В Лондоне купить квартиру проще, чем в Казани. Что не так с ценами на недвижимость в России
Многие россияне не могут позволить себе оформить ипотеку в 2024 году, ведь банковские ставки и цены на недвижимость достигли своего максимума.
Эксперты AllTogezer попытались разобраться, что происходит с российским рынком недвижимости на самом деле и в чем причина такого бурного роста цен. Делимся выводами в этой статье.
На сайте Numbeo* регулярно обновляют рейтинг городов мира по доступности ипотеки для покупки недвижимости местными жителями. Данный показатель (affordability) рассчитывается как процент ипотеки от дохода. Чем выше коэффициент, тем лучше.
Москва уже давно занимает высокие позиции в таком антирейтинге, но теперь к ней присоединились Казань, Санкт-Петербург и Самара с тем же коэффициентом 0,4. Недалеко от них в списке оказались Краснодар, Новосибирск, Уфа и Екатеринбург.
Для сравнения, низкий коэффициент доступности ипотеки 0,4 на данный момент также у крупных китайских и пакистанских городов, тайской столицы Бангкок и турецкого Измира. На этих рынках сейчас происходит серьезный кризис, рекордная инфляция в экономике или наблюдается колоссальная разница между зарплатами и ценами на недвижимость.
Исходя из рейтинга, местным жителям легче купить квартиру в ипотеку в следующих дорогих городах мира:
Гонконг и Сеул — 0,5
Лондон — 0,7
Париж — 0,8
Нью-Йорк — 0,9
Женева — 1,2
Лос-Анджелес — 1,9
Мадрид — 2,0
Почему россиянам трудно взять ипотеку в 2024 году?
Конечно, важную роль сыграло повышение ключевой ставки ЦБ, что привело к ужесточению условий по ипотеке.
По данным Дом.РФ, ипотечные ставки выросли на 5,7% с июля 2023 года. То есть чуть больше года назад они были равны 11,06%, а сейчас — целым 16,77%. Ставка по льготная ипотеке стабильно держится на уровне 7–8%.
Средняя выплата по ипотеке в Москве составляет 264% от дохода гражданина, в Казани — 227%, а в Уфе — 193%. Расчеты произведены на сайте Numbeo с условием, что ипотека оформляется на 20 лет.
Важно понимать, что проблема заложена не только в ключевой ставке 16%. Даже если ее вернут до уровня 9% и ипотечная выплата уменьшится, то работник со средней зарплатой по России в 70 000 рублей все равно с трудом сможет позволить себе ипотеку.
Основная причина недоступности жилья в стране — в большой разнице между доходами населения и расходами на квартиру. И это можно заметить на том же рейтинге в колонке «price to income».
Москва, Казань и Санкт-Петербург стоят выше в антирейтинге, чем Лондон, Рим, Цюрих, Нью-Йорк и многие другие крупные города.
Среднемесячная заработная плата в России — 73 709 рублей, по данным Росстата за декабрь 2023 года.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры 35 кв.м. — 4,9 млн, по данным на конец 2023 года.
Получается, что при первоначальном взносе в 1 млн рублей россиянин должен 10 лет выплачивать 100% своей заработной платы ежемесячно, чтобы погасить ипотеку на небольшую квартиру.
При взносе в 18% обычный американец должен отдавать 50% дохода на протяжении 10 лет для закрытия ипотеки на квартиру той же площади в Майами. По сравнению со средним городом в России, ситуация в Майами кажется довольно благоприятной, даже несмотря на то, что на рынке этого города сейчас большой ценовой пузырь.
В нынешней ситуации цены на недвижимость должны начать постепенно опускаться в связи с уменьшением спроса на покупку. Люди не хотят оформлять ипотеку при высокой ставке, а льготные программы планируют закрыть уже в этом году.
Аналитики не прогнозируют снижение ключевой ставки до лета этого года. Но даже если ЦБ опустит ее до 8–12%, то инфляция вырастет, а цены на недвижимость надолго останутся на месте. Скорее всего, мы не увидим положительную динамику на рынке недвижимости в ближайшие месяцы.
#инвестиции #зарубежнаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #инвестициивзарубежнуюнедвижимость #инвестор #недвижимостьроссия #рынокнедвижимости #цбрф #ипотека #ставкипоипотеке #купитьнедвижимость