Что изменилось с 2010 по 2019 год? Когда было выгодно строить и арендовать офисную недвижимость? Делимся данными на основе обзора рынка офисной недвижимости, подготовленного аналитиками ILM совместно с сервисом Amo.ru.
В 2009 году экономику охватил кризис. Многим казалось, что для рынка недвижимости это максимум на год.
Они ошибались:
- Изменилась реальность ведения бизнеса в целом.
- Арендаторы и собственники научились считать совокупную стоимость владения и эксплуатации. Девелоперам пришлось повышать эффективность площадей и избавляться от объектов “про запас”.
- Компании стали внимательнее к расположению и удобству офиса. В структуре спроса акцент сместился с метров на качественные метры и дополнительные преимущества и сервис.
- Стиль работы типичной компании изменился, в корне меняя требования к офису.
- Спрос стал нестабильным, краткосрочным и требовательным. Девелоперам пришлось продумывать стресс-сценарии использования каждого объекта.
- Произошла поляризация рынка в направлении мелких и крупных арендаторов. Связанный с этим рост операционных издержек требовал оптимизации процессов управления.
- Достоверная информация стала доступнее. Брокеры перестали быть её эксклюзивными хранителями.
Фазы цикла
2010 - 2013. Медленное восстановление
Десятилетие началось с замедления активности в экономике. Объёмы ввода новых площадей планомерно падали: отчасти из-за заморозки инвестиционных проектов, отчасти из-за нововведений в градостроительной доктрине Москвы.
В 2010 - 2012 годах предложение офисов росло даже медленнее спроса. Уровень вакантных площадей в 2010 году был вблизи равновесных 12%, а в 2012 даже 11%. Ставки аренды назначались в долларах и росли, достигая для бизнес-центров класса А $720 за метр в год в 2010 году и $780 в 2012 году. В 2013 году цены стабилизировались.
Однако снять сливки за счёт высоких ставок было непросто из-за низкой ликвидности крупных площадей. Как антикризисная мера среди собственников в 2010 распространилась мода мелко нарезать площади, а не ждать крупных арендаторов.
Тогда же наметилась децентрализация рынка. Если ранее большинство офисных площадей располагалось в пределах Садового кольца, то теперь начали формироваться центры деловой активности за пределами ЦАО. На этом сказалась в том числе политика московских властей по ограничению строительства внутри Третьего кольца. В 2013 году 60% вводимых офисных площадей располагались вне центра города.
Инвестиционная активность начала расти с конца 2011 года: девелоперы возобновляли замороженное строительство и запускали новые объекты. На объёме предложения это отразилось в 2013 году: он вырос впервые с 2009 года. Обратное движение темпов поглощения площадей привело к росту уровня вакансии до 14%.
2014 - 2016. Новый кризис
В 2014 году рынок достиг пика и перешёл в фазу спада. Темпы роста предложения возросли ещё больше, чем в 2013. Напротив, спрос к концу года стал стремительно падать. Бизнес всеми способами сокращал издержки, в т.ч. покидая бизнес-центры класса А и требуя пересмотра условий аренды. Рынок приобрел все черты “рынка клиента”. Внешние факторы: санкции и финансовый кризис, - только усугубили ситуацию.
Уровень вакантных площадей в целом превысил 15%, а в классе А - 26%. Девелоперам пришлось заморозить ряд проектов.
Из-за девальвации рубля в 2 с лишним раза за 2014 год долларовые арендные ставки оказались несовместимы с ведением бизнеса. Новые сделки заключались в рублёвом эквиваленте с пересмотром ставки через 2 - 4 года. В 2015 году рынок полностью перешёл на рублёвые ставки с большой ежегодной индексацией из-за инфляции. В отдельных случаях применялась практика фиксации валютного курса.
Падение спроса продолжилось в 2015 году. В ответ на спад спроса ввод новых площадей уменьшался в 2 раза в год в 2015 и 2016 годах.
Собственники шли на снижение ставок, предоставляли курсовые коридоры и отделку офисов за свой счёт. Дисконт в результате переговоров мог достигать 40%. В 2016 году средние ставки достигли 25 500 руб. за кв. м в год в классе А (ср. 36 000 руб. в 2014 году). Это вынуждало собственников оптимизировать расходы, оспаривать кадастровую стоимость, повышать качество управления.
Излишек свободных площадей и сокращение ставок позволили успешным компаниям консолидировать свои офисы и переехать в более качественные объекты, не повышая издержек. Некоторые компании успели приобрести площадь в собственность, “поймав дно” рынка.
Более бедные компании были вынуждены отказаться от части помещений. В итоге доля вакантных площадей в 2015 году осталась высокой (16,8%) в целом по рынку, а в бизнес-центрах класса Б- выросла до 8,9%, что для них является высоким показателем.
В 2016 году, в дополнение к тренду 2010 года на сокращение средней площади офиса, начался бурный рост коворкинг-центров, позволивших арендаторам минимизировать расходы на аренду и гибко управлять площадью.
Встречное движение спроса и предложения привело к постепенной стабилизации рынка в 2016 году. Совокупный уровень вакансии сократился до 15,7% за счёт офисов высокого качества: в офисах Б- вакансия продолжала расти.
2017 - 2019. Начало роста
Рынок вернулся к нормальному уровню вакантных площадей (12,3%) в 2017 году, когда арендаторы заняли значительный объём помещений класса А и Б+, а ввод новых площадей остался на низком уровне (380 тыс. кв. м, всего на 30 тыс. больше 2016 года).
Деловая активность в течение года повышалась, что остановило падение арендных ставок. Ряд девелоперов анонсировали новые инвестиционные проекты.
В 2018 году рынок окончательно развернулся в пользу собственника. Дальнейшее сокращение объёмов ввода новых площадей и дефицит качественных офисов привели к рекордно низким уровням вакансии (9,1% в целом по рынку) и началу роста ставок. Преференции получали только самые крупные и известные арендаторы.
За 10 лет рынок прошел путь от фазы арендатора: предложение превышает спрос, цены снижаются, ставка аренды при подписании договора может отличаться от запрашиваемой на 35%, - до фазы собственника: спрос превысил предложение, ставки растут, качественные офисные площади в дефиците. Мы наблюдали, словно timelapse, смену состояний рынка: от больших пустующих зданий и консервативного настроения собственника до желания нарезать все площади на мелкие кусочки, а потом снова желания пригласить одного большого арендатора.
Дополнительный толчок к развитию офисных центров за пределами Третьего кольца дало развитие Московского центрального кольца (МЦК), Московских центральных диаметров (МЦД) и строительство новых станций метро. Поскольку офисы класса А и Б+ были в дефиците, арендаторы стали чаще присматриваться к объектам, ранее непривлекательным географически. Среди ярких примеров - Com City, Кунцево Плаза, РТС Варшавский, Верейская Плаза. Напротив, Садовое кольцо и ТТК перестали быть приоритетом в выборе офиса. Впрочем, почти 50% новых сделок аренды в 2019 заключено вблизи ТТК.
Тенденция к росту популярности небольших офисов (50 - 300 кв. м) продолжилась. Плата собственников за повышение ликвидности площадей таким образом - большие операционные издержки и необходимость операционного управления. Чем мельче арендаторы, тем больше непредсказуемость и частота досрочных расторжений - и это при общем сокращении типичных сроков аренды с 3-5 до 1-3 лет.
Оптимизации рынка маленьких пользователей способствовали коворкинги, меняющие рынок с лозунгом “space as a service”. Но самим коворкингам предстояла трудная борьба с консервативностью рынка. Идея создать атмосферное пространство для профессионалов-единомышленников подверглась проверке на экономическую состоятельность. Большинство коворкингов перешли в формат мелкой кабинетной нарезки с набором услуг, что позволило им стать одними из самых активных арендаторов в 2018 году.
Помимо стартапов, коворкингами стали всё чаще пользоваться банки и другие крупные компании и госструктуры, часто создающие временные рабочие группы. Пример такой практики подал Сбербанк.
На другом полюсе рынка наблюдалась обратная тенденция к консолидации и созданию полноценных штаб-квартир. Примечательно, что и здесь Сбербанк оказался среди первопроходцев.
Пожалуй, самый значимый долгосрочный тренд офисного рынка последнего времени – запрос потенциальных арендаторов на гибкие офисные пространства. Компании хотят иметь возможность увеличивать или уменьшать количество рабочих мест для своих сотрудников. Благодаря этому запросу, вырос и объем предложения офисов данного формата. Также в уходящем году в Россию вышло сразу несколько международных операторов. Таким образом, по итогам 2019 года мы можем констатировать, что рынок коворкингов сформировался.
Консолидация экономит издержки и повышает эффективность коммуникации подразделений. Ответом на интерес арендаторов к консолидации стали объекты, вводимые в 2019 году: МФК «ОКО, фаза II», МФК «Смоленский Пассаж, фаза II», БЦ «Верейская Плаза IV» и др. В целом первые 3 квартала 2019 года показали рост вводимых площадей на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.
Гос. корпорации в целом доминируют среди арендаторов крупных офисов высокого класса. За 3 года они арендовали 26% площадей, а в 2019 году столкнулись с дефицитом офисов крупнее 15000 кв. м.
Бизнес-центры, в которых возможна аренда от 5 000 кв. м сегодня – это штучный продукт. На конец 3 квартала 2019 года таких объектов всего 80 во всех классах.
Интерес к ним проявляют IT компании, финансовые организации, сырьевые компании, гос. корпорации и органы власти. В 2019 году эти организации заключили 74% сделок новой аренды против 58% в 2018.
Укрепление переговорных позиций собственников ведёт к плавному росту ставок (до 27 500 р. за кв. м в классе "А"). Арендаторы воспринимают рост с осторожностью. В первом полугодии 2019 года 60% арендаторов, планировавших переезд, остались в старом офисе; переезжали в основном только в случае острой необходимости.
В 2015-2016 годах многие арендаторы по окончании контракта переезжали в новые бизнес-центры. В 2019 году подобные переезды наблюдались реже. К этому привело как снижение объемов строительства после кризиса, так и эффективная деятельность управляющих компаний. Арендодатели понимают, что резидентов можно и нужно удерживать, создавая бизнес-пространства с полной инфраструктурой для решения бытовых задач и досуга.
Изменилась и структура спроса у арендатора
Арендаторы все меньше рассматривают помещения без отделки. К ключевым факторам спроса, помимо локации и площади, добавилось наличие lounge-зон и инфраструктуры, учитывающей внутренний спрос арендаторов. Особые конкурентные преимущества получают многофункциональные бизнес-центры, где развитая инфраструктура позволяет резидентам получать любые услуги, не выходя из здания.
Квинтэссенцией истории развития рынка офисной недвижимости в Москве стала история развития делового района “Москва Сити”. За 10 лет он доказал свою состоятельность и получил ряд арендаторов в лице государственных органов. Только в 2019 году в “IQ квартал” переехали 3 федеральных министерства и 4 ведомства. Учитывая драматизм и значимость истории “Москва Сити” для столицы, мы посвятим ему отдельную статью.
Чего ожидать в 2020х?
На начало 2020 года уровень вакансии самый низкий за 15 лет (8,1% в целом по рынку), а базовые ставки аренды находятся в фазе ускоряющегося роста. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды продолжил расти и по итогам сентября, 2019 г. достиг 27 500 руб. за кв. м в год. Относительно конца прошлого года средние ставки здесь выросли на 5%. В классе Б+ средняя стоимость аренды вновь начала расти. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса поднялся на 2% и составил 16 900 руб. за кв. м в год, вернувшись на уровень конца 2018 г. Ввиду главных трендов на рынке, связанных с ограниченным предложением и устойчивым спросом, условия «рынка арендодателя» все больше укрепляются.
Если вы осознаёте необходимость переезда в ближайшие 1 - 2 года, лучше это сделать сейчас, так как ставки аренды на наиболее ликвидные и уникальные офисные блоки продолжат свой рост.
Ознакомиться с подробным исследованием - как менялся рынок офисной недвижимости на протяжении 10 лет можно по ссылке.