НУЖНО ЛИ СЕЙЧАС ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ? 🏡 КАК ЭТО ДЕЛАТЬ ВЫГОДНО?
Продолжим одну из ваших любимых тем – недвижимость. Каждый русский человек знает этот инструмент и чем старше поколение, тем он является более предпочтительным. То, как управляют деньгами и куда инвестируют, например, беби-бумеры и поколение Z сильно отличается.
Топ по популярности среди ваших запросов сейчас, то, о чем вы спрашиваете на консультациях, в комментариях в социальных сетях и в личном общении:
🟤 Выгодно ли сейчас входить в недвижимость?
🟤 Куда лучше вложить деньги? Что бы их не «съела» инфляция
🟤 Стоит ли вообще инвестировать «в кирпичи», ведь деньги неликвидны, а застройщики банкротятся?
🟤 Суммы для таких вложений нужны не маленькие, как рассчитать риски? И так далее
Ключевая ставка (КС) сегодня в России высокая, кредиты дорогие, изобилия льготных ипотек к которым мы привыкли, сейчас просто нет.
Рынки штормит, угроза беспилотников, геополитическая напряженность, санкции, доллар по 80 руб., военный конфликт на Ближнем Востоке, торговые войны и многое другое
Эти факторы можно продолжать перечислять долго
Одним словом - время тревожное нестабильное и вопрос сохранности денег стоит особенно остро
С одной стороны большая инфляция, с другой стороны много рисков, с третьей (многие из вас понимают это, вы делитесь на консультациях) – когда, если не сейчас, зарабатывать, делать бизнес, выгодно вложить в инвестиции?
Отсюда встает логичный вопрос, хочу вложить в понятный мне инструмент – «недвижимость», как сделать это выгодно и надежно?
Вернусь к аналитике, которой я делилась ранее в своем телеграмм канале.
Если вы не изучали актуальные цифры и данные по недвижимости, то загляните, точно найдете интересные факты и цифры.
Начнем!
1. Структура инвестиций в недвижимость в России
Институциональный инвестор — юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество с целью извлечения прибыли.
Примеры институциональных инвесторов:
Негосударственные пенсионные фонды - Принимают от участников взносы для накопительной пенсии и, чтобы защитить их от обесценивания, ведут инвестиционную деятельность.
Страховые компании - Инвестируют страховые взносы и средства, перечисленные для участия в специальных программах (например, накопительное страхование жизни)
Инвестиционные компании и фонды, хедж-фонды - Основной вид деятельности таких организаций — доверительное управление средствами инвесторов
Крупнейшим в мире институциональным инвестором принято считать Международный валютный фонд (МВФ).
Также ярким примером институционального инвестора является компания Уоррена Баффетта Berkshire Hathaway.
Институциональные инвесторы в России инвестируют в следующем соотношении:
Объем инвестиций - 171 трлн.руб.
✔32% депозиты
✔ 28% акции
✔ 27% облигации
✔ 2% альтернативные инвестиции
✔ 12% коммерческая недвижимость
Физические лица в России инвестируют в следующем соотношении:
Объем инвестиций - 123 трлн.руб.
✔10% деньги «под подушкой»
✔ 44% депозиты
✔ 4% акции
✔ 4% облигации
✔ 0,3% деньги на брокерских счетах
✔ 1% альтернативные инвестиции
✔36% инвестиционные квартиры
✔0,4% коммерческая недвижимость
Данные приведены на конец 2024г.
Есть над чем подумать ☝
Почему между теми, кто инвестирует профессионально и рядовыми физическими лицами пропасть? Опять же во многом из-за того, что финансовая и инвестиционная грамотность у нас хромает
2. Структура инвестиций в недвижимость в России и по миру
На графике указано распределение в разных точках планеты в процентом соотношении разных видов инвестиций, в частности:
🟤Альтернативные инвестиции
🟤Депозиты
🟤Акции
🟤Облигации
🟤Коммерческая недвижимость
В таких локациях, как:
🟤Азия
🟤Европа
🟤Япония
🟤Латинская Америка
🟤Северная Америка
Зеленым ✅цветом на графике выделена коммерческая недвижимость, именно на нее прошу вас обратить внимание, ведь мы с вами речь ведем в данной статье именно про недвижимость и выгодные формы вложения в этот инструмент в текущей точке рынка. Обратите внимание в РФ частные инвесторы физические лица предпочитают инвестиционные квартиры.
3. Окупаемость инвестиций в недвижимость
Рассмотрим данные окупаемости в горизонте 20 лет
Окупаемость от арендного потока составляет
✔ жилая недвижимость 28-30 лет (например, в Москве или Санкт-Петербурге)
✔ офис в нарезку 15 лет
✔ стрит ритейл/ГАБ (готовый арендный бизнес) 12-13 лет
✔ Light industrial (индустриально-складская недвижимость) 10-12 лет
✔ торговые центры 10-11 лет
✔ офисы 9-10 лет
✔ склады 7-8 лет
Лидеры и аутсайдеры очевидны, склад окупается за 8 лет, а квартира в Москве за 28 лет.
Почувствуйте разницу на цифрах?! Она очевидна.
Ликвидность – следующий ключевой параметр
✔ Зеленым цветом на Рис. 4 указаны склады (так же иными цветами выделены торговые центры и офисы) - если инвестировать через биржу, то ликвидность по таким вложениям составляет - 1 день
✔ Серым цветом (почти все остальное) указаны объекты с ликвидностью до ~ 12 мес.
Кто хотя бы раз продавал квартиру, согласится, что ликвидность невысокая и много факторов, которые на нее влияют.
Чек входа в инструменты – еще один важнейший параметр
Разделим объекты на две категории.
✔ Квартиры, в них порог входа условно от 5-10 млн.руб. (зависит от города, площади и других факторов, элитная недвижимость в Москве или Сочи может стоить несколько сотен миллионов и дороже)
✔ Коммерческая недвижимость – условно от 50 млн.руб., так же зависит о объекта, локации и пр., если это торговый центр или офисное помещение, то стоимость может составлять до нескольких десятков миллиардов рублей и даже больше
Количество времени и усилий на управление, возможны следующие варианты:
✔ Трудозатратно, как бизнес - это совсем не пассивный доход, например, сдача квартиры в аренду, этим надо заниматься, если объектов несколько или посуточная аренда - это точно не инвестиции, это не пассивные деньги на автомате, это уже четкий бизнес и ему надо уделять время, деньги, силы, нервы, маркетинг, кроме того оплачивать коммунальные платежи, налоги, выделять деньги и ресурсы на ремонт и амортизацию, так же может быть сезонность, простой и другие факторы
✔ Не требует большого количества времени - пассивная инвестиция: то, к чему все стремятся, когда создают источники пассивного дохода, просто получать деньги на карту, без усилий, нервов и дополнительных затрат
Существуют решения с максимальной окупаемостью и трудозатратами, при этом деньги ликвидны (каждый кто хотя бы раз в жизни продавал квартиру знает как это важно) и такие решения — это биржевые решения, с небольшими порогами входа и регулярными дивидендами. Дочитайте до конца, я о них расскажу.
4. Доходность за 20 лет разных видов инвестиций
На Рис. 5 изображены цифры по доходности за период 2005-2025гг
✔ Склады х24
✔ Торговые центры х23
✔ Офисы х17
✔ Золото х17
✔ Акции с дивидендами х11
✔ Жилая недвижимость х9
✔ Депозиты х6
✔ Облигации х5
✔ Инфляция х4
Эта информация не является руководством к действию, но задуматься стоит.
Если обратится к графикам, то видно, что не жилая, а именно коммерческая недвижимость дала самый высокий результат. Сразу захотелось купить склад, офис или торговый центр.
Как я написала выше «порог входа» высок, из-за него многие даже не думают о таких инструментах, но есть решения, причем через брокерский счет
5. Среднегодовая доходность за 20 лет
Посмотрим на IRR за 20 лет, период 2005-2024гг
Internal Rate of Return (IRR), или внутренняя норма доходности (ВНД), — это один из основных показателей, которые демонстрируют, выгодно инвестировать в проект или нет. Этот фактов показывает годовую доходность проекта при условии реинвестирования доходов при той же ставке. Если максимально упростить, IRR — это выраженная в процентах разница между расходами и доходами.
Цифры согласно графика выглядят следующим образом
✔Склады (Москва, класс А) 17,2%
✔ТЦ (Москва, класс А)16,2%
✔Офисы (Москва, класс А) 15,3%
✔Золото 15,2%
✔Дивидендные акции 13,7%
✔Жилая недвижимость, новостройки 11,9%
✔Депозиты 8,6%
✔Облигации 6,9%
✔Инфляция 7,6%
✔Средний портфель физического лица 10,6%
Зеленым цветом ✅указаны дивиденды/аренда, серым – рост стоимости «тела» - самого актива
Что мы видим из приведенных графиков и расчетов?
Очевидно, что самый выгодный вариант – это коммерческая недвижимость
На первый взгляд есть весомый минус - порог входа, что бы купить склад или ТЦ нужна приличная сумма денег 🔥И это решаемо!
Есть инструменты, которые позволяют инвестировать в коммерческую неделимость, причем класса А, с минимальными входами
По итогам этих аналитических данных и графиков несколько выводов:
✔ Институциональные инвесторы (НПФ, фонды, страховые) в России вкладывают пропорционально в акции, облигации, депозиты и коммерческую недвижимость, а физические лица имеют перекос в депозиты, инвестиции квартиры и деньги «под подушкой»
Кто грамотнее и выгоднее инвестирует? Куда инвестирует весь мир?
✔ Если мы возьмем весь мир, то инвестиции распределены практически равными частями между депозитами, акциями и облигациями, альтернативными инвестициями и коммерческой недвижимостью и нет «инвестиционных квартир», в России же наоборот физические лица предпочитают депозиты +деньги под подушкой и инвестиционные квартиры. Во многом это продиктовано привычкой и менталитетом, ведь в СССР нельзя было купить квартиру, ее можно было «получить», а для этого нужно было стоять годами в очереди, поэтому такой образ мыслей сохранился в обществе и популярен особенно среди старших поколений, это не хорошо и неплохо, просто как факт. Причем молодое поколение Z уже мыслит совсем иначе. У них часто фактор свободы – это наличие денег на счетах и ликвидные активы, а не «в бетоне», когда нет привязки к конкретному месту, но есть деньги – это признаки свободы. У меня есть статья на тему того, как управляют деньгами разные поколения, кому интересно приглашаю изучить
Что выгоднее?
Сравним доходность и увидим, что за 20 лет самый интересный и выгодный вариант
- коммерческая недвижимость (склады, ТЦ, офисы) и золото (помним, что это «защитный актив», который растет в кризисы и корректируется в стабильное время).
Причем доходность складов х24, ТЦ- х23, офисов и золота х17
✔ Один из важнейших факторов — это окупаемость:
- окупаемость квартиры в Москве и Питере 28-29 лет (я ни раз об этом писала, это легко можно проверить, например, используя сервис irn.ru, рекомендую сравнивать в валюте рост активов, а не в рублях),
- а окупаемость ТЦ, офисов и складов - 8-10 лет
Очевидно, коммерческая недвижимость выгоднее жилой, но есть ряд факторов:
- большой порог входа (чтобы купить ТЦ, нужны миллиарды)
- любой объект нужен обслуживать, +арендаторы и пр. это все трудозатратно и получается не пассивный доход, а бизнес, в котором надо разбираться
- неликвидные деньги, это тоже, минус и он существенный
Что если я вам скажу, что есть решение в этой задаче, когда:
- массовый инвестор может стать совладельцем торгового центра или склада
- без больших стартовых сумм и даже больше, не нужны десятки миллионеров как при покупке жилой недвижимости
- не нужно иметь компетенций в управлении крупной коммерческой недвижимостью
- не нужны большие стартовые суммы
- деньги ликвидны
- есть льготы в налогах
- вы получаете регулярный пассивный доход, как от сдачи квартиры
- точка входа на рынке выгодная ‼ ввиду высокой заградительной ключевой ставки
- дефицит, например, складов в России, в том числе ввиду роста электронной коммерции
- легкое оформление
- зарегулированные решения
- юридически надежнее классической покупки квартиры и другие плюсы
ВЫВОДЫ:
Это решение - ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд), когда коммерческая недвижимость упаковывается в фонд и торгуется на бирже и любой массовый инвестор может купить паи такого фонда и стать совладельцем коммерческой недвижимости с небольших сумм денег 💵и при этом капитал ликвиден и дивиденды приходят на карточку ежемесячно, без действий, не нужно искать арендатора и «чинить краны» и это надежно. С юридической точки зрения это более надежно и зарегулировано, чем квартира в классическом варианте.
Если у вас есть вопросы, пишите, с удовольствием отвечу, мои контакты есть в описании канала и под этой статьей
Поделитесь в комментариях вашим мнением насчет инвестиций в недвижимость, используете ли вы такой инструмент?
*не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
** Все цифры и аналитика предоставлены фондом Парус и приведены по итогам 2024 года
***предложение для квалифицированных инвесторов
Больше про различные инвестиционные инструменты можно узнать в закрытом Клубе ➡ узнать подробнее про Клуб
---------------
Забрать бонусы 👉
Шаблон ведения бюджета 👉
Чек-лист «Топ-13 факторов, как не попасть в финансовую пирамиду» 👉
Видео-Урок «Система личных финансов» забирай по ссылке 👉
Инвест Клуб http://t.me/jk_capital_bot
Анонсы игр "Денежный поток" 👉 https://t.me/+el4Yi1mrpvMxYjky
Заказать зарубежную карту, задать уточняющий вопрос 👉 https://t.me/Kuzmina_Juliya
Больше полезной информации о финансах, создании капитала и качественных инвестициях в моих социальных сетях 👉
Telegram канал👉 https://t.me/+nnQXMiu3lAphZmMy
YouTube👉 youtu.be/...NFClVUkFyy
Инстаграм*👉 instagram.com/...ina.juliya
* Признана экстремистской организацией и запрещена на территории РФ
Игра Денежный поток👉 t.me/...mrpvMxYjky
Яндекс Дзен👉 dzen.ru/...ina_juliya
Tenchat👉 tenchat.ru/...ina_juliya
Vk, сообщество👉 vk.com/club208911595
LinkedIn👉 www.linkedin.com/...profile/me
Teletype👉 teletype.in/...ina.juliya