80 миллионов пустых квартир и долги на миллиарды: как Китай разрушил миф о том, что «бетон» — лучшая инвестиция

«Квартира есть всегда. Ее можно потрогать, в ней можно жить, и она всегда дорожает» — эту мантру мы слышим с детства. В Китае в нее поверили настолько сильно, что построили огромную экономику вокруг бетона. Итог пугает: до 80 миллионов пустых квартир (это больше, чем население целой Германии), рухнувшие строительные гиганты и пятый год непрерывного падения цен. Разбираем, как величайший пузырь недвижимости нашего времени лопается прямо сейчас и почему это касается кошелька каждого из нас.

Китайский бум недвижимости не имеет аналогов в истории. Всего за 3 года страна израсходовала больше цемента, чем США за весь XX век. Около 96% городских семей владеют как минимум одной квартирой — это один из самых высоких показателей в мире.

Почему китайцы несли все деньги в бетон? Альтернатив просто не было. Банковские депозиты приносили мизерные проценты (часто менее 1%), биржа напоминала казино с дикими скачками, а вывести капитал за рубеж из-за жестких ограничений могли единицы. Недвижимость стала единственным «понятным» активом.

Люди покупали вторые, третьи квартиры и просто держали их запертыми. Сдавать было невыгодно — доходность от аренды составляла жалкие 2-3% годовых, что даже не покрывало ипотеку.

Сегодня каждая пятая квартира в китайских городах стоит пустой. В них никто не живет и не собирается жить. По разным оценкам, это до 80 миллионов пустующих объектов.

Треть китайской экономики держалась на стройке: девелоперы платили заводам, заводы нанимали миллионы рабочих, а местные бюджеты пухли от продажи земли. Но система скрывала смертельную уязвимость.

Доля сделок на этапе «котлована» в Китае доходила до 90%. Вы берете ипотеку и ждете пару лет, пока на месте рекламного щита вырастет дом. Знакомая схема долевого строительства? Да, но с одним фатальным отличием от наших реалий (где есть эскроу-счета).

В Китае застройщики брали деньги новых дольщиков и пускали их на достройку старых, убыточных проектов или на покупку новых участков. Классическая пирамида Понци. Пока поток новых покупателей не иссякал — всё работало.

Когда в 2020 году власти Китая решили остудить перегретый рынок и ввели жесткие правила (ограничив кредитование застройщиков с большими долгами), пирамида начала рушиться.

Крупнейший застройщик Азии, компания Evergrande, накопила долгов на немыслимые $300 млрд (это больше годового бюджета многих стран). В 2021 году она объявила дефолт. За ней посыпались и другие гиганты, например, Country Garden (долг $190 млрд). Стройки встали. Миллионы семей остались с ипотеками на несуществующие квартиры, а продажи жилья рухнули вдвое.

Китайский кризис отличается от американского краха 2008 года. В США токсичные ипотечные долги были разбросаны по банкам всего мира, что вызвало мгновенный финансовый паралич. Китайские долги заперты внутри китайских банков. Значит ли это, что мир в безопасности? Нет.

Китай экспортирует свой кризис через торговлю. Поднебесная — главный покупатель сырья и товаров на планете. Если китайцы начнут экономить (а они уже начали, видя, как дешевеет их главный актив — жилье), заводы по всему миру недополучат заказы.

Если китайская экономика чихнет, сырьевые бюджеты десятков стран рискуют слечь с пневмонией. По оценкам ФРС США и швейцарского UBS, при жестком сценарии мировая экономика может потерять до триллиона долларов роста, а цены на сырье (от нефти до металлов) резко просядут.

Глядя на эти масштабы, возникает резонный вопрос: а не идем ли мы по тому же пути? В России тоже долгие годы считали, что недвижимость — самый надежный актив, и у нас также миллионы покупателей проходят через схему долевого строительства. Конечно, введение эскроу-счетов защищает дольщиков от потери денег, но это не страхует сам рынок от падения спроса, затоваривания и снижения цен, если пузырь окажется перегретым.

Китайский опыт наглядно доказывает: слепая вера в один актив, даже если это надежный «бетон», может разорить целое поколение.

А вы всё ещё считаете, что покупка бетонной коробки — это лучший способ сохранить капитал, или уже присматриваетесь к другим инструментам? Делитесь мнением в комментариях, обсудим!