Инвестиции в ИЖС: как обойти 5 главных рисков

В этом году четко обозначился новый инвестиционный тренд — вкладываться в строительство частных домов. Насколько он серьезный и стоит ли оно того, я уже говорила подробно.

А сейчас хотела бы сказать о рисках. Любые инвестиции сопровождаются опасностью потерять деньги. Чем рискует человек, который решил вложить деньги в ИЖС — и как грамотно обойти эти риски?

Сразу скажу: я сейчас говорю не о покупке-продаже уже существующих домов, там совсем другие тенденции. Дворцы по 400 м2 сейчас, наоборот, здорово теряют в цене. А вот строящиеся компактные дома по 80–200 м2 только дорожают — потому что спрос на них до сих пор сильно превышает предложение.

Этот риск вполне реален. Я видела дома, которые построены вообще непонятно для кого: место неудобное, проекты странные, совершенно не учитывающие спрос и даже русский менталитет. Естественно, их не могут продать годами.

Есть четкая формула ликвидности дома: хорошая локация + качество стройки + умеренная цена + интересный проект с продуманной планировкой, которая подойдет почти каждой семье. С первыми тремя параметрами все понятно. Это «вечные ценности» в недвижимости, которые всегда важны. А вот об уникальности стоит сказать особо.

Опыт показывает, что люди ищут дома с изюминкой: не типовые, а именно индивидуальные — даже если это организованный коттеджный поселок. Никому не нравится жить в «инкубаторе». Но в то же время там не должно быть дизайна ради дизайна: дом должен быть удобным для жизни. Поэтому дома с интересной архитектурой и функциональной планировкой покупают в первую очередь.

Как обойти риск:

• Советуйтесь со специалистами. Не только с теми, кто инвестирует или учит инвестировать, не только с теми, кто строит — но и обязательно с теми, кто продает. Где есть перспективные локации, сколько стоит земля, что спрашивают люди, что покупают, а что не покупают — и по каким причинам. Всё это надо четко понимать. Поэтому найдите в своем регионе хороших специалистов по недвижимости и строительству и советуйтесь с ними!

• Учитывайте тренды. Например, сейчас в моде барнхаусы — лаконичные прямоугольные дома с двускатной крышей и панорамным остеклением. Однако многих смущает то, что барнхаусы — это преимущественно легкие каркасники. А вот если барнхаус будет, например, из блока и с хорошим фундаментом — то его купят еще до окончания строительства. Это совершенно точно и проверено опытом.

• Учитывайте срок инвестиций. Если вы вкладываете деньги, чтобы через полгода получить прибыль — выбирайте модный стиль. А если вы вкладываетесь в строительство своего дома — возможно, стоит выбрать более классические стили. Потому что мода меняется, и через несколько лет, когда вы захотите продать дом, в тренде будет совсем другое. А на старую добрую классику покупатель найдется всегда.

Для инвестиций в недвижимость критически важны сроки — особенно если вы взяли для этих целей ипотеку. От этого напрямую зависит прибыль. Если вам обещали построить дом за 6 месяцев, а по факту строят несколько лет, то ваши расходы сильно возрастают. Например, вы все это время платите ипотеку и ежегодную страховку.

Но даже и без ипотеки превышение сроков строительства — это огромный риск. Что будет на том же рынке стройматериалов через год-два? Никто пока даже предположить не может. А если они снова взлетят, как в прошлом году? Тогда это гарантированный недострой.

Как обойти риск:

• Внимательно относитесь к выбору подрядчика. Съездите на площадки, почитайте отзывы, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если компания сдает объекты вовремя и не судится с клиентами — это хороший знак.

• Прописывайте в договоре реальные сроки. Уговоры подрядчика: «Давайте сделаем на всякий случай сроки сдачи дома с запасом, полтора года» — ни к чему хорошему не приведут. Сейчас нет дефицита стройматериалов, построить дом под ключ за 6 месяцев реально. Я говорю это со всей ответственностью. У нас, как и у всякой строительной компании, тоже во время строек происходят форс-мажоры. Но они никогда не влияют на срок сдачи дома, обозначенный в договоре.

• Просите график выполнения работ, крупными этапами. И хотя бы поначалу контролируйте, как этот график соблюдается. Да, многое зависит от схемы финансирования того или иного банка — ведь большинство клиентов строят в ипотеку. Но крупные этапы все равно должны идти своим чередом. Если вы видите, что прошел месяц от заключения договора, а фундамент еще не залит — это причина бить тревогу и предъявлять претензии подрядчику.

Это может быть в нескольких случаях. Если человек связался с недобросовестным подрядчиком, который привлекает заказчиков низкой ценой, а лишь потом озвучивает, что надо еще «вот это, вот это и вот это». Если человек ради экономии отказался от рабочего проекта и решил строить по эскизнику. И, наконец, если сильно затянулись сроки сдачи объекта.

Потому что нормальный подрядчик прописывает подробную смету, строит только по рабочему проекту и соблюдает сроки. И у него может быть только одна уважительная причина пересмотреть смету: резкое повышение цен на стройматериалы, больше чем на 10%. Об этом говорит даже ГК РФ.

Как обойти риск:

• Не экономьте на рабочем проекте. Хорошо прописанный рабочий проект — это гарантия того, что ваши ожидания совпадут с действительностью, когда дом будет достроен. Вы будете четко знать, какой именно дом вам строят, как он будет выглядеть и во сколько вам обойдется каждый этап стройки.

• Требуйте детальную смету. Там должно быть все учтено, вплоть до гвоздей и шурупов. Окончательная сумма фиксируется в договоре, с условием, что подрядчик не выходит за рамки бюджета. Кроме одного-единственного случая, о котором я написала выше.

Да, такое бывает. Я сравнительно недавно вошла с «Метражами» на рынок ИЖС, и для меня было потрясением увидеть, до какой степени этот рынок дикий. Иногда просто 90-е встают перед глазами. В прошлом году жертвой подрядчика-мошенника стал один мой хороший знакомый. Причем он потерял не только деньги, 1,5 млн рублей — но и друга, которого он уговорил тоже вложиться в стройку.

Хорошо составленный договор тут, конечно, нужен. Но он не сильно поможет, если подрядчик уедет с вашими деньгами в неизвестном направлении. Да, если этим плотно заниматься, то его, может быть, когда-то найдут. И может быть, он вернет вам ваши деньги. Но на это в наших реалиях тратятся годы и миллионы нервных клеток. Которые не восстанавливаются.

Как обойти риск:

• Искать нормального подрядчика. Нормальный — это тот, у которого есть офис, команда, реально построенные дома, действующие стройплощадки и довольные клиенты. И я сейчас имею в виду не фейковые отзывы, которые уже набили всем оскомину — а реальных людей, которым компания уже построила дома. Мы, например, всегда можем дать телефоны наших клиентов (конечно, с их разрешения), которые не только расскажут, как мы строили, но и покажут сам дом.

• Контролировать сроки строительства. Не только просматривать чат в мессенджере, куда вам кидают фотографии и видео со стройки — но и самому время от времени приезжать, принимать хотя бы основные этапы.

Некоторые клиенты озвучивали мне беспокойство по этому поводу, поэтому я включила этот пункт в статью. Хотя лично я считаю, что такого риска нет. Пока что рынок ИЖС показывает просто поразительную динамику и по объемам обгоняет даже многоквартирное строительство.

Больше того. Судя по тому, как активно этот рынок сейчас поддерживает государство — он будет так же активно расти и дальше. Вполне вероятен сценарий, по которому в последние пару лет рос рынок новостроек. То есть, взрывной рост цен на землю и сами дома. Но для инвесторов это только плюс. Главное, успеть вовремя продать построенный объект.

Я не буду писать, как обойти этот риск — потому что мне кажется, что его не существует. Нет, конечно, и с этим рынком, и с нашей страной, и с нашей планетой может произойти что угодно и когда угодно. Но это уже выходит за рамки экономических выкладок. Будем надеяться на лучшее :)

Если всё будет идти более или менее благополучно — то рынок ИЖС в ближайшие годы может вырасти, по оценкам аналитиков, в 5 раз. В общем, по моему мнению и опыту — для инвесторов это сейчас самая перспективная ниша. Главное, делать всё правильно и избежать рисков.