1 мая начали действовать надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Неужели дешевые кредиты закончились?

Решение о введении макропруденциальных надбавок по ипотеке ЦБ принял еще в феврале. А в марте и апреле на рынках новостроек и ипотеки был отмечен рекордный рост — люди побежали за дешевыми кредитами, пока банки не повысили ставки. Зря они бежали или нет? Давайте разбираться.

Каждый банк, перед тем как выдать кредит, оценивает его риск-вес — насколько велика вероятность, что заемщик окажется неплатежеспособен. Чем выше риск невыплат, тем больше своих средств банк обязан заморозить на случай возможных убытков. И с помощью надбавок ЦБ вынуждает банки считать повышенный риск для «плохих» кредитов, чтобы демотивировать их выдавать.

Однако новые надбавки еще не означают, что если банк повысил риск вашего кредита в 1,5 раза, то на столько же автоматически выросла и ставка. Чтобы компенсировать свои риски, банк имеет право отказать в выдаче денег либо ужесточить условия.

Как он ужесточит условия — его дело. Может повысить ставку. А может одобрить меньшую сумму, попросить предоставить залог или поручителей. Вырастет ли конкретно для вас ипотечная ставка и как именно, однозначно сказать нельзя, потому что у каждого банка свои методики расчетов и риск-политика.

Что, собственно, изменилось в правилах с 1 мая?

При покупке квартиры у застройщика надбавки будут применяться, если первоначальный взнос меньше 30%. Максимальная надбавка (1,5) будет действовать при взносе от 10 до 15%, т. е. ваш кредит станет для банка рискованнее в 1,5 раза.

Для первоначального взноса менее 10% банки и раньше применяли двойной коэффициент.

Надбавки не будут распространяться на ипотечные программы с господдержкой: льготную, семейную, IT, дальневосточную и сельскохозяйственную. Для этого по ним повысят минимальный первоначальный взнос: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%. При этом ПДН (показатель долговой нагрузки) заемщика должен быть не более 60%.

ПДН показывает, сколько зарплаты вы тратите на погашение всех кредитов. Например, если у вас зарплата 100 тыс. рублей, есть займ с ежемесячным платежом 10 тыс., кредитка с платежом 10 тыс. и вы еще хотите взять ипотеку с платежом 45 тыс., то ваш ПНД составит 65%. Это слишком много. И вообще-то банки уже применяют надбавки к риску, если этот показатель превышает 50%.

Здесь надбавки коснутся только сделок с очень низким первоначальным взносом или сильно переоцененной недвижимостью, т. е. когда LTV составляет 85-90%. Сильного влияния на рынок эта мера не окажет, поскольку вторичка не так сильно завышена в цене относительно рынка, по сравнению с новостройками.

LTV оценивает отношение кредита (суммы вашей ипотеки) к залогу (стоимости, за которую банк сможет продать квартиру, если вы не будете платить по кредиту).

Допустим, вы берете 4 млн в ипотеку, чтобы купить квартиру стоимостью 5 млн — LTV будет 80%. Но если окажется, что аналогичные квартиры стоят по 4,5 млн и именно столько составляет справедливая рыночная цена вашей квартиры, то LTV вырастет до 89%. В этом случае банк будет вынужден применить надбавку.

Размер надбавок составляет от 0,5 до 1 в зависимости от ПДН заемщика:

ЦБ беспокоит рост числа «плохих» долгов, вызванных появлением ипотечных схем от застройщиков, которые гарантируют покупателям низкую ставку, но с завышением цен на квартиры на 20-30%. Это привело к двум проблемам:

Первая — высокая степень закредитованности населения. В конце 2022 года почти половина ипотечников платила по долгам 80% от дохода, и у многих был низкий первоначальный взнос. Если бы не застройщик, вряд ли бы они смогли позволить себе ипотеку. Хорошо это или плохо — спорный вопрос, однако если человек решит продать такую квартиру, то будет вынужден снизить цену до рыночного уровня. Вырученной суммы не хватит на погашение долга.

И вторая — рост рисков для банков. В случае дефолта заемщика они тоже не смогут продать его квартиру по цене застройщика и понесут убытки. Так на рынке образовалось много кредитов, обеспеченных призрачной дороговизной квартир, и начал надуваться ипотечный пузырь.

По задумке ЦБ, надбавки убьют сразу несколько зайцев: снизят количество необеспеченных кредитов в банках и чрезмерную закредитованность населения, а застройщики перестанут завышать цены на квартиры, и разница между первичкой и вторичкой сократится.

Еще в феврале в СМИ появились заголовки в духе «Дешевая ипотека закончится» (хотя, честно говоря, не в феврале, а в году так 2018-м), а отделы продаж застройщиков стали торопить покупателей купить квартиру до 1 мая, пока это еще можно сделать по выгодным условиям (с завышением цены, конечно же).

Какие же изменения реально можно увидеть в банках? Сбер при первоначальном взносе от 10 до 15% накидывает дополнительно 1% к ставке, а при первоначальном взносе от 15 до 20% — 0,7%. ВТБ и «Альфа-банк» — 0,5%, если первоначальный взнос менее 20%. Все изменения касаются только рыночных программ, на льготные не распространяются (потому что на них действуют фиксированные ставки от государства, которые нельзя повышать).

Как видно, это не настолько большое увеличение ставок, что теперь нельзя взять ипотеку. Примерно столько же вам накинут, если вы не являетесь зарплатным клиентом банка или откажетесь от доп. опций.

Стоило ли торопиться с покупкой недвижимости? Если у вас реально была потребность купить до мая — да. Если вы боялись удорожания ипотеки — нет. Высока вероятность, что в мае-июне ажиотажный спрос закончится, застройщики начнут давать скидки, и никакого смысла покупать те же самые квартиры по завышенным ценам не было.

Кому реально будет сложнее взять ипотеку? Тем, кто и так не может ее себе позволить: не смог накопить на первоначальный взнос 20%, имеет высокую кредитную нагрузку и не готов платить стандартный ежемесячный платеж. ЦБ как бы намекает, что в таком случае не нужно закредитовывать себя еще больше, а тем более покупать квартиры дороже рынка.

Чтобы не переплатить за ипотеку с учетом нововведений, старайтесь оптимизировать следующие параметры:

• Цена квартиры должна быть в рынке. Проверяйте, сколько стоят аналогичные предложения на рынке, и считайте LTV (в идеале он должен быть не более 70%). Если застройщик предлагает низкую ставку по ипотеке, но с завышением цены квартиры, — вы не только переплачиваете на старте, но еще и рискуете потерять эти деньги в будущем при продаже.

• Первоначальный взнос минимум 20-30%. Чем он выше, тем меньше составит переплата по кредиту. Это работало всегда — взнос 10-15% был менее выгодным и без всяких первомайских надбавок.

• ПДН не более 50-60%. Этот показатель важен в первую очередь самому заемщику, а не только банку. Вряд ли кому-то комфортно тратить больше половины дохода на кредит, вдобавок, нет возможностей для досрочного погашения и высок риск дефолта в случае внезапной утраты работы или трудоспособности.

Если вам интересны разборы по недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал. Там мы разбираем новости, законы, ипотечные схемы, интересные новостройки Москвы и Подмосковья.