Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: спрос на компактное жилье и стресс отмены льготной ипотеки

О покупательском спросе на рынке первичного жилья Москвы в I квартале текущего года рассказала Нина Олейникова – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

В I квартале 2024 года количество сделок физических лиц по покупке квартир от застройщика на первичном рынке Москвы составило 18,1 тыс. Заключение договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве выросло на 2,7% к аналогичному периоду 2023 года.

Незначительный рост спроса зафиксирован благодаря возросшей покупательской активности в Новой Москве.

Так, на присоединенных территориях объем заключенных сделок составил 5,3 тыс. ДДУ (+34% к 1 кварталу 2023 года). В «старой» Москве покупательская активность снизилась относительно аналогичного периода 2023 года на 6% до 12,8 тыс. ДДУ.

Покупатели активно перетекают в Новую Москву как более доступную локацию с большим выбором предложений к покупке. Примечательно, что в IV квартале совокупный объем сделок на присоединенных территориях составил 10 тыс. ДДУ (в среднем 3,3 тыс. ДДУ ежемесячно), то есть при количестве предложений на рынке в 23 тыс. квартир на конец года конверсия из экспозиции в сделку составила 14%.

Для сравнения, в IV квартале 2023 года в «старой» Москве зарегистрировали 23,6 тыс. ДДУ (в среднем 7,9 тыс. ДДУ) при экспозиции в 42 тыс. квартир – конверсия 19%. Иными словами, в «старой» Москве ежемесячно один покупатель выбирал из 5,2 квартир, а в Новой Москве выбор у одного покупателя в среднем происходил между 7 квартирами.

Анализ соотношения показателей предложения и спроса показывает, что покупатели приобретали более компактное жилье. Так, в «старой» Москве средняя площадь купленной квартиры составила 52 кв.м (против 58 кв.м в предложении), а в Новой Москве – 45 кв.м (против 47 кв.м в экспозиции).

Это означает, что спрос смещен в сторону более дешевых и доступных вариантов покупки – в таких сделках ниже бюджет. Это приведет к «вымыванию» наиболее компактных и ликвидных лотов с рынка в перспективе 2-3-х кварталов при снижении девелоперской активности.

Иными словами, на рынке будут оставаться преимущественно крупные квартиры с высокой стоимостью.

Отличаются спрос и предложение не только крупностью форматов, но и ценой квадратного метра приобретаемого жилья. В I квартале 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра купленной квартиры в «старой» Москве составила 459 тыс. руб. при цене в экспозиции в I квартале 2024 года в 514 тыс. руб/кв.м, а в IV квартале 2023 года – 497 тыс. руб/кв.м. Это означает, что покупают в основном самое дешевое и доступное жилье.

В Новой Москве показатели цены в спросе и предложении аналогичные (то есть ценовой баланс между тем, что на рынке, и тем, что покупают).

Основная причина замедления спроса в 1 квартале 2024 заключается в ужесточении льготной ипотеки. Заметнее всего количество сделок на первичном рынке сократилось в «старой» Москве: в феврале 2024 доля ипотеки снизилась до 55%, а в марте вернулась к уровню 2022 года в 70%.

Новая Москва в меньшей степени испытала эффект отмены льготных программ. Так, доля сделок с ипотекой в этой локации не была ниже 80% ни в один из месяцев текущего года.

Рынок первичного жилья в 2024 будет испытывать на себе эпоху перемен в сфере льготного ипотечного кредитования. Первые аспекты ужесточения декабря 2023 года, проявившиеся в форме изменения законодательства и реакции банков, уже отразились на спросе в I квартале 2024 года. Сильнее всего пострадала более дорогая локация – «старая» Москва. После отмены безадресных программ в середине этого года под давлением окажется и рынок Новой Москвы.

Совокупный спрос 2024 года будет однозначно ниже показателя 2023-го.

II квартал текущего года можно назвать окном возможностей как для покупателей, так и для девелоперов. Это критически важный период коммерческого блока компаний. Дело в том, что все периоды «завершения» льготной ипотеки сопровождались всплеском спроса и активным ростом цен на жилую недвижимость.

Полагаю, что этот сценарий повторится и во II квартале 2024 года.

Вторая половина года будет нелегкой для рынков в части спада продаж и возможного обострения конфликта инвестиционно-девелоперского бизнеса: банки против застройщиков. Риторика уже достаточно жесткая. ЦБ РФ, кстати, давно косвенно управляет продажами на первичном рынке через «правила ипотечной игры». Застройщики будут бороться за свои рынки сбыта и, вероятнее всего, продемонстрируют изобретательность в сфере финансирования покупки строящихся квартир.

Игра в противоборство, к сожалению, не способна принести мир и равновесие экономической системе.

Сложность и критичность ситуации заключается еще и в том, что банки и девелоперы стали «сиамскими близнецами» в экономическом плане. Бизнес по строительству и продажам квартир в новостройках вместе с рисками дольщиков плавно перешел к финансистам.

Например, недавний арест акционера Seven Suns Development и дальнейшие проблемы не коснутся дольщиков, а вот банкам, выдавшим проектное финансирование на эти проекты, придется сложно.

Банкам предстоит либо решать вопрос с перепродажей активов новому застройщику (но покроет ли цена сделки возможные убытки?), либо завершать проекты самим, то есть заниматься девелопментом со всеми вытекающими последствиями.

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot