Почему выгодно покупать готовый арендный бизнес?

Готовый арендный бизнес (ГАБ) представляет собой коммерческую недвижимость, уже сданную в аренду и приносящую стабильный доход. Это более сложная инвестиционная конструкция по сравнению с обычной покупкой недвижимости, так как включает в себя не только сам объект, но и текущих арендаторов и арендные договоры. В этой статье мы рассмотрим, почему выгодно приобретать готовый арендный бизнес, какие аспекты важно учитывать при покупке, и приведем примеры и модели оценки.

Стабильный доход: Готовый арендный бизнес предоставляет стабильный арендный поток с первого дня после покупки. Это особенно важно для инвесторов, которые ищут пассивный доход.
Меньше рисков: Покупка ГАБ снижает риски, связанные с поиском арендаторов и заключением договоров аренды, поскольку эти задачи уже выполнены предыдущим собственником.
Экономия времени: Приобретение готового бизнеса позволяет избежать времени, затрачиваемого на ремонт, маркетинг и управление недвижимостью на начальном этапе.
Простота управления: В большинстве случаев управление готовым арендным бизнесом можно передать управляющей компании, что минимизирует участие собственника в операционной деятельности.
Рост капитализации объекта: Стоимость недвижимости будет постоянно увеличиваться за счет органического роста рынка недвижимости, а также за счет ежегодной индексации арендной ставки, что является дополнением к получению арендного дохода при оценки инвестиций.

Оценка стоимости готового арендного бизнеса

Метод капитализации дохода: Этот метод основывается на оценке будущих доходов от аренды.

Используется формула:

Стоимость объекта = Годовой арендный доход / Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации зависит от текущих рыночных условий и уровня риска, связанного с объектом недвижимости. Обычно для Москвы он составляет 8-10% для коммерческой недвижимости.

Пример:

Годовой арендный доход: 2 400 000 руб.
Коэффициент капитализации: 10%
Стоимость объекта: 24000000 / 10 = 24 00 000 руб.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF): Этот метод включает прогнозирование всех будущих доходов и расходов, связанных с объектом, и их дисконтирование к текущей стоимости с учетом ставки дисконтирования. Важно учитывать возможные изменения арендной ставки, расходы на содержание и ремонт, а также инфляцию.

Пример оценки

Рассмотрим торговое помещение в Москве с арендатором:

Месячный арендный доход: 200 000 руб.
Годовой доход: 2 400 000 руб.
Коэффициент капитализации: 10%
Стоимость объекта по методу капитализации: 24 000 000 руб.

Важно проверить надежность арендатора, его финансовое состояние и историю аренды. Это поможет понять, насколько стабилен арендный поток.

Необходимо убедиться, что арендатор соблюдает условия договора аренды и нет задолженностей по арендным платежам.

Проверьте, что все коммунальные платежи и услуги оплачиваются вовремя, и нет задолженностей перед ресурсоснабжающими компаниями.

Узнайте, каким образом рассчитываются налоги на имущество. Если налоги начисляются по кадастровой стоимости, это может существенно снизить доходность объекта.

Проведите юридическую экспертизу всех документов, связанных с объектом, чтобы избежать скрытых проблем и обременений.

Торговое помещение в ЦАО с арендатором Альфа-Банк. Месячный платеж — 3 500 000 руб., окупаемость — 15 лет.
Офисное помещение в СЗАО с арендатором Сбербанк. Месячный доход — 1 279 265 руб., окупаемость — 12 лет.

Для примера построим экономическую модель доходности:

Исходные данные:

Стоимость объекта: 24 000 000 руб.
Месячный арендный доход: 200 000 руб.
Годовой доход: 2 400 000 руб.
Коммунальные расходы и налоги: 300 000 руб. в год.

Модель:

Чистый доход (в год): 2 400 000 - 300 000 = 2 100 000 руб.
Окупаемость: 24000000 / 2100000 ≈ 11.4 лет.

Исходные данные:

Стоимость объекта: 24 000 000 руб.
Месячный арендный доход: 200 000 руб.
Годовой доход: 2 400 000 руб.
Коммунальные расходы и налоги на имущество: 300 000 руб. в год.
Ежегодная индексация арендной платы: 5%
Рост стоимости объекта: 5% в год
Налоги при аренде (УСН 6%): 6% от дохода
Налоги при продаже (УСН 6%): 6% от стоимости продажи

Годовой доход от аренды на 10-й год: 3 907 046 руб.
Коммунальные расходы и налоги: остаются 300 000 руб. в год.
Налог на арендный доход (УСН 6%): 6% от 2 400 000 руб. = 144 000 руб.
Чистый доход на 10-й год: 3 607 046 руб. - (6% налог на арендный доход) = 3 370 624 руб.
Итоговый чистый доход за 10 лет: 33 316 007 руб. - 1 440 000 руб. (налоги за 10 лет) = 31 876 007 руб.
Стоимость объекта через 10 лет: 39 062 499 руб.
Налог при продаже (УСН 6%): 6% от 39 062 499 руб. = 2 343 750 руб.
Чистая прибыль от продажи: 39 062 499 руб. - 2 343 750 руб. = 36 718 749 руб.
Прирост стоимости объекта: 36 718 749 руб. - 24 000 000 руб. = 12 718 749 руб.

Доход от аренды: 31 876 007 руб.
Прирост стоимости объекта: 12 718 749 руб.
Общий доход: 31 876 007 руб. + 12 718 749 руб. = 44 594 756 руб.

Процент доходности от аренды: (31 876 007 / 24 000 000) × 100 ≈ 132.8%
Процент прироста стоимости объекта: (12 718 749 / 24 000 000) × 100 ≈ 53.0%
Общая доходность: (44 594 756 / 24 000 000)×100 ≈ 185.8%

За 10 лет, с учетом налогов на арендный доход (УСН 6%) и налога при продаже (УСН 6%), общий доход от аренды и прироста стоимости объекта составит 44 594 756 руб., что эквивалентно 185.8% доходности на первоначальные вложения.

Покупка готового арендного бизнеса — это выгодное вложение, которое может принести стабильный доход и минимизировать риски, связанные с управлением недвижимостью. Важно провести тщательную проверку объекта, арендаторов и всех связанных с ним документов, чтобы быть уверенным в надежности и доходности вашего инвестиционного проекта. Обратитесь к профессиональным агентствам для получения консультаций и помощи в оформлении сделки.

Для успешного сотрудничества важно выбрать надежное агентство, которое обеспечит профессиональное управление и снизит риски для собственника. Обратитесь к агентству недвижимости "ФРИДОМ" для консультации и получения подробной информации о готовом арендном бизнесе.

Автор: Евгений Елисеев
Основатель Агентства недвижимости ФРИДОМ