Как повысить шансы на получение ипотеки после банкротства

Процедура банкротства осталась позади, и вы решили взять ипотеку? В теории вы можете обратиться в банк за ипотекой на следующий день после признания вас банкротом. Закон не запрещает банкроту брать любые кредиты, в том числе и ипотечные. Достаточно уведомить банк о своем статусе в течение первых 5 лет с момента признания банкротом.

На практике же может пройти много времени, прежде чем появится реальный шанс на одобрение банком ипотечного кредита. И это время нужно потратить с пользой!

Давайте разберемся какие шаги необходимо предпринять, чтобы повысить шансы на получение ипотеки после банкротства.

В законе «О кредитных историях» есть понятие индивидуального рейтинга субъекта кредитной истории, или, как его еще называют, персональный кредитный рейтинг (ПКР).

Персональный кредитный рейтинг — это числовое значение кредитоспособности человека. Текущий уровень персонального кредитного рейтинга - база, от которой вы будете отталкиваться в работе по улучшению кредитной истории. Его последующая динамика покажет в правильном ли направлении вы движетесь.

Рейтинг формируют 6 аккредитованных Центральным Банком России бюро кредитных историй (БКИ), на основе информации, передаваемой банками, микрофинансовыми организациями, государственными органами, юридическими и частными лицами, которые были кредиторами человека. При расчете учитывается количество и размер действующих и выплаченных займов, просрочки по выплатам, отказы банков при обращении за кредитом, сведения о взысканиях долгов судебными приставами и другие параметры.

Записям в кредитной истории, в зависимости от характеристик, присваивается определенное количество баллов, на основании суммы которых вычисляется кредитоспособность:

1–399 - низкая

400–599 - средняя

600–799 - высокая

800–999 - очень высокая.

Исследования, проведенные Национальным бюро кредитных историй (НБКИ) в 2023 году, показали, что средний персональный кредитный рейтинг заемщика по ипотеке составлял 781 балл. Это не значит, что человек с низким рейтингом не имеет шансов на одобрение ипотеки, но вероятность выдачи и её условия будут напрямую зависеть от количества баллов.

По статистике НБКИ в 2023 году ипотечные кредиты были одобрены:

ПКР 904–999 баллов - 73,1% заемщиков

ПКР 594–903 баллов - 63,8% заемщиков

ПКР 150 - 593 баллов - 39,2% заемщиков

ПКР 1 — 149 баллов - 15,9% заемщиков.

Как видите, даже наивысший персональный кредитный рейтинг не дает 100 процентной гарантии одобрения ипотечного кредита, а низкий рейтинг оставляет пусть небольшие, но шансы на его получение.

Для получения кредитной истории вначале направьте запрос через сайт Госуслуг о БКИ, в котором она хранится, после - обратитесь в соответствующий БКИ. Бесплатно это можно сделать не более двух раз в году.

Записи кредитной истории хранятся в течение 7 лет с момента внесения последних изменений. Необходимо учитывать, что записи о задолженностях обновляются постоянно, а новым записям придается больший вес при расчете рейтинга. Просроченный пять лет назад платеж не так важен, как своевременно погашенный кредит год назад.

Обязательно проверьте кредитную историю на наличие ошибок. Это могут быть технические ошибки в записях о выданных кредитах, просрочках, погашенных кредитах, которые числятся активными, или кредитах, взятых мошенниками от вашего имени. Для исправления ошибок необходимо обратиться с заявлением в бюро кредитных историй.

Открытие счета в банке и оформление дебетовой карты — первый этап вашего взаимодействия с банком. На этот счет могут поступать заработная плата и другие доходы. Работа в крупной стабильной компании и «белая» зарплата будут положительно влиять на ваш внутрибанковский кредитный рейтинг, рассчитанный на основе скоринга.

Скоринг — банковская система оценки кредитоспособности заемщика. Система действует на основании алгоритма, который анализирует параметры заемщика, начиная с возраста, среднемесячного дохода и уровня образования, и заканчивая информацией из социальных сетей и историей поисковых запросов.

Каждому параметру присваивается количество баллов, сумма которых составляет скоринговый балл заемщика.

Если скоринговый балл выше заданного банком уровня — решение о выдаче ипотеки будет одобрено.

Как правило банки размещают информацию о персональном кредитном рейтинге, рассчитанном скоринговой системой, в онлайн приложении, где вы можете в режиме реального времени отлеживать его динамику.

Из-за разных методик расчета внутрибанковский кредитный рейтинг может отличаться от оценки БКИ, как в положительную, так и в отрицательную сторону.

Подайте заявку на оформление кредитной карты. Её одобрение банком — первый сигнал о движении в правильном направлении и улучшении внутрибанковского кредитного рейтинга. Активное использование кредитной карты и своевременное погашение задолженности положительно влияет на рост ПКР.

Еще один способ улучшить ПКР — получение потребительских кредитов. Необязательно брать крупные потребительские кредиты на длительные сроки. Несколько следующих друг за другом небольших кредитов на мелкие покупки, и их своевременное погашение, будут способствовать улучшению кредитного рейтинга.

Перед подачей заявки на оформление кредитной карты или выдачу потребительского кредита проконсультируйтесь со специалистами банка о возможности их одобрения. Не забывайте, что отказ в выдаче будет занесен в кредитную историю.

Если вам отказали - постарайтесь узнать причину. Возможно прошло еще недостаточно времени, или по техническим причинам скоринговой системе не хватило баллов для одобрения кредита. Вряд ли стоит обращаться в другие банки — если откажут и там ваш ПКР снизится еще больше.

Также банки не рекомендуют обращаться в микрофинансовый организации. Даже если вы своевременно погашаете займы в МФО, сам факт обращения туда учитывается скоринговыми системами банков как негативный, и будет отрицательно влиять на внутрибанковский кредитный рейтинг.

Помимо персонального кредитного рейтинга, уровень и стабильность ежемесячного дохода является основным показателем при принятии банком решения об одобрении ипотеки.

На практике считается оптимальным, если на оплату ежемесячного ипотечного платежа направляется от 30 до 50 процентов месячного дохода заемщика.

По информации сайта ЦИАН рост ключевой ставки Банка России с 7,5 до 16 процентов во втором полугодии 2023 года, привел к увеличению средней ставки по ипотечным кредитам с 10 до 15 процентов. Средний ежемесячный ипотечный платеж в крупных городах России вырос на 15 тысяч рублей (41%). Если в начале 2023 года размер среднего ежемесячного ипотечного платежа в городах-миллионниках составлял 37,4 тысяч рублей или 36% среднего дохода семьи, то на начало 2024 года — 52,7 тысяч рублей или 51% среднего дохода семьи.

Результаты проведенных Национальным бюро кредитных историй исследований показали, что в 2023 году размер среднего рекомендованного семейного дохода для обслуживания ипотечного кредита составил 100,4 тысячи рублей. Из 30-ти регионов с наибольшим объемом ипотечного портфеля самый высокий показатель семейного дохода был в Москве — 189,7 тысяч рублей, Московской области — 143,2 тысяч рублей, Санкт-Петербурге - 129,7 тысяч рублей, а самый низкий в Челябинской области — 73,0 тысячи рублей и Удмуртской республике — 72,5 тысячи рублей.

При принятии решения об обращении в банк за ипотекой учитывайте, что кроме худших кредитных условий и увеличенного первоначального взноса, к вам, как к бывшему банкроту, банк может предъявлять повышенные требования в части размера ежемесячного дохода. Даже если уровень дохода соответствует или выше среднего в вашем регионе, а персональный кредитный рейтинг растет, перед подачей заявки на получение ипотеки проконсультируйтесь со специалистами банка о возможности ее одобрения.

Улучшить шансы на одобрение ипотеки помогут также большой первый взнос в размере 30 — 50% от стоимости недвижимости, наличие созаемщиков с высоким персональным кредитным рейтингом, передача в залог дорогостоящего имущества.

Как видите - одобрение ипотеки после банкротства сложный процесс, требующий времени. Но сложно — не значит невозможно. Важно помнить, что каждая ситуация индивидуальна, и только ваше стремление к улучшению кредитной истории, грамотное и ответственное отношение к своим финансам, помогут увеличить шансы на успешное получение ипотеки.