По сравнению с 2020, 2021, 2022 годами, в 2023 году, могу отметить существенное увеличение сделок и заявок по московской недвижимости из регионов.
Москва уже не «такая дорогая» и недоступная, по сравнению с некоторыми регионами, точка входа бывает равноценной.
Москва становится досягаемой и удобной для различных целей: инвестиционных проектов и релокации (для жизни, работы, построения бизнеса).
Меня зовут Скворцова Ирина Викторовна. Я - действующий инвестиционный брокер в недвижимость, использую прибыльные инвест-стратегии, анализирую риски и предлагаю лучшие инвестиционные решения.
Я активно посещаю всевозможные мероприятия, проводимые партнёрами, застройщиками и иными заинтересованными лицами, на которых могу узнать об особенностях тех или иных объектов, всевозможные брокер-туры – моё всё). Это позволяет мне лучше понять рынок недвижимости Москвы и объяснить нюансы и тонкости своим клиентам, почему это интересное предложение, но с «веселыми погремушками», вот это тоже интересное, но есть «подводные камни», о которых можно споткнуться и рассечь бровь, а вот это – «ну, самое вкусное пирожное», но зараза, очень дорогое.
Какие регионы чаще всего покупают в Москве?
Статистика заявок и сделок на недвижимость в Москве из регионов:
1. Республика Татарстан (28 % заявок);
2. Санкт-Петербург и область (17 %);
3. Новосибирская область (8%);
4. Свердловская область (8%);
5. Чувашская Республика (5%);
6. Воронежская область (3%);
7. Башкортостан Республика (3 %);
8. Кировская область (3 %)
Данную статистику подтверждают и мои партнёры, так же её приводят и крупные агентства недвижимости, в т.ч. эксперты Н.Маркет.Pro.
Безусловно, это связано и с дополнительными мероприятиями, которые проводились целенаправленно на конкретные регионы (больше переговоров, больше "телодвижений").
Что предлагает рынок Москвы
Объём предложений:
1. Квартиры и апартаменты до 7 млн. рублей – 7 162 шт.;
(за пределами старой Москвы, большинство без Московской прописки, площадь до 40 кв.м., студия/однушка/евродвушка с кухней-гостиной)
Комфорт (базовый стандартный набор: первый этаж - коммерческая зона, пластиковая входная группа/колясочная
средняя стоимость квадратного метра - 250- 270 000 рублей).
Активные застройщики в сегменте: А101, ГК Самолёт.
2. Квартиры и апартаменты от 7 до 15 млн. руб. – 33 991 шт.;
(студии в пределах кольца, в т.ч. объекты Новой Мск (здесь большая площадь), комфорт - бизнес.
средняя стоимость квадратного метра - 420 - 450 000 рублей.
3-ка до 70 квадратов (для семьи с детьми), Московская прописка, хорошая транспортная доступность на личном или городском транспорте)
Активные застройщики сегмента: ГК ФСК/ДСК, MR Group, Level Group, ЛСР, А101, AEON Development.
3. Квартиры и апартаменты от 15 до 30 млн. руб. – 16 548 шт.;
(открывается дополнительный сегмент - бизнес, ближе к элитке.
возможность варьирования местоположения при выборе ЖК,
средняя стоимость квадратного метра - 500 - 550 000 рублей.
тип квартир 1-3 к.кв., площадь квартир 100-120 кв.м.
Активные застройщики сегмента: MR Group, AFI Development, ЛСР, Пионер, Forma, Sminex
4. Квартиры и апартаменты от 30 млн. руб. – 8 863 шт.;
Элитный сегмент (бизнес, премиум) - исторические места, видовые.
Средняя цена квадратного метра - 890 000 (до 3 000 000) рублей.
Тип квартир - 1,2,3,4 к.к.;
Площадь квартир до 239 кв.м.
В данном случае, я активно взаимодействовала с такими застройщиками как: ГК Пионер, MR Group, Sminex, ГК ФСК/ДСК, ГК Эталон, AEON Development, Level Group.
5. Коммерческие помещения средней стоимостью 45 млн. руб. – 1 492 шт.
Общее количество предложений – 66 500 шт. Застройщиков – 140 шт.
Это те объекты, которые имеются в базе Нмаркет.Про, которые мы рассматривали в прошлом году с моими клиентами.
Однако, в связи с расширением матрицы ассортимента, сезонности, личных знакомств и в связи с этим, эксклюзивных предложений, в моём арсенале появились объекты загородной недвижимости, зарубежной недвижимости, объекты ИЖС, и иные интересные проекты.
Средний ценник реализованного лота за 2023 год – 12 млн. рублей.
ЖЕРТВУЕМ ПЛОЩАДЬЮ
Продолжается "падение" средней площади приобретаемой квартиры.
Если ранее, в 2021 году, средний показатель площади достигал 54 кв. м., то в 2023 году – 43 кв.м.
Падение продолжается на фоне отсутствия увеличения дохода у населения и ряда других причин, как следствие, вынужденное снижение заявленных требований касательно площади.
Средняя стоимость квадратного метра - 270 кв.м.
ТОП-10 застройщиков по продажам (в системе Н.Маркет за 2023 год)
1. Самолёт;
2. А101
(Эти застройщики "вырвались" на первые места по причинам: ценовая политика, доступность, оперативность, всевозможные субсидии, дополнительные акции).
ЖК находились за пределами старой Москвы, Новая Москва (кому важна была московская прописка).
Стандартная "коробочная" застройка, расширенный оконный проём, двор без машин / закрытый двор, остеклённая входная группа, жильё комфорт - класса, средний ценник - 250-270 000 за м.кв. - набор функционалов, который присутствовал в большинстве реализованных мной объектов.
3. Level GROUP
4. ФСК
5. ЛСР
6. INGRAD
7. WAFIDEVELOPMENT
8. СИБПРОМСТРОЙ
9. FORMA
10. MRGROUP
Вы зададитесь вопросом, почему здесь нет нашумевшего и известного - Пик? Все просто, мы с клиентами рассматриваем и его, и активно приобретаем объекты данного застройщика для различных целей, просто сама платформа Н.Маркет не работает с данным застройщиком, в настоящее время, пока не достигнуто договорённостей о сотрудничестве.
У моих инвесторов есть возможность рассмотреть разные варианты, могу себе позволить - непредвзятую оценку).
Чем чаще всего интересуется среднестатистический клиент при покупке объекта недвижимости?
Что последнее "стартануло", красивые виды, с московской пропиской до 4-6 млн. рублей, в 5 минутах от метро, рядом ведущие ВУЗы страны: МГУ, РУДН, МГТУ. В связи с демографическими особенностями, ближайшие 8 лет, поступление пула "детей" в ВУЗы неизбежно.
С какими запросами ко мне обращаются клиенты и риелторы для своих клиентов:
- Москва, 4-5 млн + доп вопросы: московская прописка, удалённость от метро, вид на...;
- Ипотека без первоначального взноса (застройщики предлагают оплатить его за вас с завышением стоимости объекта);
- Инвестиционные проекты, которые "скоро в продаже"
При анализе ситуации клиента и объектов в проектах застройщиков, я обращаюсь к плану развития Московского метрополитена до 2030 года, планируется открытие новых станций (54), что ведет к удорожанию стоимости объектов при получении их застройщиками необходимой разрешительной документации.
Так же, при анализе, я обращаюсь к генеральному плану города Москвы.
Можете найти данную информацию в интернете или написать в личные сообщения, и я вышлю необходимые файлы и карты.
Данная информация "даёт" нам понимание: что будет строиться, где будет строиться, какие будут построены новые транспортные узлы, какой дополнительный дублёр дороги будет построен, что важно для Московской области для среднестатистического сегмента клиентов (удалённость: работа в пределах старой Москвы, проживание в пределах Новой Москвы, Московской области).
Соответственно, мне важно проанализировать транспортную доступность: общественный транспорт, метро, МЦД (Московский центральный диаметр - добраться на электричке из максимально отдалённого места за 30 мин. до центра, вокзала), личный транспорт. При анализе данного показателя мне помогают Яндекс карты (усреднённый показатель пробок). При презентации объекта клиенту, я обращаю внимание на то, сколько ему будет доехать от и до объекта в будний день утром, днём и вечером и в выходной день (для "вылазки" с семьёй на природу.
4. Ближайший срок сдачи
5. Чистовая отделка:
Большинство застройщиков, работающих в комфорт классе предоставляют чистовую отделку;
Класс бизнес и выше, как правило, встречается без отделки, нет перегородок (стен), с целью максимальной персонализации, т.к. спрос на эксклюзивность и заказчики, зачастую имеют уже собственные дизайн-проекты;
6. Транспортная доступность (10 мин на машине или пешая доступность);
7. Коммерческая недвижимость;
Так, например, на момент 29.03.2024-30.03.2024 года, мне нужны ЖК Москвы, которые строят у воды с дополнительным условием: без первоначального взноса.
Какие варианты я могу предложить с лёту:
ЖК Москвы у воды без первоначального взноса на март 2024 г.:
1. ЖК Sydney Prime (застройщик: ГК ФСК/ДСК; срок сдачи: Сдан — 1 кв. 2027; срок выдачи ключей: 3 кв. 2023 - 4 кв. 2027);
Для чего, я пользуюсь аэропанорамой?
Возможно, рядом имеется промзона - я анализирую на сколько близко, строятся соседние корпусы (на каком этапе строительства), как долго эта стройка будет мешать уже заселившимся лицам. Что рядом, на что будет смотреть мой покупатель, просыпаясь утром, какой вид получит (ориентировочно).
Например, моему клиенту необходимо для счастья вставать с кровати в следующих направлениях: на север, северо-восток или восток. Значит, я найду ему такой объект недвижимости, который будет соответствовать его запросу и мы посмотрим вероятную картину ещё на этапе стройки.
2. ЖК Sydney Сity (ГК ФСК/ДСК; Сдан — 1 кв. 2027; 3 кв. 2023 - 4 кв. 2027);
3. ЖК POTTERDAM (ГК ФСК/ДСК; 3 кв. 2024 — 1 кв. 2025; 2 кв. 2025 - 4 кв. 2025)
ЖК Москвы у воды с первоначальным взносом:
1. ЖК Северный порт
2. ЖК Акватория
3. ЖК Дом Горизонтов
4. ЖК River Residences
5. ЖК City Bay
6. ЖК ALIA
7. ЖК Клубный город на реке Primavera
8. ЖК Город на реке Тушино - 2018
9. ЖК Спутник
10. ЖК Level Стрешнево
11. ЖК Level Причальный
12. ЖК Sydney City
13. ЖК Sydney Prime
14. ЖК БЦ STONE Ходынка 2
15. ЖК Eleven
16. ЖК LIFE TIME
17. ЖК Досфлота 10
18. ЖК Ленинградка 58
19. ЖК Headliner
20. ЖК River Park Towers Кутузовский
21. ЖК Саввинская 27
22. ЖК Саввинская 17
23. ЖК Luzhniki Collection
24. ЖК Обыденский 1
25. ЖК Capital Towers
26. ЖК ЗИЛАРТ
27. ЖК Новоданиловская 8
28. ЖК Nagatino i-land
29. ЖК Shagal
30. ЖК Dream Towers
31. ЖК WOW
32. ЖК композиторов
33. ЖК LUMIN HOUSE
34. ЖК Forst
35. ЖК Forst
36. ЖК High Life
37. ЖК Офисно-деловой центр TALLER
38. ЖК OPUS
39. ЖК OPUS
40. ЖК Insider
41. ЖК Portland
42. ЖК Квартал на воде (Графика на воде)
43. ЖК БЦ OPUS Дербеневская
44. ЖК ERA
45. ЖК RiverSky
46. ЖК FORIVER
47. ЖК ROTTERDAM
48. ЖК Первый Нагатинский
49. ЖК КОСМО 4/22
50. ЖК Квартал Домашний
51. ЖК WAVE
Как вы можете увидеть, возможностей масса, другой вопрос - бюджет, запросы. Ожидание / реальность.
Пиши, предложу для тебя лучшее инвестиционное решение, исходя из твоих запросов и возможностей)
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте👍 лайк, подписывайтесь, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
8-926-307-12-89;
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Твой ❤ любимый инвест-брокер Ирина Скворцова