{"id":8721,"title":"\u0427\u0442\u043e \u043f\u043e\u043b\u0435\u0437\u043d\u043e\u0433\u043e \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u0441\u0434\u0435\u043b\u0430\u0442\u044c \u0438\u0437 \u0440\u044b\u0431\u044c\u0435\u0439 \u0447\u0435\u0448\u0443\u0438","url":"\/redirect?component=advertising&id=8721&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/316632-odezhda-kotoraya-rastet-vmeste-s-rebenkom-biotoplivo-i-krossovki-iz-chaynogo-griba&placeBit=1&hash=3f7bfd5e764a97a666a0f91fc9e9278a2147bac49abdacebb6449b781d4d5ca0","isPaidAndBannersEnabled":false}
Офис
Евгений Алиев

Купил квартиру под офис компании

Меня зовут Евгений, сейчас моя компания занимается разработкой экологического стартапа и разработкой проектной документации по экологии с 2012 года. Тогда мне было 23 года, все это время мы платили за аренду и были привязаны к условиям и ограничениям. В 2021 году мы с женой купили квартиру площадью 70 м2 на первом этаже жилого дома и разместили там мой офис.

Давайте с самого начала: в 2012 году я зарегистрировал свою компанию и начал активно продвигать ее услуги. Сначала наш офис был расположен на территории завода, рядом с санитарным блоком действующей тюрьмы.

Первый офис

Первый офис представлял из себя комнату 10 м2, в которой помещалось максимум 2 человека. В комнате было окно с решеткой и видом на заводские развалины. Стоимость аренды составляла 350 рублей за квадратный метр – итого 3 500 рублей. Тогда для меня было важно не то, какой у меня офис, а то, сколько я за него плачу. Первый год я работал один, был и директором, и менеджером по продажам, и бухгалтером, и курьером, и инженером-экологом. В мои задачи входило все. Когда речь заходила о том, что мне нужно взять сотрудников на работу, я впадал в ступор, так как вообще не представлял, как это делать, и кто пойдет работать ко мне, кому я интересен.

Офис в 10 квадратов меня не вдохновлял, и мы с друзьями решили снять в этом же здании помещение большего размера с выходом на крышу. Это было дороже по деньгам, тогда он обходился около 15 тысяч рублей. Мы разделили эту сумму на троих, я платил 50%, а друзья – по 25%. Но вы, наверное, понимаете, что работать с друзьями равно не работать. Это каждый день угорать, наводить какой-то движ, но не рабочий. Через какое-то время до меня дошло, что это не сказывается положительно на мне и на компании. Я решил разъехаться: друзья заехали в мой старый офис, сделав из него студию для записи видео, а я переехал на этаж ниже в помещение, которое было разделено на 2 части. Там я слышал своих соседей, а соседи слышали меня. Само помещение было примерно 7 м2. Туда помещалось 2 стола и 2 стула, и если кому-то нужно было встать, то столы немного двигались.

После года работы я пришел к тому, что пора что-то менять, и решил нанять первого сотрудника – это был менеджер по продажам. На 7 квадратных метрах мы еле умещались, да и в целом атмосфера этого здания была гнетущая: из него хотелось убежать, а не работать. На территории того же завода были отреставрированные здания, и мы переехали в помещение около 15 м2 с приятным ремонтом, с современными окнами, и у нас даже был кабель-канал, куда мы запихнули все провода. Этот офис благополучно вмещал 4 человека; можно сказать, что с него началась наша долгая дорога. Кстати, стоимость за квадратный метр составляла около 450 руб. – это, конечно, шикарная цена.

Честно сказать, завод (а именно – его проходная) меня угнетал из-за совковой системы. Для того, чтобы попасть на территорию, нужно было пройти кордон из бабулек, которые выносят мозги по любому удобному поводу.

Тогда я решил перевести компанию в еще более комфортабельный офис, в котором было несколько кабинетов. Теперь бюджет на все составлял 20-30 тысяч рублей. Я уже не вспомню, сколько стоил квадратный метр; но помню, что там мы начали расти в сотрудниках, при этом не чувствуя дискомфорта. Офис располагался на мансардном этаже, окна выходили в потолок. Это было что-то новое для нас, но со временем я понял, что такие окна – крайне неудобный вариант.

Так выглядели кабинеты, которые мы снимали в 2015 году

Уехать из него нам пришлось по причине закрытия метро, более 80% сотрудников не могли комфортно добираться до офиса. Тогда я решил вернуться на территорию завода, потому что это был единственный дешевый вариант. Теперь мы сняли почти весь первый этаж, количество сотрудников в штате достигло 15 человек. Примерная стоимость составила 45 тысяч рублей за 130 м2. По-моему, именно тогда у меня появился личный кабинет – и это через 3 года после открытия компании.

Я хочу зафиксировать, что с 2015-2016 года наша арендная плата не снижалась меньше чем на 45 тыс. без КУ

Бизнес-центр

После мы переехали в еще более пафосный офис. Тогда я хотел, чтобы у нас были окна в пол в современном бизнес-центре, с ресепшн на первом этаже, с рестораном и тп. Мы переехали в новый БЦ, офис в котором выглядел примерно так:

Тогда стоимость квадратного метра составляла около тысячи рублей и постоянно росла. В этом офисе мы работали около года, аренда выходила около 80 тысяч без КУ. В том (обратите внимание, что последняя упомянутая дата - 2016) году я получил тотальное выгорание: жизнь резко поменялась, мы купили собственную квартиру, новую машину, переехали в новый офис, попали в жесткие кассовые разрывы. Все бы хорошо, но эмоциональное состояние дало о себе знать. Пару раз у меня не хватало денег на то, чтобы оплатить этот офис, пару раз нам блокировали проходки в него, после чего я решил снова сменить наше местопребывание.

И мы опять переехали

Мы переехали в соседнее здание, с окнами в пол, но стоимость за 80 м2 составляла уже 50-55 тысяч рублей + дешевый интернет. Примерно так выглядел наш офис, правда был он в 2 раза больше.

Основным минусом этого офиса была жара летом: окна сильно нагревались, и нам приходилось спасаться всеми возможными способами.

Уже тогда я начал понимать, что платить вечную аренду не имеет смысла. Почти везде была высокая плата за интернет. Например, в следующем офисе, который мы снимали, за 5 МБ – 4500 рублей. Я считаю, это борщ. Я начал считать свои затраты и время, потраченное на доставку себя в офис, и понял, что нужно перевозить компанию туда, где удобно будет в первую очередь мне. Тем более, сотрудники постоянно меняются, и подстраиваться под их нужны нет никакого смысла. Я решил снять офис рядом с домом (в 10 минутах пешком) и выглядел он вот так:

Общий кабинет

Мой кабинет – переговорная

Я любил этот офис, и это единственный офис за 10 лет, который я покидал с сожалением, так как в нем было идеально почти все.

То, что в нем было не идеально – это сама управляющая компания, сторож на входе, жара летом, и, конечно же, дорогой интернет.

Аренда этого офиса составляла около 65 тысяч за 70-75 м2. В стоимость не включены интернет и КУ. С ними общая сумма доходила примерно до 80 тысяч в месяц. Меня эта сумма реально расстраивала, так как компания у нас небольшая: сейчас работает до 7 человек в офисе. Когда случился локдаун, нам закрыли вход в офис, а аренду оставили в полном объеме. Тогда я для себя точно решил, что пора что-то менять, и начал искать помещения под покупку. Долгие поиски увенчались успехом, и я нашел помещение (вернее квартиру) 70 м2 на первом этаже в соседнем доме (5 минут ходьбы).

Стоимость квартиры составила 6 млн.руб.!!! (на июль 2021). Чтобы вы понимали, рыночная стоимость сейчас (на конец октября 2021 г) составляет 9 млн.руб.!!! Но шок контент в ней в том, что старые хозяева купили ее на торгах по банкротству за 3,5 млн. руб.!!!!!! ровно летом 2020.

Как выглядела квартира до покупки:

Ванная (сейчас это кухня)

Царь туалет

Как выглядит офис (квартира) сейчас в том же порядке

Общий кабинет:

Кухня (ванная)

Туалет

Ремонт мы сделали примерно за 1 месяц, могли бы быстрее, но нас подвели рабочие подробно я рассказываю об этом в своем видео

Есть еще мелкие доделки, которые мы решим в ближайшее время, это двери, плинтуса, где-то нужно подкрасить, на синие стены мы хотим установить деревянные рейки, должно быть красиво, я не дизайнер, делал все на глаз, мне и коллективу нравится.

Вывод.

А теперь математика

Аренда офиса 70+ м.2 = 65 000 руб.

Коммуналка – около 5 тыс. руб.

Интернет - 4.5 тыс.руб.

Уборка офиса – 2.5 тыс. руб.

Итого затраты на офис = 77 000 руб.мес. * 12 = 924 000 в год.

Мы в этом офисе просидели 2 года — это почти 1 900 000 руб.

И аренда ежегодно повышается на 5-10% + куча нюансов.

Если допустим брать в ипотеку такую квартиру как наша по ставке 8%

Первоначальный взнос 1 200 000 руб.

Ипотека 4 800 000

Стоимость ежемесячного платежа – 52 тыс.руб.

Коммуналка – 5 тыс.руб.

Интернет 300 руб.

Уборка 2.5 тыс.руб.

Итого затраты = 59800 руб.мес * 12 – 717 600 руб.год.

Аренда не повышается ежегодно, можно гасить ипотеку.

+ своя недвижимость

+ если перевести ее в коммерцию ее стоимость вырастет с 9 млн. руб (сейчас) до минимум 15 млн.руб после перевода.

Профит в разнице писать не буду, понятно есть люди, которые за сложные проценты, которые они никогда не смогут обеспечить, у каждого своя правда, но

Если у вас небольшая компания, рассмотрите возможность покупки квартиры на первом этаже жилого дома, это позволит Вам в долгосрочной перспективе сохранить свои деньги и преумножить их если решите перевести недвижимость в коммерцию.

0
239 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...

Логичное развитие собственного бизнеса. Плюсанул.

72

Начало офисов похоже на гараж Hewlett-Packard и вообще статья приятная.

36

Более того что статья приятная, она очень полезная. Думаю что + точно нужно поставить за историю.

17

Статья приятная? Купить квартиру, машину и ловить жёсткие кассовые разрывы, сотрудники которые постоянно меняются и вообще плевать на их мнение

14

дада, я тоже так подумал)

3

Я читал, что самая прибыльная недвижимость — коммерческая. Для моего неискушённого понимания это значит, что как более-менее справитесь с теперешними выплатами и если ещё подрастёте, то нужно будет купить какое-нибудь быстровозводимое здание. Я не спец, но прочёл где-то, что оно дешевле квартиры, больше размером (часть можно сдавать), ПРИБЫЛЬНЕЕ В % К ВЛОЖЕННОМУ.
Если вы используете оборудование и если руки не из жопы растут, то очень выгодно сдавать в аренду оборудование. (если сообразите, как отдавать без большого залога)
Так что изучение района рядом с вашим жильём вы ещё не закончили ))

1

Я читал, что самая прибыльная недвижимость — коммерческая

Это утверждение должно сопровождаться огромным количеством звездочек и сносочек. В некотором идеальном мире - да, так и есть, но в реальном мире - весьма спорно.

2

В Москве считал, в районе 3% годовых даёт недвижимость под офис/склад в дешёвых локациях. Это если без форс-мажоров. Выгоднее снимать. Многие владельцы зданий получили их всякими хитрыми схемами и только поэтому им это выгодно.

1

Примерно такую же оценку называл Андрей Ковалев

0

А разве можно жилую площадь использовать под коммерческое использование (пусть даже туда и не приходят клиенты)? Вроде для этого покупают апартаменты

40

Нельзя, но в обычном доме без консьержа никак это не запретить. Пришли гости и все.

6

Заходит такой участковый, а там всякие бумаги по бухгалтерии, какие-то челы за компами сидят в количестве 15 человек, а CEO ему: это гости, мы просто в монополию играем

63

Участкового никто и не обязан пускать, нет ордера - досвидания.

20

Какого ещё ордера? Выключи уже американские фильмы.

10

Вообще то реально не обязаны пускать. У участкового воообще минимум полномочий в России. И самый важный момент - никакой закон не запрещает мне работать дома, коллеги в гостях , время когда есть ограничения на шум, гостей и т.д со стандартным рабочим временем никак не пересекается. Отличное решение.

9

В принципе, да, но в любой момент закон может поменяться, ужесточиться и т.д. И на руках останется жилая квартира, оборудованная под офис. Плюс, соседи могут пожаловаться.

4

А мне зачем этот коммент?

–4
Принятый супер_стар

Полиция (не важно участковый, ППСник, опер) может без разрешения и постановления войти в ваше помещение, но для этого есть определенные условия и их перечень конкретно установлен законом.

5

Если упростить, то должна быть угроза жизни здоровью или подозрение на совершение преступления?

6
Принятый супер_стар

Типа того. Либо если лицо подлежащее задержанию скрывается там. В остальных случаях либо судебное решение, либо в крайних случаях постановление следователя / начальника дознания.

2

Ну вот последний пункт рисуется ими на раз два

4

Не-а. Для этого дело должно быть заведено.

3

У нас (в смысле России) нет никаких ордеров - это яркий пример того, как синематограф влияет на наше осознание существующего мира)

5

Постановление - разница в названии

2

Вообще, есть - ордеры на квртиру))

1

Они в СССР были, в России, если ничего не путаю, такого тоже не существует.

0

До 2005 были

1

Ну заходил к нам участковый, когда в квартире было кондитерское минипроизводство)) прям с печью, миксерами, стойками и тп. Не наркотики, говорит, и хорошо)) пофиг им на подобное, если сама деятельность в рамках закона.

12

минипроизводство - это когда вы/жена/дети этим занимаются, без наемных работников. А в статье говорится про 15 (!) сотрудников, которые работают за компьютерами. Может они там мошенничеством занимаются?)

В общем, это вызывает гораздо больше вопросов, чем выпечка тортиков)

1

Так а почему жена с детьми не могут также заниматься мошенничеством?

3

Потому что честные и порядочные.

1

там про 7 человек в офисе упоминается. 15 всего, половина на удаленке

1

7 тоже на самом деле толпа та ещё. Явно выдать за приехавших родственников не получится

0

ну и дальше что он сделает? выдам спойлер - ничего.

1

К Вам часто участковый заходит?

1

Буквально пару недель назад совершал обход удивительным образом. Естественно это не частая ситуация и уж тем более редко, когда они попадают в саму квартиру

Но то, что описано в статье, по-прежнему нарушение закона. Как сообщали здесь в комментариях не раз, об этом могут настучать как соседи (старушка с "детективными" позывами, например), так и собственные сотрудники

И дело даже не в этом, а скорее в этической морали этого действа. Не представляю как автор решает другие проблемы собственного бизнеса и где ещё переходит черту

4

Конкуренты или обиженные бывшие сотрудники тоже могут настучать.
Есть способ как это решить: всех сотрудников на фриланс переводить - вам и налогов меньше платить, и у вас уже не офис с сотрудниками.

1

я тоже не понял усилия автора создать домашний офис для толпы сотрудников, когда весь мир идет в удаленку

0
Принятый супер_стар

Ну, никто ему не запретит там прописаться и в таком случае ИП обязан хранить документы по месту регистрации. Производства же на территории нет.

1

Если только сотрудник зарплату повыше не захочет )))

1

О знатоки права тут как тут)) да можно-можно) запрета юридического нет, Жилищный кодекс позволяет

0
Принятый супер_стар

Как минимум отдельный вход должен быть

5

Нельзя

2

да пох, они же не клиентов там принимают

1

все равно нельзя. пожарная безопасность и правила использования жилого помещения

1

а что такое коммерческое использование? фирму на этот адрес вы не зарегистрируете, но в остальном какие проблемы? так и репетиторы работают, адвокаты наверно и т.д.

0

разные требования от государства по пожарной безопасности и правил использования площадью. Жилую площадь можно использовать только по назначению - для проживания. Для остального есть специальные процедуры перенесения из жилого помещения в нежилое (с кучей согласований)

Я совсем не юрист, скорее изучал эту тему для себя, и все в этом плане вполне однозначно. Как бы не казалось то, что, в целом, не страшно если к вам будет приходить несколько человек и работать (без приема клиентов, например), это запрещено законом

Ну и да, если хочется и для проживания, и для коммерческого использования - всегда есть апартаменты

0

так а репетиторы как тогда работают? у нас в РБ многие работают легально и платят налоги, бо ищут и дрючат. Апартаменты, как мне всегда казалось, это что-то типа временного жилья за которое не надо платить обычные налоги да и оно не выкупается вроде. Вообще первое, что приходит на ум это нормы по шуму. Вроде некоторые даже ремонтом техники занимаются на дому. Как по мне офис снимают для впечатления на клиента. Погуглил, короче в разных странах по-разному. Есть список того, что можно и что нельзя ред.

0

так а репетиторы как тогда работают?

репетиторы - так себе пример, они еще и как физ.лицо работают, и налоги не платят, как правило. Из еще частого кейса - за аренду жилой квартиры платишь арендодателю на карту, а он с этого дохода не платит % :)

То, что "принято" в народе - не всегда законная история. Как тут выше уже было обсуждение, - то, что к ТСу приходят 7 человек работать, это "норм" до поры до времени. Пока кто-то не сдаст и не наведаются службы.

0

Открываем жилищный кодекс, статью 17. Читаем:

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности

Далее открываем "Федеральный закон "О промышленной политике в Российской Федерации"и читаем:

2) промышленное производство (промышленность) - определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений;

По сути, если жильцам мы не мешаем, несущие стены не сносим, вентиляцию не перекрываем, электричество не потребляем в масштабах майнинговой фермы, марьиванну не выращиваем - то можно делать в квартире предприятие, не попадающее в то, что перечислено в пункте 3 статьи 17 и пункте 2) закона о промышленности.
Если мы задолбали жильцов, они могут подать в суд, и там уже судья решит.
Про участкового тут упоминали - ну, я участкового за 20 лет жизни в своей квартире видел 1 раз. Пришёл познакомиться. А меняются они, как я понял, примерно раз в два года. Так что, опять-таки, если мы мешаем жильцам, они могут пожаловаться участковому, а если он нормальный, то он сначала придёт просто поговорить.

0

Да, так многие микрики делают. Я сам использовал долго арендованную квартиру как склад интернет-магазина + офис.

Но.

1. Зависимость от соседей. Первая жалоба и эпопея закончиться.
2. Можно поподробней с чего перевод жилого помещения в нежилое добавит *2 к стоимости?
3. Если с ИП это вполне катит, то у ООО уже будут вопросы. Приход любых проверяющих органов станет проблемой.
4. Опять же иметь фактический адрес в жилом фонде любые тендеры, кредит ы и т.д. могут возникнуть вопросы.
5. Если будут постоянно ходить клиенты достаточно быстро возбудятся соседи.
6. Первый конфликт с сотрудником , он стучит в ГИТ или Санитарные службы
7. Рано или поздно возбудятся жилищники т.к. будет постоянный большой расходы воды, электричества и т.д. ред.

33

1. Я веду свою деятельность в своей собственности, это не запрещено законом, но это является спорным моментом. Почему рабочие которые делают мне ремонт в моей площади могу там зарабатывать я нет?
2. Территориально если посмотреть на стоимость м.2 в коммерции в 2 раза выше стоимости жилого помещений.
7. С ними все ок, я же плачу и за свет и за воду. УК в курсе. Мы работаем строго до 18:00, шумных работ нет, клиентов тоже которые могут мешать.

Но в целом мы на пути перевода помещения в нежилое, чтоб не было вопросов в будущем.

4

1. лажа/ ЖК РФ Статья 17 п.2 как я и написал ИП ну и прочие самозанятые

2. лажа Стоимость определяется расположением, размером, наличием отдельного входа и еще кучей нюансов.

7. Там еще есть нагрузка на электросеть, вывоз мусора, общедомовые расходы и т.д

9

1. Лажа. Я ИП
2. Лажа. При переводе помещения в коммерцию отдельный вход обязателен. Стоимость жилого метра = 130 тыс.м2.
Стоимость коммерции 250 тыс.м2
3. Нагрузка от 7 компов.? ок Общедомовые какие? Плата происходит по счетчикам. Вывоз мусора - мы делаем сервис ecotaxi.io при использования которого у нас zero waste офис.

9

ковыряйтесь

7

зачем? мне не надо. факторы риска расположения офиса в жп я написал. первый неразрешенный кофликт с соседями станет последним для офиса.

3

Вывоз мусора - мы делаем сервис ecotaxi.io при использования которого у нас zero waste офис

открываем сайт, а там:

Или это вы сами делаете такой сервис и сами же его используете?)

0

Успешные люди! Только вот вывозить мусор им не дадут по 89-ФЗ

5

так и кажется, что юридически эта история дико мутная

4

Ничего мутного. Монополия прописана в ФЗ. Подрядной организацией на некоторых условиях можно стать.

2

Ну тогда вы знаете что отходы 5-го класса опасности не подлежат лицензионному виду деятельности и их можно вывозить компаниями без наличия лицензии.

0

Вы в ПЭК прописали что передаете свои отходы на переработку и сделали отнесение к 5 классу?

0

это называется протокол биотестирование, можете не задавать мне вопросы по этой теме) я в ней 10 лет, и я прекрасно знаю как сделать сервис, который позволит соблюсти законы РФ и интересы клиентов)

3

Лажа. Я ИП

Предоставьте данные в личку. Проверим на лажу.
Остальное не волнует.

–5

Жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если под ним располагается жилое.

–3

автор статьи вроде как на первом этаже купил.

5

даже на первом это не так просто. как минимум согласие 2/3 соседей по подъезду и обязательное согласие соседей по стенам.

2

Ну собственно ниже я про тоже написал - это из-за того что сейчас отдельный вход обязателен.

0

На фотках - верхние этажи.

1

на фотках примеры офисов, который автор снимал до того, как взять квартиру на первом этаже. Фотографий окон из квартиры нет.

0

А, ну так я не читал, конечно же.

0

Сама давно отказалась от офиса вообще, как и от аренды производственных помещений. Обьединив и то и другое в один большой дом в пригороде.
Машина доставки работает 2 раза в неделю. Персонал вызывается из аутсорса по мере необходимости.
Переговорная зум или вайбер. Все просто.

Мои знакомые устав от аренды и волокиты связанной с ней построили дом с просторным цоколем, где разместили оборудование своей типографии.
Муж отвечает за техвопросы, супруга согласование и верстка, сын и дочь за доставку готовых заказов и снабжение расходниками. Все продуманно, ничего лишнего.

25

устав от аренды

Как можно устать от аренды?

–1

Никогда ничего не платил каждый месяц?

11

А от налогов они не устали? Зарплат сотрудникам?

–1

Предполагаю, что минимизировали и то, и другое. Нормальный предпринимательский подход. Зачем платить, если можно не платить или платить меньше?

7

Ага, заплатить 10 млн за дом вместо 100 тысяч за аренду.

0

Тут другая логика: бесплатно использовать подвал вместо 100 тыс. за аренду.

1

у арендодателя может поехать крыша и ты ничего не сделаешь. просто выезжаешь. От этого можно устать.

6
Принятый супер_стар

Машина доставляет сотрудников 2 раза в неделю?

0

... И каждый раз новых...

11

У меня нет. Все старые. В километре по прямой в лесочке у реки чувак живет.
Усадьба у него там. Домина метров 500кв.
Плюс дом для персонала. Здоровый такой, бородатый, встретишь в лесу поплохеет сразу. Он мехами занимается. У него подготовленный под тяжелое бездорожье Патрол с прицепом. Катается по северам за шкурами. Партию привезет и в швейный цех. Там у него девченки-швеи верхнюю одежду шьют (а-ля sagita"). Работают вахтами, но и жить у него там тоже можно. Одинокие, без жилья, с регионов, вообще не уезжают от туда.Дети сотрудников играют в детском городке. Своя спортивная площадка, бассейн для персонала, баня, спорт зал, душ, кухня и прочее. По слухам очень довольны условиями.
И это не единственный пример.
Постоянные клиенты (давно с ними работаю) южане по виду, очень воспитанные и культурные. У них три поколения живут в доме. Дом совмещен с кондитерским цехом. Три смены, работает вся семья, но и наемные есть. Судя по наезженной дороге и постоянному дыму из печных труб и вентиляции, цех не простаивает.

3

главное, чтобы красивых

0

Машина доставки готовой продукции.
Персонал приезжает сам. :) Благо во времена повальной автомобилезации "каждая лягушонка в своей коробченке" скачет. Потому как трамвай к месту работы, как в старые добрые советские времена протянуть не получится. :) шучу, конечно.
А по факту, электричество дешевле. Внезапных проверок нет.
(районную налоговую расформировали и ее функции перевели в Нижний Новгород. Глава администрации (сволочь конечно), но по должностным инструкциям" обязан содействовать в развитии и решении насущных вопросов" тех, кто еще способен что-то делать. Напрягает только невысокая надежность электросетей. (часть столбов и проводов еще с 50х годов прошлого века стоят) Бывает хрясь и электричество кончается.

0

круто очень)

0

Это вариант для стабильного бизнеса, в котором невозможен или не желателен дальнейший рост. Увеличится у вас штат до 20 человек и всё, в этот офис вы не влезете, а он в собственности, ипотека не погашена, стены родные и что делать... но если вы знаете, что 20 человек вам точно не понадобятся и работа в ближайшие пять лет точно будет, то вариант неплохой. Желаю вам стабильной работы и успешного погашения ипотеки :)

18

Квартиру и с ипотекой не такая большая проблема продать

12

Квартиру продать - всегда сложнее чем просто сменить арендованный офис. А продать с ипотекой - сложнее и хлопотнее. Да, вопрос решаемый.

Но доп хлопоты не вошли в оценку этого варианта как доп издержки (финансового и нефинансового характера).

3

Сейчас офис сменить вообще крайне просто - предложения зашкаливают, причем можно и поторговаться еще. Зачем покупать хату под него - необъяснимо, разве что владелец давно хотел вложиться в жилую недвижку по каким-то своим личным причинам.

1

Мне тоже кажется эта схема или не особо оптимальной даже для тех бизнесов, которым в квартире будет норм и условно легально).

И точно есть куча бизнесов, которым этот вариант не подходит из за многократно обозначенных к других комментах пучка причин

1

А расторжение существующего договора аренды без штрафов происходит, что ли?..

0

Договора разные бывают, надо смотреть

0

как и договоры, да :)

0

еще одну квартиру купят/снимут. Будет территориально-распределенная компания :)

3

Разделение бизнеса по локациям требует изменение подходов к управлению. Это - существенный управленческий вызов.

1

Ну так, можно будет еще одну статью опубликовать (даже 2, одна про вторую квартиру-офис, вторую про распределенную команду. А потом третью, про то , как продали 2 квартиры и купили одну, но побольше) :)

0

А потом - четвёртую статью, про то, что история с покупкой недвижки в бизнес, в котором она не является основным средством производства - это слабо рациональная инвестиция))

0

Уж сколько раз эта тема всплывала, а на эти грабли все равно кто-то встает ). Покупать недвижку под офис - это большая ошибка. Даже крупные компании предпочитают арендовать. А уж мелким это вообще не надо. Лучше вложить деньги в сам бизнес и его расширение. Если бизнес приносит настолько мало, что не покрыть аренду - то лучше его закрыть ну или на удаленку всех перевести.

15

Покупать недвижку под офис - это большая ошибка.

А в чём ошибка?

5

В том, что, покупка недвиги под офис даёт сразу три негативных эффекта:
1) снижение гибкости. Свой офис цементирует размер и количество подразделений, физическое местоположение компании. Резко вырасти в 2 раза уже не выйдет без гемора.
2) расфокус. Учитывая, что покупка офиса это серьёзная инвестиция, то он отнимет серьёзную долю внимания акционеров и топов. Соответственно, их внимание просядет в сути бизнеса
3) размытие финансовых потоков. Как говорил один основатель сети спортклубов, что у него есть два бизнеса - сдача недвиги арендаторам и спортклубы на арендованной недвиге. Но он никогда принципиально не арендует сам у себя. Потому, что, делая так, очень легко попасть в ловушку, когда твой, фактически, убыточный бизнес живёт и приносит прибыль лишь из-за того, что ты, как арендодатель, дал ему невыгодные условия. И таким образом сам себя обворовываешь

16

Так себе аргументики.

5

Так себе возражение

14

серьёзную долю внимания акционеров и топов

Он ИП, вы о чём?

0
Принятый супер_стар

У многих ИП дома сидит топ с мелкими акционерами

8

Жена с детьми? )))

0

Теща с тараканами

0

Как говорил один основатель сети спортклубов

Ну если человек не умеет/не хочет считать и хочет зачем-то кормить дядю арендодателя и на основании этого считать точку своей безубыточности... Штош...

1

Если бизнес прибыльный - то куда выгодней вложить деньги в него, обычно там больше маржи. А так зарывать 1.2М капитала в недвижку, которую будет еще не так быстро продать, если что, не очень умно. Завтра бизнес чуть расширится и понадобится не 70 м, а 90 - что тогда делать? Покупать новую? Куда проще это решается при аренде. А завтра цена на недвижку вообще может упасть и банк может потребовать довнести еще денег, от этого может очень сильно пострадать бизнес.

6

зарывать 1.2М капитала в недвижку, которую будет еще не так быстро продать

Так автор ипотеку платит и ничего не зарывает.

1

А первый взнос 1.2М ему Дед Мороз под елочку положил?

2

Переплата по ипотеке составляет примерно 100-200%, то есть он бы мог платить аренду вдвое-втрое меньше ипотеки, а оставшиеся деньги инвестировать.

1

Зачем морозить деньги, если можно их потратить на развитие фирмы?

1

Если средств достаточно, то почему бы и нет?
Вы вот думаете, что надо наваливать, наваливать в развитие? Широко шагаешь - штаны порвёшь. Иногда надо закрепляться на каком-то уровне.

1

Достаточно для чего?
Любые деньги в бизнесе, которые можно не замораживать, нужно тратить. В условиях современности остановиться в развитии = умереть.

3

От бизнеса зависит. Например, у человека ларёк и его всё устраивает, ему обязательно всё в развитие вкладывать? Нет

1

Если он не будет инвестировать в обновление ларька, в его ремонт, в новое оборудование, то люди купят сигареты в соседнем, более приятном ларьке.

1

Вы кажется переоцениваете стоимость инвестирования в существующий ларёк. Инвестирование должно быть к месту, а не бездумно на все бабки.

3

Ну так и не надо придумывать космические суммы накоплений у владельца ларька.

0

Почему космические, но тратить всю прибыль на обычный ларёк во дворе, кмк не разумно. Да и ларёк здесь как пример был

Ещё раз, всё сильно от бизнеса и целей зависит

1

В любом бизнесе прекращение инвестирования в развитие в угоду заморозке денег приводит к стагнации и упадку - хоть ларёк, хоть Роснефть.

2

Это тайна )))

0
Принятый супер_стар

Крупные компании в РФ вообще строят под себя недвижку.

4

фигня. Зависит от бизнеса. Кому-то по барабану на локацию, для кого-то она принципиальна.

0

Примерно в 11 году прекратил снимать офисы и работал с командой в 3-х комнатной квартире в центре города общей площадью 120 с двумя шикарными балконами. Дом на 1 этаже пустой, 2 этаж - я, третий - соседи с которыми отличные отношения.
Идеально с точки зрения любых проверок - их просто нет. Подъезд на коде. Приходящих «клиентов» нет.
В 19 начали удаленку - даже сейчас если надо собраться в живую - двое-трое - сидим в масках.
А квартиру я уже года два сдаю жильцам.
За все время она себя уже окупила.

8

ну команда из трех человек легко сойдет за небольшую гомо(гетеро)сексуальную шведскую семью при проверках)))

11

Вы же понимаете что если нае дай бог пожар и кто то повредит из вашей команды здоровье то вы можете сесть?

0

Почему?

0

Потому что вы незаконно использовали помещение не по назначению с последствиями.

1

Я незаконно «собирался с друзьями в собственной квартире пилить код»?

0

Легальность использования квартиры для предпринимательской деятельности подробно в местных комментах разобрана. Есть даже хорошая ссылка на контур с годной статьей. Не вижу смысла повторяться.

Да, если не дай бог у вас в квартире случится пожар, и будет нанесён вред здоровью соседей, у вас будет уголовная ответственность примерно поставкой схеме: для целей офиса вы должны были использовать нежилое помещение. По пожарным нормам нежилое помещение от жилого отделяется специальной негорючей перегородкой и ещё пожарная сигнализация быть должна. Также должны быть средства пожаротушения. Если у вас такого не было - вы будете виноваты. Дадут года 2 условно - если никто не помрет.

2

Вы можете побухать с друзьми в квартире, поиграть в игры, посмотреть ТВ. Но не заниматься коммерческой деятельностью. Друзья сразу перестанут быть таковыми если вдруг вам нужно будет оплачивать их счета на лечение вследствии занятия коммерческой деятельностью в жилом помещении. Например коммерческое помещение должно иметь 2 входа выхода, что в квартире невозможно

0

Это из разряда «упадёт метеорит на голову».
Я ровно точно так же сдаю эту квартиру два года и ещё одну лет 15 в питере без каких либо налогов, документов и прочей лабуды.
«Случись пожар», «случись убийство» и тд точно так же будет айайай. Если исходить из таких предосторожностей проще самому все сжечь и помереть.

0

Вы же должны понимать что ответственность юридического лица и физического лица разная.

0

Или пожар в квартире нанесёт вред здоровью соседям.

0

Если пожар вследствии коммерческой деятельности то это полный Пц. Если просто проводка например то еще возможно прокатит

0