Дубай VS Турция – что лучше для миграции и инвестиций?

Часто меня и моих сотрудников спрашивают – чем Дубай отличается от Анталии или Стамбула, и куда лучше инвестировать в недвижимость? Expert Group работает главным образом в Турции, но на рынке Дубая тоже присутствует, потому можем сравнить эти локации не в теории, а с личного опыта.

Сразу отметим – локации очень разные и, как активы, интересны под разные стратегические цели. Если вас интересует заработок, то присмотритесь к Турции, а если сохранение капитала и элитарная тусовка – идите в Дубай.

Далее объясним разницу подробнее – от динамики рынка недвижимости в апреле до разницы подходов к отделке помещений.

Традиционно, статистические ведомства приводят свою аналитику по прошедшему месяцу уже во второй половине месяца текущего. Таким образом, мы лишь в конце мая получаем возможность сравнить продажи недвижимости в интересующих нас локациях.

Также надо добавить, что сравнение не совсем корректное т.к. с одной стороны идет вся большая Турция, где главные продажи идут местным инвесторам, а не иностранцам. А с другой – лишь один эмират (княжество) Дубай, который хоть и крупный, но все же не сможет сравниться с Турцией в общих объемах, однако целиком и полностью ориентирован на иностранцев.

Итак, в апреле, как сообщает Турецкий институт статистики, всего было продано 85,6 тыс. объектов жилой недвижимости, из которых 2,5 тыс. это продажи иностранцам. Динамика в апреле негативная – на время выборов многие инвесторы приостановили сделки (но не отменили). Продажи «первички» сократились на 26,0%, а «вторички» на 39,3% в сравнении с апрелем прошлого года.

Общие продажи на 35,6% меньше, чем в аналогичном месяце 2022-го, а спрос отдельно у иностранцев – на 60,3% меньше. При этом март и февраль 2023-го также не были самыми успешными месяцами – инвесторы снижали активность из-за землетрясения. Так, в марте иностранцы приобрели лишь 3415 объекта. И эти негативные тенденции – политическая неопределенность из-за выборов и последствия стихии – пересеклись как раз в апреле-мае.

Чаще всего иностранцы приобретали жилье в Анталии (1034 ед.), Стамбуле (792) и Мерсине (186). С точки зрения происхождения капитала, как и прежде лидируют граждане РФ (817 сделок за месяц), Ирана (377) и вернувшие себе третью позицию граждане Украины (136), которые обошли иракцев (124 сделки).

Нельзя сказать, что рынок недвижимости совсем «на паузе», но активность снижена, пока не утрясется история с выборами и последствиями землетрясений. А также с ценами, которые продолжили рост несмотря на спад деловой активности – на 137% в сравнении с апрелем 2022 года. Средний чек в целом по рынку составил 2,3 млн лир или 120 тыс. долл, а отдельно у иностранцев – ок. 400 тыс. долл (на уровне программы «Гражданство в обмен на инвестиции»).

В эмирате Дубай в течение апреля было продано 8050 объектов, общей стоимостью 26,5 млрд дирхамов или 7,2 млрд долл. по актуальному курсу. Общие продажи выросли на 16% в сравнении с апрелем 2022 года, но при этом потеряли около четверти на фоне марта-2023 (тогда было продано более 12 тыс. объектов).

Однако надо учесть, что это всё вместе с коммерческой недвижимостью, а не только жилые объекты. Впрочем, коммерческая и прочая нежилая недвижимость занимают лишь 2% рынка Дубая. Из этих 8 тыс. объектов более 6 тыс. – апартаменты, а 1,3 тыс. – виллы. Средняя цена на апартаменты составила 1,1 млн дирхам или 299,5 тыс. долл. На виллы – 2,6 млн дирхам или 707 тыс. долл.

Продажи квартир выросли на 36% в сравнении с апрелем прошлого года, а вот спрос на виллы обрушился на 26%. При этом цены на квартиры за месяц потеряли в цене 5%, а виллы наоборот резко выросли на 31%.

Активнее всего продавались объекты в Jumeirah Village Circle, Dubai Marina и Business bay. Годом ранее наибольшим спросом пользовался район Downtown, который не просто потерял лидерство, но опустился вообще в конец Топ-10.

В официальной статистике эмирата не разделяют продажи на своих граждан и иностранцев, в отличие от данных Турецкого института статистики. Предполагается, что почти все продажи это именно иностранцы, потому как местный рынок не слишком активный ввиду небольшого населения (в сравнении с Турцией).

Плюс местные чаще выбирают для себя Абу-Даби или другие менее европеизированные локации. Дубаи это по сути «город в городе» - отдельная локация почти целиком ориентированная на иностранцев и оформленная в таком сдержанном английском стиле. Но об этом поговорим в следующем разделе.

С точки зрения продаж получается, что на фоне сокращения продаж в Турции они начали расти в ОАЭ – то есть наблюдается некоторый переток капитала. Тем не менее, цены и их динамика наглядно демонстрируют, что в Дубае много заработать на перепродаже жилья не получится ввиду низкой динамики цен – они не то что не растут в большинстве категорий (кроме вилл), но даже падают. В то время как в Турции даже на фоне, казалось бы, затишья, цены удвоились в сравнении с прошлым годом.

Итог по разделу с ценами – если хотите заработка на инвестициях с перспективой гражданства, то ваш выбор Турция, а если задача сохранить, а не преумножить капитал, получив доступ в «элитарную тусовку», то ваш путь лежит в Дубай.

Системные инвесторы никогда не кладут все «яйца» в одну корзину, распределяя риски между стабильным Дубаем и динамичной Турцией – именно в балансе удается закрыть все свои инвестиционные цели. То есть выбирать стоит не Турцию или ОАЭ, а свои краткосрочные и долгосрочные цели, а исходя из этого уже подбирать локацию.

Таким образом, в 2023 году есть два основных направления инвестиций в зарубежную недвижимость – Турция и Дубай. Они, с одной стороны, конкурируют, но с другой – дополняю друг друга. Рынок ОАЭ очень специфический и местами «зеркальный» к турецкому.

Если Турция ориентирована главным образом на средний класс, то Дубай – на элиту Европы и Азии. Хотя в обеих странах есть предложения всей линейки от эконом до премиум. Правда дубайский «эконом» в отдельных случаях может стоить как турецкий «премиум».

В обеих локациях акцент идет на аренду и пассивный доход с отдыхающих. Хотя в Турции акцент идет на краткосрочную аренду близ пляжей, а в Дубае – на долгосрочную. Лишь относительно недавно (во время пандемии) долгосрочная аренда в Турции стала действительно популярной у иностранцев.

В Дубае стремятся не столько для заработка, сколько для фиксации прибыли, полученной в других местах – например, в той же Турции. Если вы любите песок, восточную культуру, стабильность на грани консерватизма и доходность до 5% годовых, то Дубай вам точно понравится.

Турция более европеизирована (особенно Стамбул и Анталия), более демократична (как в культурном плане, так и в ценовом), дает больше прибыли, но при этом менее элитарна и более волатильна, как и турецкая лира. Зато Турция гораздо более открытая и свободная в плане путешествий, бизнеса внутри страны (а не офшорного) и т.д., имеет выгодные и очень популярные программы легализации иностранцев.

Как видим по первому разделу, цены в Дубае растут мало и периодически откатываются назад – вот и в апреле потеряли примерно 5%. Глобально, без учета колебаний, цены почти не изменились с 2014 года. Сейчас на рынке Дубая есть ожидания, что доходность в ближайшее время чуть-чуть подсядет и к этому надо быть готовым.

Очень много проектов переоцененных, где цена «раздута» сугубо маркетинговыми методами. Спрос уже относительно насыщен, что снижает перспективы заработка в ближайшие годы. Но и полного обвала никто не ожидает. Ситуация очень напоминает ту, что была перед спадом в 2018 году. Только динамика, вероятно, будет не резкой, как тогда, а более плавной.

Мы уже работали с объектами в ОАЭ до 2018 года, когда рынок там просел и спрос замедлился на 2-3 года. Можем констатировать, что к 2023 году рынок не столько вырос, сколько восстановился до показателей 2018-го. Вот этот 5-ти или 6-летний цикл периодически в Дубае повторяется.

Агентству, продающему там недвижимость клиентам, можно заработать очень хорошо, а вот непосредственно инвестору – сложнее. Но для нас важна репутация, а потому мы смотрим на перспективу 5 лет и видим риски замедления динамики рынка в долгосрочной перспективе. То есть востребованы лишь ликвидные объекты, которые еще надо найти.

А найти действительно ликвидные объекты сейчас становится все сложнее – их разбирают буквально сразу по предварительной договоренности с застройщиком. Найти объект просто так без анализа рынка и контактов тут бывает трудно.

Наше мини-исследование рынка недвижимости Дубая, который Expert Group провела для себя (мы сами инвестируем как в Турции, так и за ее пределами) показало, что заработать в Дубае можно, но сильно меньше, чем в Турции – 5% (до 10-15% на редких объектах) против 25-40% в турецкой Анталии или Финике (в последнем можно 1-й береговой линии получить до 70% в долларе, но такие объекты разбирают еще на этапе котлована).

Мы всегда смотрим на перспективу – сможем ли мы перепродать этот же объект через, условно, 3 года. И мы понимаем, что в ОАЭ это будет сделать сложнее, чем в Турции, если задача продать с прибылью. Зато в ОАЭ выше стабильность – инвестиции точно не «обнулятся».

С ценами и инвестициями мы разобрались, но где удобнее жить – в Дубае или Анталии со Стамбулом? Жилье ведь для того и создано, чтобы там жить. Дубай с точки зрения проживания это отдельная компактная локация – «город в городе», отделенный от остальной страны как административно, так и просто природой (вокруг безжизненные пески). Это относительно небольшая, зато целостная и хорошо структурированная локация, где все рядом и все под рукой.

Дубай – как отдельный «мир» для элиты, отсеченный от остальной страны и всей планеты. Эта изолированность и даже закрытость является одним из преимуществ Дубая. По крайней мере для людей богатых и известных, которые у себя на родине просто так не могут выйти из дому и прогуляться по набережной. Хотя для человека активного этот «мир» может в какой-то момент показаться слишком тесным.

Главная ценность и приоритет в Дубае это стабильность. Защита от любых внешних раздражителей и угроз. Турция же на фоне этой стабильности выглядит невероятно активной и динамичной, очень разной. Европа и Азия, шумные мегаполисы и тихие курортные поселки со Средиземноморским колоритом – это всё про Турцию. Стамбул, Анталия, Финике (который сейчас застраивают с прицелом на инвесторов) – все они сильно отличаются друг от друга. А вот Дубай всегда Дубай.

Надо понимать, что разница заметна и в стоимости жизни. Дубае создан практически с нуля для элиты. И расценки тут ориентированы на самых богатых. Цены для иностранцев там сильно выше, чем в столицах СНГ, например.

А вот в Анталии цены на уровне или даже ниже (если сравнивать с Москвой допустим) т.к. доходы граждан Турции примерно соответствуют своим соседям из Восточной Европы, а иногда даже ниже. Минимальная зарплата в Турции по актуальному курсу сейчас 500 долл. а средняя – около 1000 долл. И все расценки на эти параметры и ориентируются, хотя в популярных у туристов локациях цены могут быть выше средних по стране. Прожиточный минимум в Дубае минимум вдвое выше.

Одним из преимуществ Дубая является программа рассрочки с низкими ставками или беспроцентную, которая позволяет иностранцам оплачивать в год по 10-20% стоимости жилья. Рассрочка на 5-6 дет позволяет условно компенсировать то, что оно более дорогое, чем в Турции. Плюс оплатив 60% жилья уже можно сдавать его в аренду, за счет чего еще и получить стабильный пассивный доход. Это один из аргументов в пользу Дубая.

В Турции тоже есть рассрочка и ипотека для иностранцев, но условия могут очень отличаться не только у разных застройщиков или банков, но даже у разных отделений одного и того же банка. Также есть разделение на те регионы, которые уже обустроены, и те, которые еще только развиваются.

В локациях первого типа, где уже много иностранцев, условия могут быть жестче или вообще закрыта выдача ВНЖ. Зато там, где строительство еще только началось, условия будут более лояльными. То есть в Дубае все более упорядочено, зато в Турции больше возможностей для выбора под свои цели.

Рассрочку в Турции предлагают сами застройщики и ее ставки обычно зависят от благоустроенности района вокруг жилого комплекса. Часто она беспроцентная, но не всегда. Если вокруг инфраструктура не очень развита, то тоже может быть многолетняя программа с выплатой 10-15% стоимости жилья в год при условии выплаты стартового взноса (в среднем это 35% от стоимости).

Но многолетняя рассрочка встречается в Турции редко, потому что спрос позволяет и без того успешно работать, предлагая ее лишь до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Например, если инвестировать на этапе котлована, а дом будет сдан в течение 8 месяцев, то вот на эти 8 месяцев вам рассрочку и предложат. Жилое строительство в Турции осуществляется быстрее, чем в ОАЭ, потому срок рассрочки редко превышает 2 года.

В Турции иностранцам также выдают ипотеку. Ставки могут отличаться в зависимости от банка, но сейчас они не ниже 20%. Банк может оплатить не более 50% кадастровой стоимости жилья для иностранца, а в Турции соотношение рыночной и кадастровой стоимости совпадает только в Стамбуле.

В остальных локациях «рынок» может быть выше «кадастра» на 25-50%. То есть в условной Анталии банк может покрыть не 50%, а реально лишь 25-30% от рыночной стоимости жилья. Большинство программ для иностранцев длятся не более 4-5 лет.

«Ипотечный бум» в Турции завершился в 2021 году, вместе с обвалом курса лиры и манипуляциями Национального банка с кредитной ставкой – из-за этого ставки ипотеки удвоились и стали не очень интересными для инвесторов.

В 2021 году иностранцам также усложнили ситуацию с ипотекой в Турции, внедрив требование т. н. «конвертационной справки». Этот документ выдаётся банком при обмене иностранной валюты на турецкую лиру (а все сделки официально в лире). Особенности ее оформления делают ипотеку для иностранцев очень сложной задачей – почти невозможной.

Выше было сказано, что в Турции строят быстрее, чем в ОАЭ. Так, комплекс на 400 квартир строится в Турции в среднем 22-24 месяца, а в Дубае – до 60 месяцев. Почему так и не влияет ли это на качество жилья? Нет, не влияет – виной всему погода и грунт.

Разница в сроках связана в первую очередь с местными климатиче6скими особенностями т.к. жара в ОАЭ летом редко опускается ниже 40 градусов днем, а может достигать даже 50 градусов и выше. В таких условиях работать полный день невозможно, а с сокращенным рабочим днем приходится дольше дней тратить на строительство. Даже жаркая Турция не идет ни в какое сравнение с ОАЭ.

Плюс там сложный грунт для строительства – пески, которые требуют дополнительно укреплять фундамент еще до возведения собственно здания. В Турции основа преимущественно скальная, способная выдерживать большие нагрузки. Чтобы построить 30-этажное здание на песках, надо делать серьезное уплотнение для свай на уровне дренажа. То есть строительство крупных объектов в ОАЭ технологически сложнее и дороже, чем в Турции.

С точки зрения комфорта и отделки домов, то тут главным образом влияют местные традиции. В Дубае гораздо больше акцент на внешний вид зданий при скромности и аскетичности внутри даже в дорогих апартаментах. Этот минимализм очень напоминает британский стиль. В Турции же все должно быть в балансе – если дом класса «эконом», то и внешне он будет скромным, а если «премиум», то он везде «премиум».

Все дома снаружи (экстерьер) в Дубае должны выглядеть «luxury». Причем целые районы должны быть выполнены в едином стиле и выстроены по одному проекту, как единый архитектурный ансамбль. Всё строится централизовано, чему способствуют малые площади эмирата и жесткий контроль властей.

Объекты до 1,5-2 млн дирхам (400-500 тыс. долл) могут встретить не самой лучшей керамикой в ванной, довольно скромной кухней с пластиковой столешницей, откровенно дешевой вытяжкой и т.д. Не этого ожидаешь от апартаментов такой стоимости. В Турции же, если дом внешне класса люкс, то и внутри там будет все очень дорого.

В Турции же больше акцент на комфорт проживания и интерьер, чем на фасад – даже жилье эконом-класса в Кепезе (спальный район Анталии), будет иметь лучше внутреннюю отделку, чем жилье бизнес-класса в Дубае. Внешнее убранство комплексов в Дубае действительно сильно контрастирует с внутренним убранством. Исключение, если вы покупаете действительно элитарное жилье, стоимостью выше 400 тыс. долл. В самых дорогих виллах все будет действительно дорого.

В Дубае всё жилье претендует на «элитарность», а вот в Турции самый активный рынок сейчас в сегменте «комфорт» под запросы европейского среднего класса. Именно на таких объектах в Турции зарабатывают больше всего местные инвесторы, потому что таких проектов много и спрос на них пока далек от насыщения, в то время как премиум уже понемногу насыщается. Еще по крайней мере 2-3 года этот спрос у среднего класса будет в Турции сохраняться.

Турция гораздо более разнообразна на фоне Дубая, но ведь в ОАЭ сейчас тоже открываются новые локации в других эмиратах. Там есть не только перенаселенный Дубай, но и Абу-Даби, Рас-эль-Хайма и другие, которые пытаются предлагать похожие условия. Но станет ли Абу-Даби и другой эмират «вторым Дубаем»? Нет, не станет. Мы делали тоже его аудит и у этого эмирата совсем другая стратегия развития.

Стратегия остальных эмиратов направлена главным образом на внутреннего, а не внешнего инвестора, а если речь про туризм – то краткосрочный. Да и с точки зрения культуры акцент идет на арабов, а не иностранцев. В отличие от Дубая, где эмир пытается создать именно международное свободное пространство, закрытое от любых невзгод и в таком лаконичном английском стиле (и во многом на англо-индийские инвестиции).

Главная задача властей Дубая не просто создать комфортное для жизни международное пространство, но «завязать» на себя денежные потоки между Западом и Востоком. Для этого там создаются свободные экономические зоны, вся инфраструктура для офисов по английскому примеру, а не только для красивой жизни. Потому до недавних пор самой востребованной локацией тут был район Downtown – деловой центр и средоточие денежных потоков со всего мира.

Отметим, до 70% первых инвесторов в Дубае были индусами и представляли англо-индийские корпорации. Их запросы и сформировали нынешний облик эмирата. Дубай ставит целью стать своего рода посредником для финансовых потоков между Англией, стремительно растущей Индией и всеми, кто находится на торговых путях между ними.

Все остальные инвесторы там воспринимаются во вторую очередь. Хотя с недавних пор начали активно привлекать еще богатейших китайцев – их запросы, возможно, найдут отражение в новых локациях, которые сейчас строятся. Там уже создают деловую инфраструктуру именно под КНР.

Дубай именно этой финансовой свободой и комфортом привлекают богатейших людей мира. В других эмиратах этого нет и скорее всего не будет, потому что остальные эмиры гораздо более консервативны.

У Абу-Даби, например, такой истории развития нет. Он более по-восточному семейный и менее западный, там меньше казино и роскошных отелей, но больше парков и зон отдыха с детьми. Дубай – это про динамику и свободный рынок, а Абу-Даби – про релакс в современном арабском стиле, который обеспечивается доходами с продаж «черного золота» (и это их полностью устраивает), а не англо-индийскими или китайскими инвестициями.

Остальные эмираты с точки зрения своего развития это скорее Абу-Даби, чем Дубай. Такого спрос на них в обозримом будущем не будет, ведь мало построить красивый фасад – надо еще создать инфраструктуру комфорта именно под свою аудиторию.

Турция же своей основной целевой аудиторией видит «средний класс+», которой предлагает хороший оборот с инвестиций и высокий заработок, а ОАЭ – история про стабильность и сохранение уже нажитого. Но есть еще один аргумент – паспорт. Турецкий паспорт дает своим владельцам много преимуществ, которых нет у резидентов Дубая, несмотря на всю его элитарность.

Главный вывод в том, что эти две локации во многом «зеркальные», а потому ответа на этот вопрос нет. Правильнее спрашивать «что выгоднее?» - тогда ответом будет «Турция, конечно!». Что выгоднее для ведения бизнеса или для получения второго гражданства под инвестиционные цели? Тут тоже поможет Турция.

А вот на вопрос «где богаче и стабильнее?», то тут уже ответы ищите в Дубае. Европеизированные турецкие города склонны к простоте и демократичности во всем, хотя роскошь Стамбула мало уступает даже элитарному Дубаю. Однако получить доступ в такие локации сможет не каждый - в обеих странах.

Выбирайте не Дубай или Турцию, а то, к чему вы стремитесь и чего вы от жизни хотите. И тогда вопрос из заголовка для вас решится сам собой.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция)

#турция #дубай #оаэ #инвестиции #недвижимость #миграция #статистика