Может показаться, что важнее всего в сфере девелопмента — уметь организовать процесс строительства: создание архитектурного проекта, поиск подходящих подрядчиков, закупка материалов и так далее.
Все верно, роль управления процессами сложно переоценить. Однако не менее важно вовремя оформить все документы, пройти все согласования и получить необходимые разрешения — если это не сделано (или сделано не до конца), инвестировать в проект нет никакого смысла. GR (government relations, или связи с государством) в девелопменте — это колоссальный объем работы, заниматься которым должны профессионалы.
Как выглядит эксперт по связям с государством и как выйти на рынок новым организациям, рассказывает основатель и партнер компании Youkon Константин Конов.
Для чего в коммерческой недвижимости GR-менеджер
Любое здание — это часть городской среды, а значит, в строительстве должны быть учтены все значимые факторы: внешний вид фасада, инсоляция дома и соседних зданий, нагрузка на инженерную инфраструктуру и многое другое.
Если девелопер хочет построить что-либо в столице — он должен пройти примерно 50-60 административных процедур (а иногда их количество доходит до сотни). Эта часть работы должна быть выполнена безукоризненно, поэтому девелоперу, у которого есть планы долгосрочного развития на московском рынке, не обойтись без профессионального GR-эксперта.
Грамотный специалист по government relations — это высококвалифицированный юрист, который прекрасно разбирается в градостроительных нормах, особенностях оформления различных документов, регламентах получения разрешений и подготовки к необходимым экспертизам.
Этот специалист должен в самом начале проекта провести доскональный анализ всего пакета документов и выяснить, какие из них соответствуют всем требованиям и нормам законодательства, а какие нуждаются в корректировке.
После этого юристы, инженеры, проектировщики вносят необходимые изменения, и GR-менеджер лично передает готовый пакет документов в нужный административный орган.
Далее задача GR-менеджера — сопровождать все согласовательные процедуры.
В Москве этот этап работы обычно занимает от шести месяцев (если документы в порядке) до нескольких лет (если с документами есть проблемы либо назначение земельного участка отличается от того, что планирует построить девелопер).
При этом чем больше времени занимает согласование, тем больше финансовых потерь у инвестора: цены на стройматериалы растут, банк требует выплаты процентов на заемные средства, и в целом любой простой для девелопера означает упущенную прибыль.
Поэтому, несмотря на «невидимость» работы, GR-менеджер — один из ключевых людей на «стройке», который с помощью эффективных отношений с административными органами позволяет снизить расходы и ускорить процесс строительства.
Чем занимается GR-менеджер
GR-специалист нужен не только для глобальных проектов. В сфере коммерческой недвижимости официального согласования с властями требует практически любое действие.
Например, вы купили офисное здание и хотите обновить фасад и увеличить парковку. До того, как начинать какие-либо работы, нужно обязательно согласовать (или хотя бы проконсультироваться) с компетентным органом по каждому из этих изменений. Если же здание — является объектом культурного наследия, то нужно точно знать, какие в отношении него есть ограничения, что можно делать со зданием, а что точно запрещено.
Если инвестор собирается построить на участке земли что-то другое, то есть изменить назначение земельного участка — ситуация еще более сложная. Пример из нашей практики: инвестор приобрел многоэтажную парковку напротив выхода со станции метро.
Он планировал снести парковку и построить вместо нее офисный центр, так как площадка отличалась отличной транспортной доступностью. Однако выяснилось, что разрешенным видом деятельности на этом месте является только автомобильная парковка — и на согласование изменений понадобилось 2 года.
В результате инвестор достиг своей цели и построил вполне рентабельный офисный центр, но проект существенно вышел из планируемого срока реализации.
Работа GR-менеджера отличается тем, что каждый объект недвижимости уникален, поэтому эксперту приходится решать совершенно разные задачи. И если девелопер хочет всерьез закрепиться в Москве, одной из важнейших задач будет налаживание связей с государственными органами - и, конечно, для этого необходимо иметь в штате грамотного GR-менеджера.
Как строить без GR-менеджера
Обычно с этим сталкиваются региональные девелоперы, когда собираются расширять бизнес и добавлять к портфелю столичные проекты. Как правило, это бизнесы, которые достигли определенных высот в своем или нескольких регионах и хотят выйти на новый уровень. Но, даже имея деловые связи среди московских застройщиков, применить эти контакты для выхода на рынок компания не сможет.
Есть две рабочие стратегии, как действовать в этом случае.
Первая — обратиться к компании, которая специализируется на услугах в области девелоперского консалтинга, в том числе обеспечивает полное GR-сопровождение.
Это обойдется дороже, чем штатный специалист, но позволит незамедлительно начать подготовку к реализации строительного проекта, тем самым сэкономив многие месяцы согласований. По сути, это даже нельзя назвать тратой — это прямые инвестиции в развитие бизнеса, и отношение к ним должно быть соответствующим.
Второй вариант стратегии — участвовать в проектах Fee-development.
Схема взаимодействия проста: крупный мастер-девелопер входит в проект партнером fee developer, полностью подготавливает участок к застройке, формирует проект редевелопмента и далее происходит совместная реализация проекта на индивидуальных условиях.
Например, в ноябре 2023 года собственник Capital group Павел Те упомянул, что компания выиграла аукцион на комплексное развитие территории бывшего московского завода «МиГ» площадью более 63 га.
Речь шла о том, что Capital group разработает общую концепцию развития территории, а затем выберет девелоперов, которые займутся непосредственной реализацией проекта.
Эксперты оценили инвестиции в 300 миллиардов рублей — огромная сумма для любого девелопера. По информации мэрии Москвы, запланировано более 200 проектов КРТ общей площадью 2,7 тыс. га, ориентировочный объем инвестиций составит 15 трлн рублей. Начало реализации 19-ти из этих проектов площадью 155 га намечено уже на 2024 год.
Эти цифры говорят о том, что практически каждый опытный и надежный региональный застройщик сможет претендовать на часть этого рынка, не занимаясь GR.
Важно понимать главное: менеджер по связям с властями — это не о лоббизме или коррупционных действиях. GR — это:
- абсолютное понимание работы строительного блока мэрии столицы или административных органов субъекта;
- отличное владение законодательной базой;
- опыт взаимодействия с бюрократией на любом уровне власти.
И если войти на рынок без грамотного GR-менеджера может практически любой девелопер с хорошим опытом, репутацией и свободным капиталом для инвестиций, то полноценно закрепиться и стать влиятельным игроком получится только у того, кто уделяет достаточное внимание развитию GR и понимает, что без специалиста по связям с государством рост и возможности бизнеса будут ощутимо ограничены.
Круто как .. Даже и не думала что все настолько серьезно..
Эти застройщики скоро будут везде.... Постройте парки - зоны отдыха , центры для детей и пожилых, а не вот эти салоны или жилые комплексы....Дайте людям подышать свежим воздухом, а не бетоном и железом(