Как выгодно взять ипотеку на строительство дома в 2024 году. Полезный гайд

Ждете снижения цен на недвижимость, чтобы взять ипотеку? Вынуждены огорчить, оно не скоро предвидится. А пока вы размышляете, условия льготных займов меняются не в пользу заемщиков.

Снижению стоимости жилья предшествуют как минимум 3 предпосылки: ощутимое падение курса доллара, снижение цен на стройматериалы и удешевление стоимости услуг строителей. Увы, ничего из этого сегодня мы не наблюдаем: доллар с конца декабря упал буквально на пару рублей, дерево подорожало на 60% за прошлый год, в сфере строительства растет кадровый голод и стоимость работ (примерно +30% за прошлый год).

Поэтому цены на жилье стабильно растут, и уже завтра строительство частного дома обойдется значительно дороже, чем сегодня. Ведь по информации Циан на март прошлого года, цена покупки недвижимости выросла на 18% за 1 год, на 39% за 2 года и на 85% за 3 года.

А сколько жилье будет стоить завтра? В статье поговорим о том, как взять ипотеку на загородный дом в 2024 году, чтобы построить его с нуля.

Еще года 3-4 назад строительство ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) не было так популярно. Но все изменил ковид.

Когда компании стали массово переводить сотрудников на удаленку, а людям на самоизоляции хотелось быть ближе к природе и иметь больше свободного пространства, загородные дома стали покупать и строить массово.

С тех пор, как ИЖС стало популярнее среди россиян, некоторые льготные ипотечные программы добавили возможность взять займ на строительство и покупку частных загородных домов. Это касается льготной и семейной ипотеки, а также ипотеки для сотрудников IT-компаний.

Независимо от того, есть ли семья, особые профессиональные навыки или какой адрес прописки, эта ипотека подойдет любому россиянину. Поэтому ее называют также ипотекой с государственной поддержкой.

В декабре прошлого года они ужесточились ― ставка выросла до 8%, сумма снизилась на 6 млн. А столичные условия кредитования выровнялись с региональными. Кстати, выдают ипотеку на дом 80 банковских организаций.

По льготной ипотеке приобретают готовое жилье или частный дом по договору долевого участия у застройщика, строят загородные дома самостоятельно или при помощи подрядчиков, покупают участок под строительство частного дома.

Большинство банков предлагает заполнять заявки на ипотечное кредитование онлайн, что удобно при сборе документов, если заемщик является еще и клиентом банка. Условно сбор документов состоит из 2 этапов: подача заявки и одобрение финансовой организации.

Для подачи заявки понадобятся:

• паспорт с регистрацией;
• СНИЛС;
• документ, подтверждающий доходы или документ, подтверждающий личность, если не подтверждаются доходы и трудовая занятость (ВУ, военный билет или удостоверение военнослужащего, загранпаспорт).

Когда банк одобрит заявку, заемщику потребуется собрать документы на дом, а также на подтверждение наличия первоначального взноса: выписка со счета, платежка (чек), которая подтверждает оплату взноса, документ, который подтверждает стоимость частного дома.

Кроме того, заемщику понадобится договор-основание, выписка из ЕГРН и официальный документ от оценщика стоимости недвижимости.

Взять льготную ипотеку можно до 1 июля 2024 года. После перестанет действовать (или изменятся условия).

Действует для семей, в которых есть дети. Кстати, не обязательно, чтобы их растили оба родителя. Взять ипотеку может семья, где есть 1 ребенок, родившийся в период с начала 2018 года по конец 2023 года, 2 несовершеннолетних ребенка или ребенок с инвалидностью. Программа распространяется и на усыновленных детей.

По условиям ипотеки заемщик покупает частный дом с земельным участком или оформляет займ на его строительство.

Семейную ипотеку выдают 59 банков. Ставка в каждом из них рассчитывается индивидуально, главное, чтобы не превышала установленный государством максимум.

За прошлый год именно этот вид ипотеки заемщики брали чаще всего на строительство загородных домов ― объем ипотечного рынка составил примерно 75-80% займов.

Помимо основного перечня документов вроде паспорта с регистрацией и СНИЛСа, заемщику дополнительно потребуются свидетельство о рождении ребенка, справка об инвалидности (при наличии) и подтверждение постоянной регистрации на территории ДФО, если ипотека берется по минимальной ставке до 5% годовых.

Во-первых, ипотека рефинансируется. Например, у заемщика пока нет детей. При кредитовании процентная ставка на покупку или строительство частного дома в таком случае составит 8% годовых, но после рождения ребенка ее пересматривают и снижают.

Во-вторых, физическое лицо ― только продавец дома в сельской местности в ДФО, в иных случаях договор заключается с юрлицом или ИП.

В-третьих, если заемщик решит строить частный дом за счет ипотеки, то самостоятельно этого сделать будет нельзя. Только через услуги аккредитованной банком подрядной организации.

Действует программа до 1 июля 2024 года и до 31 декабря 2027 года для семей, где растет ребенок с инвалидностью.

Программа, воспользоваться которой могут только специалисты, работающие в аккредитованных Минцифры РФ организациях. С точки зрения условий, это одна из самых выгодных ипотек в стране.

В отличие от двух предыдущих видов ипотек, где возраст заемщика составляет от 21 до 75 лет, этот займ действует на сотрудников в возрасте от 18 до 50 лет.

К дополнительным требованиям также относятся стаж работы в компании ― от 3 месяцев, и к доходу специалиста старше 35 лет в ней: для Москвы ― от 150 тысяч рублей, для городов-миллионников ― от 120 тысяч рублей, для городов с населением менее 1 млн ― от 70 тысяч рублей. По этой программе работают 56 банков России.

Кроме документов, подтверждающих личность (паспорт с регистрацией, СНИЛС), потребуются справка о доходах и копия трудовой книжки, которая подтвердит, что заемщик работает в аккредитованной IT-компании.

По ипотеке покупают жилой частный дом от застройщика или построенный по договору подряда, а также участок под строительство дома, но тоже только по договору подряда.

Ипотека действует до конца 2024 года.

Максимально возможная сумма IT-ипотеки также увеличивается с помощью рыночной ставки ― до 30 млн рублей. Если взять 25 млн, то 18 млн рублей пойдут по ставке 5% годовых, остальные 7 млн ― по рыночной ставке ― около 18,5% годовых.

Есть еще льготные программы, правда, к Москве и Подмосковью применить их не получится.

Речь о дальневосточной и арктической программе под 2% годовых и сельской ипотеке под 3% годовых (0,1% годовых ближе к границе). Они самые выгодные в России по ставке для строительства частных домов, но ограниченные по региону ― в первом случае это исключительно территория Дальневосточного федерального округа и Арктической зоны, во втором ― сельская местность с населением не более 30 тысяч человек.

Дальневосточная ипотека действует до конца 2030 года, сельская ― бессрочная.

Как видно из условий ипотечного кредитования, большинство программ рассчитаны на строительство частного дома силами подрядчика. С точки зрения безопасности ― это хорошо, ведь банки допускают к строительству только те организации, которые аккредитовали.

Как найти порядочного подрядчика:

• выбрать технологию строительства загородной недвижимости и искать компанию, которая имеет подтвержденный многолетний опыт по ней;
• проверить что именно входит в стоимость работ (только строительство, а материалы покупаются отдельно или весь комплекс работ в общем);
• убедиться, что организация не требует 100% предоплаты с самого начала ― по такой схеме работают недобросовестные подрядчики.

Маткапитал возможно использовать во всех вышеперечисленных вариантах ипотек на покупку или строительство частного дома. С февраля текущего года он будет проиндексирован на 7,5%.

На первого ребенка граждане будут получать 631 тысячу рублей, на второго ― 834 тысячи рублей (или 203 тысячи рублей, если раньше семья получила маткапитал на первенца).

Даже если заемщик решил воспользоваться условиями любой льготной ипотеки или займа по сниженной ставке для строительства частного дома, процент выплат можно сделать еще меньше.

Некоторые банки предлагают клиентам сделать разовый платеж в дополнение к первоначальному взносу, чтобы снизить процент ставки на 0,5-1,5% годовых. Чаще всего сумма платежа составляет от 1% до 4% от суммы займа.

Иногда в банках по ипотечному кредитованию предлагают дополнительные услуги, которые помогут снизить процент выплаты на ипотечный частный дом:

• приобрести страховку у банка или партнерской ему организации;
• зарегистрировать договор в электронной форме;
• обратиться в банк за рефинансированием кредита (если такая возможность предусмотрена или появилась).

Кроме того, выгоднее всего оформлять ипотеку в банке, клиентом которого является заемщик и где у него хранится положительная кредитная история.

Гражданин вправе оформить через налоговую единоразовый имущественный налоговый вычет на ипотеку. Есть 2 вида вычета:

• вернуть 13% за покупку или строительство частного дома ― не более 260 тысяч рублей;
• вернуть 13% за выплату процентов ― не более 390 тысяч рублей.

Причем, вернуть можно оба, то есть ― 650 тысяч рублей в сумме. Заемщик обязательно должен официально работать по ТК. Самозанятые, женщины и мужчины в декрете, а также безработные не могут претендовать на налоговый вычет.

Слово ипотека у многих ассоциируется с удавкой на шее и вызывает негатив. Мало того, что выплачивать ее долгие годы, так еще и ежемесячно. А зря. Льготные условия делают кредитование выгодным. Кроме того, для многих граждан ипотека ― единственный способ построить собственный загородный дом. И так как с конца прошлого года идет динамика ужесточения ипотечных условий (повышение первоначального взноса, снижение максимальных сумм займа), лучшего времени на кредит, чем сейчас, в ближайшее время не предвидится.