Коммерческая недвижимость в России: Итоги 2024 года и прогнозы на 2025-й для Москвы и регионов

Коммерческая недвижимость в России: Итоги 2024 года и прогнозы на 2025-й для Москвы и регионов

Рынок коммерческой недвижимости в России за 2024 год претерпел серьёзные изменения, обусловленные внутренними и внешними экономическими факторами. В каждом федеральном округе прослеживаются уникальные тенденции: в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается смещение спроса к компактным объектам стрит-ритейла и офисам в густонаселённых районах, а в регионах сохраняется высокий интерес к многофункциональным комплексам, отвечающим потребностям жилых массивов и пригородов. В статье будут проанализированы ключевые тренды 2024 года по федеральным округам и сформированы прогнозы на 2025 год, что позволит инвесторам, владельцам недвижимости и арендаторам лучше ориентироваться на рынке и адаптировать свои стратегии к текущим условиям.

Итоги 2024 года по рынку коммерческой недвижимости

1. Рост спроса на стрит-ритейл и локальные точки

В 2024 году стрит-ритейл сохранил устойчивую популярность, особенно среди сетевых арендаторов, подписывающих долгосрочные договоры. Такие объекты демонстрируют высокую надёжность на фоне нестабильности на финансовых рынках. Наибольший спрос наблюдался на помещения в спальных районах, что связано с увеличением потребности в локальных торговых точках и миниатюрных объектах в густонаселённых зонах (ROS RETAIL, YANDEX REAL ESTATE).

2. Снижение популярности крупных торговых центров и рост малого формата

Крупные торговые центры, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, всё ещё привлекают аудиторию, но за счёт изменений в поведении потребителей их посещаемость остаётся на стабильном, но не рекордном уровне. В условиях роста востребованности локальных точек, многие инвесторы обратили внимание на объекты, площадь которых не превышает 100-200 кв.м (РБК КОМПАНИИ).

3. Инвестиции в коммерческую недвижимость как способ хеджирования

Недвижимость остаётся приоритетным выбором для инвесторов в условиях нестабильности альтернативных рынков. Рост налога на доходы с капитала заставил многих искать более предсказуемые активы, а коммерческая недвижимость остаётся доходным выбором. Доходность от аренды коммерческих помещений достигла 8–12% годовых, что значительно выше, чем на жилом рынке (YANDEX REAL ESTATE, IRN).

4.Экономические и налоговые факторы, влияющие на цены и сделки

В 2024 году налоговые изменения привели к росту арендных ставок в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время, в 2025 году ожидается введение дополнительных налоговых обязательств, что может снизить количество сделок, так как продавцы будут компенсировать затраты, повышая цены (РБК КОМПАНИИ).

Тренды в регионах: отличия Москвы, Санкт-Петербурга и региональных центров

Коммерческая недвижимость в России: Итоги 2024 года и прогнозы на 2025-й для Москвы и регионов

1. Москва

Москва остаётся самым активным рынком коммерческой недвижимости. Наблюдается рост спроса на помещения под стрит-ритейл в спальных районах, а также на небольшие объекты возле станций метро и крупных деловых центров. Тем не менее, покупка крупноформатных торговых площадей остаётся под вопросом, так как спрос на них стабилен, но не растёт из-за высокого уровня конкуренции и смещения предпочтений к малому формату (CIAN).

2. Санкт-Петербург

Рынок Санкт-Петербурга активно развивается, в основном за счёт роста гостиничной и туристической инфраструктуры. В 2024 году сектор привлёк более 80 млрд рублей инвестиций. Городской комитет по туризму прогнозирует увеличение турпотока, что, в свою очередь, повысит интерес к объектам, связанным с торговлей и обслуживанием туристов (РБК КОМПАНИИ).

3. Регионы

В регионах России акцент смещается на малый формат и многофункциональные центры, которые могут включать торговые, офисные и развлекательные пространства. Рост интереса к локальным объектам и небольшим торговым точкам объясняется потребностью в удобстве и близости для конечных потребителей. В регионах также наблюдается стабилизация рынка офисной недвижимости, где спрос больше сфокусирован на бюджетные помещения (ROS RETAIL, IRN).

Коммерческая недвижимость в России: Итоги 2024 года и прогнозы на 2025-й для Москвы и регионов

Для более детального анализа ситуации на рынке коммерческой недвижимости в России в 2024 году рассмотрим ключевые тенденции по федеральным округам и выделим наиболее перспективные регионы.

Центральный федеральный округ (ЦФО)

Москва остаётся ведущим рынком коммерческой недвижимости, особенно в сегментах стрит-ритейла и офисных помещений. Арендные ставки на качественные офисы класса А и B+ находятся на высоком уровне, что связано с дефицитом таких объектов в столице. В ЦФО в 2023 году был зафиксирован максимальный объём нового предложения, с сильной концентрацией в пригородах и спальных районах, где наблюдается рост потребности в локальных точках и торговых центрах небольшого формата (ROS RETAIL, VC.RU).

Северо-Западный федеральный округ (СЗФО)

Санкт-Петербург является крупнейшим рынком в округе и показывает высокий интерес со стороны инвесторов, особенно в сегментах офисной и гостиничной недвижимости. В 2024 году дефицит качественных офисов также наблюдается, и цены на аренду таких объектов продолжают расти. Крупные сделки, как аренда штаб-квартиры компании «Тинькофф», укрепляют позиции Петербурга на рынке коммерческой недвижимости (REALTY RIA).

Приволжский федеральный округ (ПФО)

В регионах Приволжского округа, таких как Казань и Нижний Новгород, развивается малый формат коммерческих площадей. Здесь активно растёт спрос на помещения в многофункциональных центрах и локальных объектах, расположенных в районах с плотной жилой застройкой. Малый формат и доступные офисные площади остаются ключевыми запросами на рынке (KF EXPERT).

Уральский федеральный округ (УрФО)

Екатеринбург, как центр УрФО, продолжает привлекать внимание девелоперов, однако на фоне экономической неопределённости спрос на аренду крупных торговых помещений немного снизился. Интерес к стрит-ритейлу остаётся стабильным, с упором на небольшие торговые площади в густонаселённых районах (CIAN).

Южный федеральный округ (ЮФО)

В ЮФО (например, Краснодаре и Ростове-на-Дону) наблюдается стабилизация рынка офисных и торговых объектов. Растущий спрос на туристические услуги влияет на рынок гостиничной недвижимости, и торговые площади в популярных туристических зонах демонстрируют высокую востребованность. Формируется потребность в объектах, сочетающих торговые и развлекательные функции (YANDEX REAL ESTATE).

Дальневосточный федеральный округ (ДФО)

ДФО остаётся одним из менее активных рынков для коммерческой недвижимости. Снижение числа новых проектов и отсутствие крупных торговых центров на протяжении последних лет связано с низкой рентабельностью из-за удалённости и ограниченного спроса. Тем не менее, ряд регионов округа испытывает потребность в многофункциональных комплексах на периферии крупных городов (KF EXPERT).

Итог

Таким образом, регионы России демонстрируют разную динамику на рынке коммерческой недвижимости, обусловленную экономическими особенностями и уровнем доходов населения. В 2025 году можно ожидать сохранения интереса к малым форматам и многофункциональным комплексам, особенно в крупных городах, как в Москве и Петербурге, так и в региональных центрах.

Прогнозы на 2025 год

Коммерческая недвижимость в России: Итоги 2024 года и прогнозы на 2025-й для Москвы и регионов

Москва и Санкт-Петербург

Ожидается рост ставок аренды на фоне повышенного спроса и влияния налоговой нагрузки. В Москве и Санкт-Петербурге спрос на стрит-ритейл останется высоким, особенно на объекты с сетевыми арендаторами. Нововведения в налоговой политике могут снизить количество сделок на вторичном рынке, что может привести к более плавному росту цен, чем в 2024 году (IRN).

Региональные центры и малые города

В регионах 2025 год может стать годом роста многофункциональных объектов и небольших торговых площадей в густонаселённых районах. Ожидается, что экономические реалии и доступные кредитные программы продолжат поддерживать спрос на малый формат, в то время как крупные инвестиционные проекты будут реализовываться лишь в крупнейших региональных центрах (YANDEX REAL ESTATE).

Для прогноза по регионам на 2025 год в сфере коммерческой недвижимости можно выделить следующие ключевые тренды и региональные особенности:

Центральный федеральный округ (ЦФО)

В Москве и других городах ЦФО высокий спрос сохраняется на стрит-ритейл, особенно с долгосрочными арендаторами. Компактные объекты на первых этажах жилых комплексов продолжают привлекать инвесторов, которые ищут более стабильные и прибыльные активы, особенно в условиях ограниченного оттока капитала. В 2025 году ожидается рост цен на аренду и покупку объектов на фоне повышения налоговых ставок, что может ограничить количество сделок в крупных городах, таких как Москва, но поддержит стабильный интерес к малому формату в пригородах и густонаселённых районах.

Северо-Западный федеральный округ (СЗФО)

Санкт-Петербург остаётся лидером в СЗФО, демонстрируя высокую заполняемость офисов и дефицит крупных площадей, что уже повышает арендные ставки. Гостиничный сегмент также ожидает роста, в том числе из-за увеличения турпотока, что поддерживает спрос на объекты туристической инфраструктуры. На рынке аренды сохраняется спрос на крупные офисные пространства, например, долгосрочная аренда бизнес-центров крупных компаний, как «Тинькофф» в Санкт-Петербурге.

Приволжский федеральный округ (ПФО)

В ПФО, особенно в Казани и Нижнем Новгороде, коммерческая недвижимость малых форматов в локальных торговых центрах остаётся основным спросом, поддерживаемым жилищным строительством и развитием густонаселённых районов. Многофункциональные центры в этих городах помогают удовлетворить потребности жителей в удобных торговых и офисных площадях, что будет сохраняться в 2025 году.

Южный федеральный округ (ЮФО)

Краснодар и Ростов-на-Дону являются лидерами в ЮФО с повышенным спросом на туристическую инфраструктуру, поддерживаемую ростом внутреннего туризма. Объекты, совмещающие торговые и развлекательные функции, остаются перспективными. В то же время малые торговые объекты вблизи жилых комплексов также привлекают внимание девелоперов, особенно с учётом интереса инвесторов к многофункциональным объектам.

Уральский федеральный округ (УрФО)

Екатеринбург сохраняет позиции как один из важных центров УрФО, с умеренным спросом на торговую и офисную недвижимость, однако крупных сделок немного. Ожидается рост арендных ставок на более компактные офисные площади в пригородах. Многофункциональные комплексы в густонаселённых районах остаются приоритетом для девелоперов в условиях замедленного роста спроса на крупные торговые площади.

Дальневосточный федеральный округ (ДФО)

В ДФО продолжается нехватка крупных объектов коммерческой недвижимости, и в течение последних лет ввод новых торговых центров в этом регионе остаётся минимальным. Ожидается, что росту спроса будут способствовать развитие пригородов крупных городов и строительство малых форматов в густонаселённых районах. Развитие логистики и инфраструктуры, как ожидается, поддержит интерес к небольшим торговым объектам, особенно в крупнейших населённых пунктах.

Эти тенденции предполагают, что на 2025 год основными драйверами роста в регионах станут компактные форматы и многофункциональные объекты, подходящие для размещения как торговых, так и офисных площадей, что обусловлено спросом на близкие и удобные к жилым районам объекты.

Влияние ключевой ставки 21% на арендные ставки и девелопмент коммерческой недвижимости в 2024–2025 гг.

В 2024 году высокая ключевая ставка, установленная Центробанком РФ на уровне 20–21%, оказала существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, особенно на арендные ставки и новый девелопмент. Основные изменения связаны с увеличением стоимости финансирования: арендные ставки на коммерческую недвижимость, особенно складские и офисные помещения, выросли на 15-20% из-за ограниченного нового предложения. Этот рост вызван снижением объёмов строительства, так как высокая стоимость заёмных средств сделала новые проекты менее привлекательными для девелоперов. Средние арендные ставки в Москве и Санкт-Петербурге уже достигли исторических максимумов (IZVESTIA, РБК).

При текущей ставке 21%, по прогнозам экспертов, новый девелопмент будет сокращаться, что может привести к дефициту доступных коммерческих площадей и дальнейшему росту арендных ставок в 2025 году. Этот тренд особенно актуален для складской недвижимости, где свободные площади находятся на минимальном уровне. Ожидается, что снижение ключевой ставки не произойдёт раньше 2026 года, поэтому тренд на ограниченное предложение и высокие арендные ставки сохранится как минимум на ближайшие два года (ACCENT | ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ, РБК).

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 года продемонстрировал значительные изменения под воздействием высокой ключевой ставки (21%) и ограниченного доступа к проектному финансированию. В Московском регионе ставки аренды на складские помещения достигли 1000 руб./кв. м в месяц для неотапливаемых объектов и до 1600 руб./кв. м для тёплых складов. Для офисов ситуация также осталась напряжённой: арендные ставки на офисы класса A в центральных районах Москвы возросли до 2 500–5 500 руб./кв. м в месяц, а для класса B+ и B – от 1 700 до 3 500 руб./кв. м. Это увеличение связано с дефицитом качественных помещений и ростом затрат на финансирование новых проектов (MK NEWS, RETAIL.RU, ARENDATOR).

Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение роста арендных ставок. Снижение ключевой ставки до более доступного уровня ожидается не ранее 2026 года, что оставит девелоперов в условиях высокой стоимости заёмных средств. Эти факторы ограничат строительство новых объектов, что может привести к дальнейшему дефициту коммерческой недвижимости и увеличению арендных ставок на 10-15% в ближайшем году, особенно для качественных складских и офисных площадей в крупных городах (РБК, NIKOLIERS).

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости России остаётся устойчивым и перспективным для инвестиций, особенно в сегментах с высокой доходностью, таких как стрит-ритейл и складская недвижимость.

Автор: Евгений Терещенко
Агентство Недвижимости Фридом

Начать дискуссию