее приходится 60% рынка в Австрии, 51% в Японии, 36% в Польше и 31% во Франции. В Великобритании его доля составляет 5%.
Понимают ли большинство покупателей жилья в Великобритании, насколько этот рынок отличается от других стран? Я сомневаюсь в этом; в противном случае было бы больше требований перемен. Люди покупают новостройки, потому что это то, что продают застройщики. Если вы хотите новый дом, то для большинства людей это единственный способ его приобрести. Однако многие избегают их, сдерживаемые единообразием производства, маленькими комнатами и рассказами о плохом мастерстве. Согласно исследованию Федерации домостроителей, торговой организации крупных застройщиков, только 33% людей подумали бы о покупке новостроек. Я согласен с большинством: когда моя семья искала дом в прошлом году, мы остановились на объекте, который был построен почти столетие назад.
Это предубеждение против нового является аномалией. В большинстве сфер жизни "новее" означает "лучше". Посмотрите, как изменились автомобили, телефоны или пылесосы по сравнению с тем, что было 40 или 50 лет назад. Качество и разнообразие, как правило, улучшаются по мере развития производственных знаний и опыта, а также по мере того, как конкуренция подталкивает компании к инновациям. В Великобритании отсутствие конкуренции снизило давление на строительную отрасль, побуждающее ее двигаться вверх по этой кривой.
Рынок становится все более консолидированным. Совсем недавно, в 1988 году, малые и средние застройщики построили две трети всех домов в Великобритании; с тех пор этот показатель сократился всего до 12%, согласно обзору рынка жилья на заказ и для самостоятельного строительства, проведенному по заказу правительства в 2021 году. Доля разрешений на планировку, получаемых застройщиками более чем на 500 единиц жилья, более чем удвоилась за десятилетие до 2021 года, в то время как доля небольших участков, насчитывающих 10 домов и менее, сократилась вдвое.
Между тем, прогресс в строительных технологиях не смог закрепиться. Современные методы строительства — обобщающий термин, охватывающий различные формы сборных, модульных и изготавливаемых на заводе элементов жилья, - занимают центральное место на рынке жилья для самостоятельного строительства в континентальной Европе. Жилье MMC более энергоэффективно и трудоемко, более экологично и допускает гораздо большую индивидуализацию дизайна, чем крупномасштабное жилищное строительство. Тем не менее, оно не добилось значительных успехов в Великобритании, несмотря на поддержку государственной политики.
Отсутствие самостоятельного строительства - это “самое большое различие” между рынками жилья Великобритании и других развитых стран, сказал мне Эндрю Бэддели-Чаппелл, директор по политике Национальной ассоциации индивидуального строительства. Жилье, сдаваемое внаем, представляет собой “огромный недостающий рынок”, сказал он.
Причины, по которым самостоятельное строительство в Британии не получило развития, многообразны и взаимосвязаны. Не так-то просто испечь торт. Рынок эволюционировал в ответ на существующие стимулы, благоприятствующие крупным застройщикам, особенно в критической области предложения земли и ведения переговоров по сложной и трудоемкой системе планирования на основе согласия. Чтобы стать мейнстримом, самостроящемуся жилью необходимо одновременно преодолеть несколько проблем, среди которых: обеспечение гораздо более широкого доступа к земле; преодоление местного сопротивления застройке “не у меня на заднем дворе”, или NIMBY; изменение плохого образа новостроящихся домов в сознании потребителей; и убеждение кредиторов финансировать проекты самостроя.
Награда за успех была бы значительной. Помимо создания более привлекательных и разнообразных городских ландшафтов, это добавило бы еще один канал поставок в страну, которая постоянно не достигает поставленной правительством цели по строительству 300 000 домов в год. Если бы на долю жилья, сдаваемого внаем, приходилось 40% предложения, что в среднем по развитым странам составляет более 90 000 единиц в год. Расширение сектора самостоятельного строительства также укрепило бы ряды строительных компаний малого и среднего бизнеса, которые снова страдают из-за замедления роста рынка недвижимости.
Глубокая ирония заключается в том, что спустя четыре десятилетия после знаковой инициативы Маргарет Тэтчер по созданию нового класса собственников путем распродажи социального жилья и почти 14 лет при нынешнем консервативном правительстве рынок новостроек Великобритании является скорее сталинистским, чем тэтчерианским. По сути, страна получает худшее из обоих миров: систему, в которой объем производства напоминает результат централизованного экономического планирования, но где сверхнормативные прибыли производителей попадают в частные, а не государственные руки.
Когда рынки терпят крах, правительствам необходимо вмешаться. Оппозиционная лейбористская партия, скорее всего, выиграет всеобщие выборы, которые, как ожидается, состоятся в этом году, и ее непосредственное внимание, по понятным причинам, вероятно, будет сосредоточено на массовом строительстве доступного жилья. Но процветающий сектор самостоятельного жилищного строительства все еще может сыграть свою роль в смягчении жилищного кризиса, а также в возрождении конкуренции и повышении удовлетворенности потребителей. Коммунистическая модель жилищного строительства Великобритании созрела для капиталистической революции.
Автор Мэтью Брукер