Спрос на загородную недвижимость существенно вырос в 2023 году, о чем свидетельствуют объемы застройки и количество выданных ипотек на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Так в 2023 году ипотека ИЖС росла стремительно: если в 2021 доля ИЖС в общем количестве одобренных займов составила около 1%, то в прошлом году — почти 10%. Это объясняется не только упрощением ипотечных программ финансовых организаций на строительство частного дома, но и поддержкой ИЖС со стороны государства. А также и тем, что инвестирование в загородную недвижимость по-прежнему выгодно, считает София Юнькова, директор по маркетингу Гард-Недвижимость с 7-летним опытом работы в цифровом маркетинге. Эксперт рассказал о наиболее ликвидных типах загородной недвижимости для инвестиций.
Виды загородной недвижимости в России и мире
В России существуют семь видов различной загородной недвижимости, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы, а также определенный уровень привлекательности для инвесторов. Например, дачи - обычно располагаются недалеко от городов, и используются для отдыха на выходных или садоводства в сезон. Основное отличие дачи от коттеджа (загородного дома) - периодичность, то есть владельцы посещают дачи в сезон отпусков, посадки/сбора урожая, на выходных. В загородных же домах живут на постоянной основе. Также к особенностям дач можно отнести индивидуальные коммуникации, которые не подойдут для постоянного места жительства (ПМЖ), менее надежный фундамент и более бюджетные строительные материалы, из которых строилось жилое помещение.
Коттеджи имеют ряд преимуществ перед другими видами жилья. В коттеджном поселке есть все необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение, газоснабжение и канализация. Все они подведены к дому и обеспечивают комфортное проживание. Одним из главных преимуществ коттеджей является возможность проживания в них круглый год. Это делает их очень востребованными для россиян.
Вилла (особняк) считается уже элитным загородным жильем за счет того, что значительно превосходит коттедж по площади - примерно от 500 кв. метров, а размер придомового земельного участка - от 20-30 соток. В таких домах зачастую содержится или нанимается по необходимости обслуживающий персонал, например, садовник, охрана, хаускипер и так далее. Основным отличием особняков от коттеджей можно назвать его удаленное расположение, в то время как коттеджи обычно размещаются в виде поселков.
Таунхаусы достаточно новый для россиян вид жилья, большую популярность они имеют за рубежом, особенно, в Англии, где их строили еще в прошлом веке и относили к городскому типу недвижимости, так как это было нечто среднее между квартирой и загородным домом. Однако в отличии от владельцев жилплощади в многоквартирных домах (МКД), у жильцов таунхаусов есть свой, пусть и небольшой, участок земли. Обычно в таунхаусе проживают две - четыре семьи, имеющие отдельные входы. По сравнению с таунхаусами квартиры дешевле, но первые выигрывают у вторых по площади. Если сравнивать с бюджетом покупки квартир, то средняя цена таунхауса аналогична стоимости двухкомнатной квартиры в черте города в массовом сегменте жилья.
Наименее пригодные виды загородной недвижимости для постоянного проживания - фермы, бунгало, пляжные домики. Фермы в России используются для выращивания сельскохозяйственных культур или содержания животных, при этом проживает владелец в отдельном строении, обычно вдали от хозяйства. Зато фермы распространены в Америке, например, в штате Техас по состоянию на 2023 год и насчитывалось свыше 250 000 ферм, где хозяева находятся круглогодично.
Бунгало - одноэтажные дома с одной или несколькими спальнями, выполненные из наиболее бюджетных натуральных материалов – древесина, бамбук, солома, глина, природный камень. Они могут быть как отдельно стоящими, так и входящими в комплекс. Например, в России набирают популярность глэмпинги, и, отчасти, можно сказать, что они состоят именно из бунгало. Но, как и пляжные домики - дома или апартаменты, расположенные рядом с пляжем, бунгало чаще используются в качестве временного жилья.
За 2023 года год введено в эксплуатацию 58,68 млн кв. метров индивидуальных жилых домов, что на 2,6% больше, чем показатель 2022 года, а летний сезон прошлого года стал наиболее благоприятным периодом для инвестирования в загородную недвижимость за последние несколько лет.
Так средняя стоимость земельных участков без подряда сократилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, коттеджи также стали доступнее на 13% - с 32 млн рублей до 27,7 млн рублей. Однако благоприятный ценовой период в сегменте загородной недвижимости продлился недолго - уже в июле прошлого года произошел резкий рост цен на загородные земельные участки, например, в Подмосковье - почти в два раза.
В связи с чем, покупка недвижимости за чертой города - по-прежнему эффективный способ не только сохранить имеющиеся сбережения, но и приумножить их. Так инвестирование в покупку дачи, во-первых, позволит сэкономить на строительстве дома, которое обходится дешевле коттеджей, во-вторых, есть возможность получить дополнительный доход, сдавая ее в аренду. Спрос на подобный отдых в условиях ограниченного зарубежного туризма среди россиян регулярно растет. Согласно статистике ВЦИОМ, около 26% россиян провели в 2023 году свой отпуск на даче. Кроме того, если удачно выбрать локацию, ликвидность недвижимости при продаже существенно повысится.
При это, если рассматривать приобретение дачи с целью сдачи в аренду, нужно учитывать высокую конкуренцию по отношению с глэмпингами. Поскольку вторые всегда располагаются в более выигрышных природных локациях и сопровождаются различным досугом - от конных прогулок до яхтинга, езды на квадроциклах и прочего спортивного отдыха. Не стоит забывать о дополнительных налогах и ежемесячных платежах. При редком использовании недвижимости владелец несет дополнительные расходы, помимо тех, которые потребуются на подведение коммуникаций к дому или их обслуживание. Например, если используется септик - сооружение, собирающее и очищающее бытовые сточные воды, это влечет за собой денежные и временные затраты.
Транспортная доступность дачи, локация, инфраструктура - все эти факторы влияют в будущем на ликвидность данного вида загородной недвижимости. Например, дача в некоем условном СНТ в 100 км от Москвы со временем потеряет в цене. И такой объект будет сложно реализовать с позиции получения дохода.
Коттеджи, в свою очередь, - наиболее популярный вид загородной недвижимости, поэтому такие объекты будет легче реализовать с большей наценкой. Например, сейчас по данным “Домклик”, средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме составляет 50 тысяч рублей, на первичном рынке – 145,9 тысяч рублей. Коттеджи
имеют более широкую целевую аудиторию, чем дачи, - в основном, это семьи с детьми, заинтересованные в круглогодичном проживании. Тогда как дачи и постоянное проживание в них популярно, в основном, среди старшего поколения, а для 66% россиян дача нужна в качестве пространства для барбекю.
Коттеджи обладают высокой ликвидностью, поскольку отвечают многим требованиям современного покупателя: удачная локация, транспортная доступность и подключенная коммунальная инфраструктура - все это уже предусмотрено в доме. Также возможен доход от сдачи дома в аренду как для постоянного проживания, так и под проведение мероприятий. Особенностью и, соответственно, привлекательностью для инвесторов, коттеджей является тот факт, что владельцев таких домов окружает комьюнити примерно такого же статуса и интересов.
Если говорить об аренде коттеджа, то нужно закладывать бюджет на ремонт и быть финансово готовым, что недвижимость будет простаивать некоторое время. Еще один минус инвестирования в данный вид - более высокие коммунальные платежи, поскольку коттеджи обычно строят в охраняемых, закрытых поселках, где есть управляющая компания, которая будет вывозить мусор, чистить снег и прочее. Разумеется, с доплатой за свою работу.
Виллы (особняки) крайне сомнительны в качестве инвестиций. Это будут, скорее, инвестиции с себя, так как проживая в недвижимости такого класса, владелец или арендатор будет иметь доступ к коммуникации с солидным окружением и качественным бизнес-нетворкингом. Также виллы имеют максимальный уровень комфорта и большую площадь (более 500 кв. метров), что позволяет организовывать многолюдные мероприятия прямо на территории. Еще один плюс, правда, больше в зарубежной практике, - малоликвидные виллы трансформируют в отели с целью получения дополнительной прибыли.
При этом приобретение особняка можно назвать заморозкой денежных средств, так как в большинстве случаях дополнительного дохода с недвижимости не будет. А если рассматривать трансформацию данной недвижимости под гостиницу, то это вложение дополнительных средств в и без того дорогую недвижимость.
Таунхаусы, также, как и коттеджи, подходят для постоянного проживания и при этом выигрывают по стоимости, поскольку в собственности у владельца будет меньше земли, чем при покупке коттеджа, из-за наличия соседей. Как говорилось выше, за одну и туже площадь в таунхаусе придется заплатить меньше, чем в квартире, но при этом еще и сохранить все преимущества загородной жизни.
Из минусов инвестирования в таунхаусы можно выделить органиченность любых развлекательных мероприятий, по сравнению с коттеджами. Вечеринки до утра, веселые игры с детьми и активность домашних животных - все это практически невозможно, так как у вас уже два соседа по обе стены.
Также не стоит забывать об ограничениях земельного участка рядом с домом - он делится между всеми владельцами жилой площади, соответственно, каждому достается совсем небольшая часть земли, где нет возможности поставить баню, бассейн и прочее. Как правило, данный вид недвижимости не рассматривается в качестве арендованного помещения для проведения праздников и каникул.
Ввиду небольшого бюджета, таунхаусы выбирают люди со средним доходом - это более рациональные покупатели. Соответственно и жизнь в таунхаусе рассматривает схожая целевая аудитория. А им не свойственна дорогостоящая аренда. Поэтому данный тип недвижимости будет очень сложно окупить, сдавая в аренду. И в будущем продать таунхаус будет сложнее, чем отдельно стоящий коттедж.
Фермы очень популярны в Америке и в странах ЕС, сейчас этот тренд возрождается и в России, так как дает возможность получить дополнительные гранты от государства на строительство и содержание такого места. Такой вид загородной недвижимости подходит семьям, рассматривающим уединенный образ жизни, - зачастую фермы располагаются далеко за чертой города.
При этом сама недвижимость не приносит доход, он зависит от результатов работы на ферме и при должном построении бизнес-процессов, ферма может вырасти в цене не как недвижимость, а как готовый бизнес. Однако его содержание требует серьезных физических усилий. Жизнь на ферме - это постоянная работа, либо - дополнительные расходы на наемных рабочих.
Минусом ферм является большая удаленность от города, которая всегда сопряжена с некоторыми рисками и транспортными неудобствами. Также стоит учесть вложения в охранную систему, систему видеонаблюдения, создания “умного” дома, организацию проживания и содержания животных, обработку земли и сбор урожая.
Бунгало или дома под глэмпинги - готовая бизнес-модель, на которую также можно получить финансирование от государства. Есть возможность начать с 1-2 домов и сэкономить на строительстве. При этом бунгало можно эксплуатировать по-разному: отдыхать в них лично или сдавать в аренду. По аналогии с фермой, глэмпинг можно продать, как готовый бизнес.
Но при организации именно глэмпинга, а не отдельно стоящего бунгало, необходимо учитывать вложения в дополнительную инфраструктуру, развлечения для гостей, фактор сезонности, ведь такая недвижимость пользуется спросом обычно в летний сезон, ввиду доступной стоимости. Соответственно, придется подумать и о сохранности имущества в зимний период или вложиться в создание круглогодичных домов. Дополнительные расходы понадобятся на продвижение глэмпинга, рекламу, так как в последнее время в данном сегменте повысилась конкуренция.
Ликвидность пляжных домиков всегда будет зависеть от локации. Если они расположены на побережье или, хотя бы на первой линии, - это станет окупаемым вложением, но опять же с учетом фактора сезонности: в некоторых регионах мира возможна и круглогодичная аренда. Пляжный домик можно использовать для самостоятельного проживания, экономя на аренде недвижимости в туристических районах. Также есть возможность снизить расходы на рекламу, если недвижимость в популярном месте: люди, желающие взять ее в аренду, с большей вероятностью будут сами вас находить.
Однако недвижимость в такой локации стоит дороже из-за высокой стоимости земли. Также необходимо постоянно следить за состояние дома - из-за близости к воде, он требуют дополнительного ухода и вложения средств. Минусом считается и риск возникновения споров с крупными застройщиками, когда они решат в популярной локации построить, например, отель, и будут предлагать владельцу пляжного домика продать его.
Тренды на международном и российском рынке
На международном рынке загородной недвижимости на сегодняшний день наблюдается растущий интерес к экологически чистым и энергоэффективным домам. Многие люди стремятся жить в помещениях и зданиях, которые минимально воздействуют на окружающую среду и не требуют большого количества энергии. Например, “умные” дома с солнечными панелями на крышах, что формирует еще один тренд мирового рынка - развитие технологий в области строительства и управления недвижимостью: появляется все больше решений, позволяющих управлять отоплением, освещением и другими функциями дома через мобильное приложение.
Увлечение экологическим туризмом и отдыхом на природе имеют большинство граждан западных и восточных государств. Многие люди предпочитают проводить свой отпуск в местах с нетронутой природой и минимальным воздействием на окружающую среду, и хотят впоследствии продлить такой образ жизни на постоянную основу. Это увеличивает спрос на загородную недвижимость в Америке, Японии, странах ЕС.
Для российского рынка также актуален растущий спрос на загородные дома и дачи, что связано как с желанием людей жить в более экологичной обстановке, так и с ограничениями на покупку городской недвижимости. Этим стимулируется рост популярности коттеджных поселков с закрытой территорией и охраной, где жителям предлагают высокий уровень комфорта и безопасности.
Глэмпинг – это вид недвижимости, который предлагает комфортабельное размещение на природе. Этот тренд появился в Европе и США, но в последние годы стал популярен и в России. При этом можно не заниматься строительством, а купить готовый бизнес в специализированном поселке, где организаторы поселения возьмут на себя все хлопоты - от рекламы до обслуживания. Владельцу останется просто получать дивиденды или наслаждаться своим отдыхом.
Также и в России набирает популярность тренд на технологичные дома, которыми можно управлять с телефона. Например, по итогам 2023 года в России на 103% выросли продажи умных лампочек, на 80% - товаров всех категорий для создания интеллектуального дома.
В заключении можно сказать, что рынок загородной недвижимости продолжает развиваться и предлагать новые возможности для покупателей. Тренды меняются, но основные потребности людей остаются прежними: жить в экологически чистых домах, иметь доступ к инфраструктуре и наслаждаться природой.