Будущее малых офисов: тренды и оценки

Гибкий. Flexible. Эти слова редко услышишь в среде крупных собственников офисной недвижимости. Аренда «квадратных метров» по-прежнему требует личных встреч и долгих согласований. В тоже время в быту мы спокойно пользуемся условными «электронными риелторами», такими как Booking и Airbnb. Получается парадокс – люди могут и готовы снимать офисные помещения онлайн, но собственники коммерческой недвижимости к этому не готовы.

Есть несколько причин. Во-первых, они не умеют работать с большим количеством мелких арендаторов. Не понимают их проблем, не знают, как с ними общаться. Поэтому им проще сдавать целые этажи и большие блоки, а не отдельные помещения.

Во-вторых, работа с мелкими арендаторами потребует изменить структуру и подходы к управлению недвижимостью, поскольку объем необходимых коммуникаций с клиентами вырастет в разы. Без увеличения штата сотрудников, обучения людей эту задачу не решить. А это новые траты.

Поэтому собственник нанимает посредников – агентство или риелтора, чтобы работать со всем множеством потенциальных арендаторов, клиентов. Но посредникам тоже невыгодно работать с малыми офисами. Ведь они живут за счет комиссии за сдачу объектов недвижимости. А какой навар с офиса за 15 000 рублей в месяц?

Принято считать, что малый офис – это офис до 100 кв. м. Чаще всего это помещение размером 20-30 метров, куда можно поставить 3-4 стола. Мы в Place For Work используем словосочетание «рабочее место». Это лучше всего характеризует запрос малого предпринимателя к помещению для работы.

Согласно исследованию агентства ILM, количество запросов в нише малых офисов выросло за последние годы с 22% до 55%. Это отражается и на количестве сделок.

В тоже время растет спрос на блоки площадью 5-20 тыс. кв. м. со сроком аренды 5-7 лет. По прогнозам агентства Knight Frank, в 2019 году «рынок арендатора» может смениться «рынком арендодателя». Если в 2015–2017 гг. собственники бизнес-центров были рады любому арендатору, то сейчас арендодатели готовы обсуждать более гибкие условия аренды только для крупных клиентов.

Получается унылая картина для малых офисов с точки зрения клиентоориентированности. Если активизируются крупные арендаторы, то собственники получают сигнал оживления рынка и уже не готовы быть гибкими ко всем. На слайде Knight Frank видно, что в нише офисов до 500 кв. м наметился спад по сравнению с 2017 годом. И рост во всех остальных нишах. Рынок разворачивается в сторону крупных собственников, которые будут диктовать свои условия.

Решение проблемы я вижу в аренде малых офисов онлайн, а также максимальное разворачивание в онлайн коммуникаций про малые объекты, что экономит время собственникам и арендаторам и ускоряет сделки. Ведь получилось в нише жилой недвижимости, так почему бы не попробовать и в нише коммерческой недвижимости?

Опыт нашего сервиса подсказывает, что спрос есть. За этот год мы заключили около 50 сделок, что для стартапа очень даже хорошо. Проекты, подобные нашему, стартовали и других странах мира. В Германии это Optionspace, в Англии – Hubble. Особенно любопытно наблюдать за Англией, где существует традиция снимать офисы на 5 или 10 лет. И вдруг появляется выскочка, который говорит: «А вот мы можем сдать вам офис на один или два года». В Англии идет настоящая война между онлайн-сервисами и традиционными агентствами недвижимости. Были и скандалы, и закрытия проектов. Сейчас агентства сами открывают онлайн-отделы, пытаясь противостоять онлайн-сервисам.

Правила игры по сдаче в аренду коммерческой недвижимости сложились в 50-ых годах прошлого века. С тех пор они совсем не изменились. Но изменились люди и подходы к бизнесу.

Представьте, что у компании появились лишние метры. Можно переехать в офис меньшего размера, а можно сдать излишки онлайн и еще заработать на субаренде. Сдать быстро, в два клика, в полном соответствии с законодательством и на основе юридически выверенного договора аренды.

Мы верим, что рано или поздно онлайн-аренда офиса станет таким же простым делом, как снятие гостиничного номера. Пользователи хотят быть гибкими и требуют того же от собственников коммерческой недвижимости.