Спрос на новостройки упал как в мобилизацию, за 4 года цены выросли почти в 2 раза, застройщиков освободили от неустоек
Разбираем главные новости рынка жилой недвижимости за прошедшую неделю.
Спрос на новостройки резко снизился
Еще в начале февраля риелторы рассказывали о сильном падении продаж на рынке новостроек, и мы предположили, что количество сделок откатится до уровня октября 2022 года — тогда продажи встали из-за начавшейся мобилизации.
Гипотеза подтвердилась — проверяли по Москве. В феврале 2024 Росреестр зарегистрировал 4774 сделок с жильем — это минимальный месячный показатель за последние полтора года. Практически как в октябре 2022 (тогда было 4597 сделок).
Выделили на графике число сделок с жильем в феврале 2024 и в октябре 2022.
Почему же цены в новостройках не рухнули из-за аномально низкого спроса? Потому что шока и неопределенности на рынке сейчас нет, застройщики накопили хороший запас во время прошлогоднего ажиотажа и просто дают скидки в тех проектах, которые плохо продаются.
В последнее время скидок все больше — есть застройщики, которые дают их на все свои проекты, и в ряде случаев квартиру сейчас можно купить даже дешевле, чем было на старте продаж.
Застройщикам снова заморозили неустойки
Из-за высокой ключевой ставки власти приняли постановление об отсрочке выплат застройщиков за срыв сроков сдачи жилья до 31 декабря.
С 22 марта по конец 2024 года неустойки не начисляются, требования судов в этот период исполнять запрещено. Теперь, если ваш застройщик нарушит сроки, привлечь его к ответственности можно только в 2025 году.
Размер неустоек за период с 1 июля 2023 по 31 декабря 2024 будет считаться исходя из ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательств. Но не выше КЧ на 1 июля 2024 году (т. е. 7,5%).
Аналогичную меру в помощь застройщикам вводили в 2022 году
Вторичка тоже страдает, но держится
В феврале Росреестр зарегистрировал 10,7 тыс. сделок в Москве — столько же, что и год назад. Текущая же активность покупателей (просмотры объявлений и квартир, новые сделки) за месяц снизилась на 25-30%. В «НДВ» говорят, что без учета альтернативных сделок, 80% людей сейчас покупают квартиры за нал, в ипотеку — только 20% (год назад было наоборот).
Цены в объявлениях стоят на месте: в среднем по России заявленная стоимость осталась на уровне прошлого месяца, в некоторых городах даже выросла в пределах 1%. Однако стоимость реальных сделок сократилась — в Москве на 2%, по данным «Инком». В агентстве прогнозируют плавное снижение и дальше примерно на 1% в месяц, но не в экспозиции, а в реальных сделках, за счет дисконтов.
ЦБ отстаивает свое право ограничивать выдачи ипотеки
В пятницу ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 16% и отметил, что снижать ее планирует только во второй половине года. А это значит, что с двузначными ставками по рыночной ипотеке жить нам еще долго. Собственно, из-за этого выдачи ипотеки в России снизились на 30% с начала года, сообщили в «Дом.рф».
Несмотря на падение выдач, ЦБ намерен и дальше сокращать их. С 1 июля Госдума планирует наделить его еще одним инструментом регулирования рынка ипотеки — макропруденциальными лимитами. Т. е. ЦБ сможет напрямую ограничивать банкам количество ипотек, которые те выдают людям с высокой долговой нагрузкой.
Однако тут возникла проблемка — депутаты решили, что эти лимиты ЦБ должен будет согласовывать с Минстроем. На что в ЦБ обиделись:
Мы не поддерживаем идею согласовывать решение по макропруденциальным лимитам в ипотеке с Минстроем, это противоречит статусу Банка России, его полномочиям в рамках банковского регулирования.
И добавила, что если законопроект не примут на условиях ЦБ, тот просто еще больше повысит надбавки и фактически совсем запретит банкам выдавать высокорискованные кредиты. Благо, надбавки ему ни с кем согласовывать не надо. Набиуллина уже говорила ранее в интервью, что была слишком мягкой в 2023 году и надо было раньше ужесточать регулирование. Так что теперь вот так ультимативно.
Глава ЦБ сурова как никогда
За 4 года цены на квартиры выросли почти в 2 раза
А сурова Эльвира Набиуллина в том числе и потому, что из-за льготной ипотеки с 2020 года цены на новостройки выросли на 80-90%. Например, в Москве четыре года назад квартиру можно было купить в среднем по 243 тыс. рублей за 1 кв. м, сейчас — по 442 тыс.
Основной прирост пришелся на 2021-2022 годы — пик действия льготной ипотеки, тогда новостройки подорожали на 50%. В 2023 году началось ужесточение условий, и темпы роста цен замедлились.
На вторичке за это время цены выросли гораздо меньше — на 30-40%.
Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, мы рассказываем в нашем Telegram-канале: новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды. Заходите, будем рады!
Конечно, давайте одних застройщиков поддерживать
Не дают обанкротиться, чтобы потом достраивать за ними не пришлось. Пусть лучше так
А напишите подробнее чем лучше?
Достраивать будет ФРТ – деньги бюджетные.
Но - дом достроят и квартиры получат все дольщики (физики как минимум).
Сейчас застройщик не банкротится (что не факт, но примем допущение)
- может НЕ СТРОИТЬ в принципе, собрав бабки. Ничего ему за это не будет до конца года.
От рекламировал объект, бабки собрал на эскроу. Под эти деньги взял новый льготный кредит на новую площадки и запускай цирк по новой.
Ну а дальше можно ещё раз облиги выпустить с невероятной доходностью. Дособирать денег, так сказать.
А уже потом, учитывая, что под каждую площадку создаётся своё ООО, можно эти ОООшки банкротить к началу 2025 года. Или позднее если мораторий продлят.
И снова здравствуй ФРТ и бюджетные деньги.
Может я в чем-то не прав.
Поправьте тогда, раз уж вы пишите "уж лучше так".
Дом достроят когда? Когда деньги дольщиков съест инфляция? Вы видели состояние домов, которые так достраивали?
Всех нет. Зависит от степени износа дома и когда вмешался ФРТ от даты банкроства.
Но сегодня строят тоже не ахти. Совсем не ахти
А потом мы удивляемся, почему люди влезают в сделки с застройщиками-банкротами и покупают долгострои. По 10 лет ждут свои квартиры, ни жить там потом не могут, ни продать.
Когда люди покупают квартиры застройщики ещё не банкроты.
Не путайте причинно-следственную связь.
С причинно-следственными связями у меня все в порядке) Судя по вашим комментариям вы не очень-то понимаете ситуацию с долгостроями, как это вообще происходит и почему их нельзя покупать. Вот прямо сейчас люди, погруженные в рынок, наблюдают за таким кейсом — когда одно ооо уже банкрот, а другое продает людям квартиры. И люди их покупают, даже не глядя на остановившуюся стройку.
Как застройщик под деньги на эскроу может взять кредит на другой проект? Эти деньги он получит только после сдачи дома
Как и под любые активы берётся кредит. Для банка деньги на счетах эскроу совсем не заморожены.
Комментарий удален автором поста
"деньги бюджетные" у "бюджета" есть узкий круг допущенных, а по слухам бюджет мск стал дефицитным.
Что помешает не дострой заменить на готовый проект для дольщиков.
Да не удобно, да получите квартиру не там условно и не такую. Но вроде, как и не на улице. Гипотетически.
На какой? В котором есть свои дольщики? )))
Которые нераспроданные стоят?
Комментарий недоступен
Не боится. А соблюдает свои интересы за счёт граждан.
ну вот пусть так же резко и снижают стоимость и спрос опять увеличится,а то на 90% за год почти увеличили цену за кв метр,как то слишком резко
Никто вам резко стоимость не снизит
А как было бы неплохо -90% за год)
+90% это чуть меньше чем в два раза. Обратно до тех же значений будет -47% из-за высокой базы.
Еще немного инфляции подмешать и будет достаточно 30% скидки. Но все равно дорогонах. Я требую 70% скидки
Если всем будет дорого, то может и до 70% дойти. Но это вряд ли, если только всю ипотеку не запретят, как вредительскую.
Ага, особенно владельцы квартир и инвесторы обрадуются
А кого волнуют их проблемы? Рискнули и прогадали, как часто бывает в жизни и бизнесе)
90% за 4 года, а не за год
А когда ждать снижения цен на недвижку? У нс в регионе 3ляма стоит студийка на окраине города, блэк бокс, все сделано ужасно, не понятно за что такие деньги
Коррекция цен и дисконты уже есть. Если вы хотите, чтобы ваша студия с 3 упала до 1,5, такое, к сожалению, вряд ли произойдет.
Никогда
Комментарий недоступен
Почему вы считаете, что ЦБ ломает рынок?
Комментарий недоступен
Ну, так-то экономикой много кто управляет... На рынок недвижимости ЦБ влияет только ключевой ставкой и макропруденциальными ограничениями банков. И эти меры сейчас как раз позволяют не расти ценам на недвижимость еще выше, например.
Ну вообще на экономикой не только много кто управляет, но и много что влияет, не только внутренние факторы, но и внешние. Так что как бы не пытались что-то регулировать всё равно не всегда всё получается как хотелось бы.
Разумеется
Удерживают, чтобы рынок не пошёл вообще в разнос, — и то хорошо. Собственно, в этом и есть задача ЦБ.
ничего не понял.. на 100 чел в месяц меньше купили и уже "аномально низкого спроса"
Где на 100 человек?
По сравнению с февралем 2023, разница более 500 сделок
После запуска льготной ипотеки все, что меньше 5000 в месяц, это периоды кризисов на рынке