Купил квартиру под офис компании

Меня зовут Евгений, сейчас моя компания занимается разработкой экологического стартапа и разработкой проектной документации по экологии с 2012 года. Тогда мне было 23 года, все это время мы платили за аренду и были привязаны к условиям и ограничениям. В 2021 году мы с женой купили квартиру площадью 70 м2 на первом этаже жилого дома и разместили там мой офис.

Давайте с самого начала: в 2012 году я зарегистрировал свою компанию и начал активно продвигать ее услуги. Сначала наш офис был расположен на территории завода, рядом с санитарным блоком действующей тюрьмы.

Первый офис

Первый офис представлял из себя комнату 10 м2, в которой помещалось максимум 2 человека. В комнате было окно с решеткой и видом на заводские развалины. Стоимость аренды составляла 350 рублей за квадратный метр – итого 3 500 рублей. Тогда для меня было важно не то, какой у меня офис, а то, сколько я за него плачу. Первый год я работал один, был и директором, и менеджером по продажам, и бухгалтером, и курьером, и инженером-экологом. В мои задачи входило все. Когда речь заходила о том, что мне нужно взять сотрудников на работу, я впадал в ступор, так как вообще не представлял, как это делать, и кто пойдет работать ко мне, кому я интересен.

Офис в 10 квадратов меня не вдохновлял, и мы с друзьями решили снять в этом же здании помещение большего размера с выходом на крышу. Это было дороже по деньгам, тогда он обходился около 15 тысяч рублей. Мы разделили эту сумму на троих, я платил 50%, а друзья – по 25%. Но вы, наверное, понимаете, что работать с друзьями равно не работать. Это каждый день угорать, наводить какой-то движ, но не рабочий. Через какое-то время до меня дошло, что это не сказывается положительно на мне и на компании. Я решил разъехаться: друзья заехали в мой старый офис, сделав из него студию для записи видео, а я переехал на этаж ниже в помещение, которое было разделено на 2 части. Там я слышал своих соседей, а соседи слышали меня. Само помещение было примерно 7 м2. Туда помещалось 2 стола и 2 стула, и если кому-то нужно было встать, то столы немного двигались.

После года работы я пришел к тому, что пора что-то менять, и решил нанять первого сотрудника – это был менеджер по продажам. На 7 квадратных метрах мы еле умещались, да и в целом атмосфера этого здания была гнетущая: из него хотелось убежать, а не работать. На территории того же завода были отреставрированные здания, и мы переехали в помещение около 15 м2 с приятным ремонтом, с современными окнами, и у нас даже был кабель-канал, куда мы запихнули все провода. Этот офис благополучно вмещал 4 человека; можно сказать, что с него началась наша долгая дорога. Кстати, стоимость за квадратный метр составляла около 450 руб. – это, конечно, шикарная цена.

Честно сказать, завод (а именно – его проходная) меня угнетал из-за совковой системы. Для того, чтобы попасть на территорию, нужно было пройти кордон из бабулек, которые выносят мозги по любому удобному поводу.

Тогда я решил перевести компанию в еще более комфортабельный офис, в котором было несколько кабинетов. Теперь бюджет на все составлял 20-30 тысяч рублей. Я уже не вспомню, сколько стоил квадратный метр; но помню, что там мы начали расти в сотрудниках, при этом не чувствуя дискомфорта. Офис располагался на мансардном этаже, окна выходили в потолок. Это было что-то новое для нас, но со временем я понял, что такие окна – крайне неудобный вариант.

Так выглядели кабинеты, которые мы снимали в 2015 году

Уехать из него нам пришлось по причине закрытия метро, более 80% сотрудников не могли комфортно добираться до офиса. Тогда я решил вернуться на территорию завода, потому что это был единственный дешевый вариант. Теперь мы сняли почти весь первый этаж, количество сотрудников в штате достигло 15 человек. Примерная стоимость составила 45 тысяч рублей за 130 м2. По-моему, именно тогда у меня появился личный кабинет – и это через 3 года после открытия компании.

Я хочу зафиксировать, что с 2015-2016 года наша арендная плата не снижалась меньше чем на 45 тыс. без КУ

Бизнес-центр

После мы переехали в еще более пафосный офис. Тогда я хотел, чтобы у нас были окна в пол в современном бизнес-центре, с ресепшн на первом этаже, с рестораном и тп. Мы переехали в новый БЦ, офис в котором выглядел примерно так:

Тогда стоимость квадратного метра составляла около тысячи рублей и постоянно росла. В этом офисе мы работали около года, аренда выходила около 80 тысяч без КУ. В том (обратите внимание, что последняя упомянутая дата - 2016) году я получил тотальное выгорание: жизнь резко поменялась, мы купили собственную квартиру, новую машину, переехали в новый офис, попали в жесткие кассовые разрывы. Все бы хорошо, но эмоциональное состояние дало о себе знать. Пару раз у меня не хватало денег на то, чтобы оплатить этот офис, пару раз нам блокировали проходки в него, после чего я решил снова сменить наше местопребывание.

И мы опять переехали

Мы переехали в соседнее здание, с окнами в пол, но стоимость за 80 м2 составляла уже 50-55 тысяч рублей + дешевый интернет. Примерно так выглядел наш офис, правда был он в 2 раза больше.

Основным минусом этого офиса была жара летом: окна сильно нагревались, и нам приходилось спасаться всеми возможными способами.

Уже тогда я начал понимать, что платить вечную аренду не имеет смысла. Почти везде была высокая плата за интернет. Например, в следующем офисе, который мы снимали, за 5 МБ – 4500 рублей. Я считаю, это борщ. Я начал считать свои затраты и время, потраченное на доставку себя в офис, и понял, что нужно перевозить компанию туда, где удобно будет в первую очередь мне. Тем более, сотрудники постоянно меняются, и подстраиваться под их нужны нет никакого смысла. Я решил снять офис рядом с домом (в 10 минутах пешком) и выглядел он вот так:

Общий кабинет

Мой кабинет – переговорная

Я любил этот офис, и это единственный офис за 10 лет, который я покидал с сожалением, так как в нем было идеально почти все.

То, что в нем было не идеально – это сама управляющая компания, сторож на входе, жара летом, и, конечно же, дорогой интернет.

Аренда этого офиса составляла около 65 тысяч за 70-75 м2. В стоимость не включены интернет и КУ. С ними общая сумма доходила примерно до 80 тысяч в месяц. Меня эта сумма реально расстраивала, так как компания у нас небольшая: сейчас работает до 7 человек в офисе. Когда случился локдаун, нам закрыли вход в офис, а аренду оставили в полном объеме. Тогда я для себя точно решил, что пора что-то менять, и начал искать помещения под покупку. Долгие поиски увенчались успехом, и я нашел помещение (вернее квартиру) 70 м2 на первом этаже в соседнем доме (5 минут ходьбы).

Стоимость квартиры составила 6 млн.руб.!!! (на июль 2021). Чтобы вы понимали, рыночная стоимость сейчас (на конец октября 2021 г) составляет 9 млн.руб.!!! Но шок контент в ней в том, что старые хозяева купили ее на торгах по банкротству за 3,5 млн. руб.!!!!!! ровно летом 2020.

Как выглядела квартира до покупки:

Ванная (сейчас это кухня)

Царь туалет

Как выглядит офис (квартира) сейчас в том же порядке

Общий кабинет:

Кухня (ванная)

Туалет

Ремонт мы сделали примерно за 1 месяц, могли бы быстрее, но нас подвели рабочие подробно я рассказываю об этом в своем видео

Есть еще мелкие доделки, которые мы решим в ближайшее время, это двери, плинтуса, где-то нужно подкрасить, на синие стены мы хотим установить деревянные рейки, должно быть красиво, я не дизайнер, делал все на глаз, мне и коллективу нравится.

Вывод.

А теперь математика

Аренда офиса 70+ м.2 = 65 000 руб.

Коммуналка – около 5 тыс. руб.

Интернет - 4.5 тыс.руб.

Уборка офиса – 2.5 тыс. руб.

Итого затраты на офис = 77 000 руб.мес. * 12 = 924 000 в год.

Мы в этом офисе просидели 2 года — это почти 1 900 000 руб.

И аренда ежегодно повышается на 5-10% + куча нюансов.

Если допустим брать в ипотеку такую квартиру как наша по ставке 8%

Первоначальный взнос 1 200 000 руб.

Ипотека 4 800 000

Стоимость ежемесячного платежа – 52 тыс.руб.

Коммуналка – 5 тыс.руб.

Интернет 300 руб.

Уборка 2.5 тыс.руб.

Итого затраты = 59800 руб.мес * 12 – 717 600 руб.год.

Аренда не повышается ежегодно, можно гасить ипотеку.

+ своя недвижимость

+ если перевести ее в коммерцию ее стоимость вырастет с 9 млн. руб (сейчас) до минимум 15 млн.руб после перевода.

Профит в разнице писать не буду, понятно есть люди, которые за сложные проценты, которые они никогда не смогут обеспечить, у каждого своя правда, но

Если у вас небольшая компания, рассмотрите возможность покупки квартиры на первом этаже жилого дома, это позволит Вам в долгосрочной перспективе сохранить свои деньги и преумножить их если решите перевести недвижимость в коммерцию.

0
239 комментариев
Написать комментарий...
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
John Doe

автор статьи вроде как на первом этаже купил.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
John Doe

Ну собственно ниже я про тоже написал - это из-за того что сейчас отдельный вход обязателен.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
John Doe

на фотках примеры офисов, который автор снимал до того, как взять квартиру на первом этаже. Фотографий окон из квартиры нет.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
236 комментариев
Раскрывать всегда