Недвижимость: покупаем или продаем?
Стоит ли покупать квартиру прямо сейчас? Есть ли смысл ее срочно продавать? Какое будущее у жилой недвижимости и что делать с деньгами?
Не так давно писал статью, где показывал связь между ценами на недвижимость и рынком акций. На первый взгляд, что может объединять бетон и строчки с ценами на акции в мониторе? - на самом деле, очень многое. Рекомендую прочесть. Там я показал, что связь есть.
"Акции - это не строчка в терминале, или график цен. Акции - это доля в компании"
За последний месяц много всего изменилось, но деловая жизнь не может остановиться: каждый день мы принимаем решения, в том числе о том, как сохранить семейные накопления.
Сейчас я хочу провести параллель с 2008 годом, когда цены на рынке жилья начали падать только спустя полгода после падения рынка акций. Это хорошо заметно вот тут:
На этом изображении видно, что рушится миф "недвижимость всегда растет" - это не так. Сейчас наблюдается похожая картина:
Рынок акций начал падать с октября, чувствуя неопределенность. А в феврале 2022 года снизился на 26% на фоне экономической бури. А что рынок недвижимости? - он инертен и продолжал рост на фоне невысоких ставок по ипотеке. В конце февраля спрос на недвижимость даже вырос: тут, тут, и тут. На первый взгляд не логично: рост ключевой ставки до 20% - это шок в первую очередь для недвижимости. Но, рынок может какое-то время оставаться нелогичным: в 2014 году было также, а после двухмесячного ажиотажа рынок ушел в стагнацию. Цены вернулись на уровень начала 2015 года только в июле 2017 г.
Вчера Московская биржа впервые с 25 февраля провела торги ограниченным количеством акций. Индекс вырос за счет компаний-экспортеров, но все еще на 30% ниже своих значений прошлой осени. А цены на квартиры продолжают быть у своих максимумов. И они обязательно скорректируются вниз.
Этому способствуют ряд факторов:
Дорогая ипотека. Те, кто готов был купить квартиру по высоким ценам с ипотечной ставкой 10%, при ставке 17-20% будут вынуждены платить в полтора-два раза больше каждый месяц . А на ипотеку до февраля приходилось половина сделок.
Недвижимость - это рублевый актив. Аренда всегда давала доходность 5-7%, но арендаторы не смогут платить больше (доходы падают) - значит роста арендных ставок не будет.
Есть альтернативы. А если так - зачем собственнику недвижимости получать 5%, если вклад в банке дает >20%, пусть и временно? Или можно купить акции экспортера, который от падения рубля только выигрывает. Об этом я писал здесь.
Что же делать?
Если вы рассматривали купить квартиру для своей семьи и нашли "тот самый вариант" - нужно покупать. Знаю по себе, что очень важны десятки факторов (вид, расположение, детский садик, планировка....). Потом можно найти квартиру дешевле... но будет ли она лучше? Вдруг запала именно эта? Поговорите с продавцом: его тоже волнует будущее экономики, денег, своих сбережений. Стоит поторговаться и договориться. Если уверены в своей работе - ипотеку тоже можно брать, через год рефинансируете ее уже по другим ставкам(13-16%).
Если у вас есть инвестиционная недвижимость - я бы рекомендовал ее продать, если вы разделяете мои доводы в статье. Сейчас много интересных инвестиционных возможностей. А на рынке недвижимости может быть длительный застой, как в 2015-2017, как в 2010-2012.
Если рассматриваете квартиру для инвестиций - подождите. Через 3-4 месяца ажиотаж пройдет, будут понятны перспективы, стабилизируется рубль. Вернется "рынок покупателя".
И всегда помните о диверсификации:
- держите деньги в надежных банках
- долгосрочные инвестиции делайте в облигации - так вы сохраните высокую доходность на длительный период (вкладов с высокими ставками на 2-3-5 лет - нет, а в облигациях есть);
- не забывайте про акции - они волатильны (сильно растут и сильно падают), но это бизнес, это актив. На дистанции 7+ лет акции показывают самую лучшую доходность. Не делайте ставку на единственную лощадь и принимайте решения взвешенно: пользуйтесь калькулятором.
Удачных инвестиций!
-------------------------------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
-----------
Комментарий недоступен
Статья вообще не про шорт квартиры
Комментарий недоступен
Друзья, вижу минусы. Полагаю, это из-за рекламы моего канала в Дзене. Но материал из-за этого хуже не стал, и он требует времени чтобы проанализировать, сделать графики, и написать текст. Поэтому, я надеялся на понимание.
Нигде ничего не продаю, просто просил поддержать начинание (иначе в чем смысл писать? Критиковать проще)))
Спасибо плюсующим
По теме поста. Сейчас ввели плавающую ставку, чтоб как-то удержать продажи. Альфа, по крайней мере. И новая льготная ипотека. Еще льготная ипотека для айтишников (ну там такое, конечно, спорное). Можно сразу взять с плавающей ставкой, чтобы потом не рефинансировать, да и я так понимаю, что и ее тоже можно будет рефинансировать. Другое дело, что даже 12-13% на 20 лет - жестко по переплатам, а стабильность вряд ли кто-то может себе гарантировать.
Посмотрим, что с ценами будет. Они росли на низких ставках по ипотеке, по идее должны упасть. Но не верю, что сильно упадут, тк будет нивелирование расходами застройщиков. Хз, в общем.
Кстати, можешь скинуть линк, откуда данные по индексу недвижимости берешь? Интересно другие города глянуть)
Аналитика тут, там вроде только Питер. Цифры очень похожи на реальность, поэтому их и выбрал.
По комментарию согласен. А вот плавающая ставка - всегда риск. Вдруг потом будет 25%? Мне кажется лучше фикс с возможностью рефинанса. На идею, что и 13-15% это очень много - поддерживаю.
Спасибо за статью! Редко где встретишь конкретные рекомендации. Обычно все скрыыаются за абстрактными формулировками
Спвсибо
Хорошо хоть один умный автор статьи знает что будет с курсом рубля через несколько месяцев.
Уже льготную ипотеку одобрили на новостройки. 7-12% годовых и подняли суммы кредита в два раз.
Плюс обещают сделать 5% годовых для IT , но не всех.
Так что пока непонятно куда цены пойдут и пойдут ли
Было 7, стало 12% так что понятно куда цены пойдут имхо
Куда? Расскажите, а то вся страна гадает, а вам все понятно
Дзен изменил алгоритмы, не особо пока понятно, как там канал развивать теперь, да и раньше-то не особо понимал, зачем писать для 60% аудитории 50+лет. Тележку лучше развивать имхо.
Согласен, муть. Надо диверсифицировать, потому что везде может все измениться. А там тоже свой читатель есть, именно по недвижимости. Акции вообще не воспринимаются той аудиторией
Там еще стиль подачи важен) у меня нужного нет
Скромность украшает 😁👍
Лучше телегу развивай, у тебя выстрелит 100%. Потом у тебя рекламу куплю)
Ахах, спасибо за совет, друг
Если в ипотеку, то точно не покупаем
а если по льготной, 5% для ИТ? ну, если введут всё ж таки :)
Да как-то все равно не очень) Если 5% плавающая еще))
Несмотря на то что я Родину люблю, но заключать договор в РФ с возможностью банка изменить ставку - это расписаться в своем айкью ниже 80 :)