Зачем россияне продолжают покупать недвижимость в Турции? Честный обзор рынка изнутри

Прошлый год был насыщенным и непростым как для россиян в Турции, так и для самой страны во всех отношениях. Большое количество внутренних и внешних факторов и предпринятые в связи с этим действия правительства существенно повлияли как на рынок недвижимости, так и на инвестиционный климат Турции в целом.

Согласно статистическим данным турецкого управления по делам миграции, в 2023 году наблюдался массовый отток иностранцев из страны, в первую очередь, граждан РФ – лидеров среди получателей местного ВНЖ и гражданства.

Если в начале года ВНЖ имело более 154 000 россиян, то к декабрю эта цифра едва превышала 101 000 человек: рост цен на недвижимость и ужесточение условий выдачи ВНЖ как за аренду недвижимости, так и за покупку оказали существенное влияние. В одной только Анталье за 2023 год количество проживающих в городе иностранцев сократилось почти на 40 000.

Лейтмотивом 2023 года, по сути, можно назвать вопрос доступности жилья и аренды: массовый поток мигрантов, землетрясения, унесшее тысячи жизней, предвыборная гонка и рост инфляции вынудили правительство идти по пути, направленному на создание доступного рынка недвижимости, в первую очередь для местных.

Тем не менее, эксперты прогнозируют в период 2024- 2025 годов существенный прирост прямых иностранных инвестиций в страну.

Вернемся же на год назад и поговорим об основных моментах и событиях, определивших состояние сектора.

В 2022 году Турция была, пожалуй, главным направлением для релокации россиян, и одна из причин – доступность ВНЖ. Легальный статус можно было получить за аренду недвижимости на длительный период. Ожидаемо, рынок сразу же отреагировал на волну эмигрантов, а цены на аренду жилья взлетели.

Как следствие – начало 2023 года ознаменовалось массовыми отказами в выдаче и продлении данного типа ВНЖ. Таким образом власти пытались бороться с непомерным ростом цен на аренду, и это привело к существенному оттоку мигрантов из страны. Те, кто остался, стали искать более стабильные и весомые основания для легализации в Турции. Например, получение вида на жительства не за аренду жилья, а за его покупку.

Зима и весна 2023

Январь прошлого года стал абсолютным лидером по проценту иностранных инвестиций в недвижимость от общего объема рынка — около 5% (средний показатель около 2-3%). Инвесторы приобретали жилье как под ВНЖ (стоимость от $75 000), так и под гражданство (от $400 000).

Трагические события февраля существенно повлияли не только на общее настроение иностранных покупателей недвижимости, но и на дефицит жилья на местном рынке: в результате серии мощнейших землетрясений более миллиона человек остались без жилья, другие – озаботились системой сейсмоустойчивости и стали искать варианты переехать в более современные жилые комплексы и здания.

По всей стране массово стали проверять жилье на соответствие требованиям по сейсмологии, а для контроля роста цен продлили ограничение на поднятие арендной стоимости жилья не более чем на 25% в год.

Снижение спроса обусловила также и нестабильность внутренней политической ситуации в Турции: накануне выборов многие потенциальные инвесторы и покупатели ждали результатов, опасаясь обещаний оппозиции об отмене программы гражданства за покупку недвижимости, также влияли нестабильность курса турецкой лиры и общая напряженность.

После победы на выборах, Реджеп Тайип Эрдоган остается президентом и практически полностью заменяет состав кабинета министров.

Лето 2023

К началу лета Турция подписывает договор о свободной торговле с ОАЭ, переходит на потребление собственного газа и нефти, частично поставляя ресурсы на экспорт. Тем не менее, инфляция продолжает расти и ЦБ Турции принимает решение повысить ключевую ставку впервые за два года – с 8,5% до 15%. К концу 2023-го рост инфляции составит более 60% (в годовом исчислении).

К концу сезона Турция с большим отрывом становится мировым лидером по уровню роста цен на недвижимость в национальной валюте – более, чем на 57% за первое полугодие 2023 года. Для сравнения, на втором месте Вьетнам с ростом на 22,35%, на третьем — Тайвань (12,53%).

Приток иностранных инвесторов падает, и на фоне этого Ассоциация туристического сектора обратилась в правительство с предложением ввести визу цифрового кочевника, что позволило бы привлечь в страну состоятельных иностранцев, имеющих стабильный заработок.

К августу экономическая ситуация начинает стабилизироваться, глобальное рейтинговое агентство Moody’s прогнозирует рост ВВП страны на 4,2%, что превышает мартовские прогнозы в 2,6%.

По отчету ресурса Numbeo, Турция заняла 52 место в мировом индексе качества жизни, обогнав Грузию, Сербию, Китай и Россию.

Курс лиры по отношению к доллару в результате обновил исторический минимум — более 24TL за $1. Спрос на недвижимость в июле и августе превышает упавшие мартовские показатели, на фоне предложения увеличить минимальный порог инвестиций для получения гражданства за покупку недвижимости и увеличить оценочный порог недвижимости для ВНЖ.

Осень 2023

Осенью это и происходит. Главное изменение – повышение требований к недвижимости для получения внж Турции. Теперь кадастровая стоимость должна быть не ниже $200 000 (повышение более чем в два раза, ранее было всего $75 000 в крупных регионах и $50 000 менее густонаселенных), что, конечно, сильно влияет на спрос и покупательскую возможность иностранцев.

Также в ноябре уже всерьез заговорили и о возможном повышении порога входа для гражданства Турции — с $400 000 до $600 000-$750 000. Хотя этого все еще не произошло даже на начало 2024 года. Но никто не гарантирует, что изменения все еще не могут опубликовать внезапно.

Несмотря на все сложности, к концу года Стамбул, Анталья и Мугла вошли в топ-100 лучших городов мира по версии Euromonitor – на основе комплексной оценки политической и экономической стабильности, состояния здоровья населения и безопасности жизни, развития и доступности инфраструктуры и туристической эффективности.

Стамбул также стал самым популярным туристическим направлением среди иностранцев: за 2023 год город принял более 16 миллионов туристов со всего мира. Всего за прошедший год Турцию посетили более 56 миллионов человек, что на 10% превысило турпоток 2022 года, больше всего туристов — из России, Германии и Англии. По сборам в туристическом секторе 2023 год стал рекордным — более $55,6 миллиардов: для сравнения, в 2022 году эта цифра не превышала $47 миллиардов.

В начале года иностранные инвесторы продолжали активно скупать объекты недвижимости, к середине года объем продаж уменьшился, но в конце года показатели восстановились и даже превысили цифры января: за декабрь 2023 года было продано более 138 000 объектов, что составило более 11% от годовых показателей.

За весь год было продано 1 225 926 объектов недвижимости. В 2023 году общее количество продаж снизилось по сравнению с 2022 годом на 17,5%.

В разрезе стоимости недвижимости Турция, как и последние пять лет подряд, заняла первое место в мире, и, согласно прогнозам аналитиков, сохранит за собой лидерство и в 2024 году.

По оценкам Турецкого Статистического Института, цена квадратного метра по стране, в среднем, выросла на 25,6% за год в долларовом выражении и составила TL23 790 ($775). В лидерах, традиционно, Стамбул, с ростом на 21% и ценой за 1 кв.м. в $1 100; Анкара, с ростом в 34% за год и ценой $550 за 1 кв.м., и Анталья, с ростом на 12% и ценой за 1 кв.м. в $1 000.

Аналогичная картина и в сегменте аренды: по данным Endeksa.com стоимость аренды выросла на 78% в лирах.

В связи с обязательным получением лицензии на краткосрочную (до 100 дней) аренду, в 2024 году рост продолжится: представители сектора в Турции опасаются повышения арендной платы на 30-35% — слишком много условий придется соблюдать как отелям, так и индивидуальным домовладельцам.

Цены как на покупку-продажу недвижимости, так и на аренду продолжают расти, хотя и чуть медленнее, чем в середине года, и такая тенденция, по оценкам экспертов, сохранится и в 2024 году.

А вот количество проданной иностранцам недвижимости в Турции ожидаемо сократилось: сравнительно с бумом 2022 года, спад составил более 45%, вернувшись к допандемийным значениям.

За 2023 год иностранцы приобрели 35 005 объектов недвижимости, что составило чуть менее 3% от общего объема продаж. Треть покупок совершили граждане РФ, много лет лидирующие среди покупателей турецкой недвижимости из других стран.

В последние пару лет решающую роль в этом сыграл тот факт, что Турция, отказавшись вводить обширные санкции против граждан России, стала крупнейшим регионом для релокации россиян и крупнейшим международным хабом в плане авиасообщения.

Наибольшей популярностью у иностранных покупателей пользуются Анталья, Стамбул и Мерсин. Здесь можно приобрести недвижимость под любые цели — для жизни с семьей, сезонного отдыха у моря, а также для сохранения финансовых средств и получения дохода. Вместе с перспективными инвестициями, турецкая недвижимость интересна и с точки зрения миграционного статуса: с программами ВНЖ и гражданства за инвестиции можно получить надежный «запасной»‎ план на случай новых политических и экономических потрясений.

Полную версию авторского отчета Astons по рынку недвижимости Турции для иностранных инвесторов можно посмотреть здесь.

Разберемся подробнее, как принять участие в программах, какие требования предъявляются к инвесторам и объектам недвижимости, и какие преимущества можно получить.

Программа ВНЖ Турции за покупку недвижимости, пожалуй, одна из самых лояльных программ в мире: получить статус резидента (икамет) можно при приобретении недвижимости с кадастровой стоимостью от $200 000. Вместе с инвестором ВНЖ могут получить члены семьи.

Проверить юридическую чистоту объекта и его соответствие условиям программы ВНЖ могут специалисты: хороший юрист в области миграционного права и международных инвестиций поможет подготовить документы и подобрать качественную ликвидную недвижимость под конкретный запрос.

ВНЖ считается краткосрочным — он выдается на срок до 2-х лет, с правом последующего продления. С таким типом ВНЖ необходимо проводить в стране не менее 6 месяцев в году, а через 5 лет, при соблюдении некоторых условий, можно претендовать на получение гражданства Турции по натурализации.

Если вы не хотите большую часть времени жить в стране и учить язык, гражданство Турции можно получить за 8-12 месяцев при покупке недвижимости с кадастровой стоимостью от $400 000. В рамках этой иммиграционной программы к инвестору не предъявляются ни требования к проживанию в стране, ни какие-либо другие.

К тому же вложения в этом случае можно вернуть через 3 года владения, продав недвижимость — а как уже говорилось выше, цены на недвижимость в Турции показывают солидный рост.

Статус гражданина Турции значительно расширит личную мобильность и облегчит получение виз в страны, недоступные гражданам России и Белоруссии, например, Шенгенской зоны и оформление визы Е-2 в США; позволит пользоваться услугами международных банков, переводить деньги за границу, даст доступ к турецкой медицине и образованию.

Помимо этого, турецкое гражданство — это не только право легально работать, но и возможность релоцировать бизнес в страну, являющимся крупнейшим международным хабом между Европой и Азией.

К заявителю на гражданство предъявляются следующие требования:

Также необходимо иметь действующую местную страховку и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и ее кадастровую стоимость.

Рынок турецкой недвижимости, несмотря на мировой экономический кризис и нестабильную геополитическую ситуацию в мире, продолжает привлекать иностранных инвесторов со всего мира, в том числе и из России и Белоруссии.

Недвижимость остается одним из самых надежных инвестиционных инструментов, позволяющих не только сохранить вложенные средства с минимальными рисками, но и получить предсказуемый доход, а в случае необходимости, достаточно быстро продать объект и вернуть вложения.

Турция, несмотря ни на что, остается одной из наиболее привлекательных стран в мире для инвестиций в недвижимость благодаря своему выгодному стратегическому положению и относительно центристской позиции Республики в мировых конфликтах. Для россиян покупка жилья в стране – это не только возможность приобрести более дешевую недвижимость, чем в странах Европы и в США, но и перспектива получения миграционного статуса, возможность релоцировать бизнес и надежный запасной план на случай новых геополитических потрясений.