«Куплю ещё жильё и уйду на пенсию, чтобы сводить концы с концами»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир Статьи редакции
Три истории о буднях рантье из Москвы и Санкт-Петербурга.
Эльдар: сдаёт жильё, чтобы работать на себя и выкупить новую квартиру
- Город: Санкт-Петербург.
- Количество жилья: две собственных двухкомнатных квартиры и одна трёхкомнатная в ипотеке.
- Тип сдачи: долгосрочная и краткосрочная.
- Прибыль (рента минус расходы и платежи по ипотеке) до выплаты налогов: 89 тысяч рублей.
Эльдар впервые решил приобрести квартиру под сдачу в 2008 году. Тогда он потерял работу в банковском секторе, а на новом месте зарплата оказалась существенно ниже. Однако рентный бизнес создал только в 2014 году, после очередного финансового кризиса.
Сдав ещё одну двухкомнатную квартиру в центре (она досталась ему в наследство), Эльдар купил трёхкомнатную в ипотеку (на набережной Крюкова канала площадью 92 м²). Первоначальный взнос 4 млн рублей мужчина покрыл из собственных сбережений и денег с продажи машины. Сумма ежемесячного платежа составляет 51 тысячу рублей.
Двухкомнатную квартиру в спальном районе и трёхкомнатную в центре Эльдар сдал в долгосрочную аренду — это приносит ему около 100 тысяч рублей в месяц.
Ещё 50 тысяч рублей в месяц он зарабатывает, сдавая двухкомнатную квартиру в центре через Airbnb. Сам владелец живёт один в съёмной студии (25 м²) на окраине города, его собственный заработок составляет 180 тысяч рублей в месяц.
Основные расходы на содержание жилья:
- 60 тысяч рублей в год на уборку.
- Мелкий ремонт и обновленная мебель — ещё 60 тысяч рублей.
- Разово 5000 рублей на фотографа.
- Налоги.
Чтобы жить только на ренту, считает Эльдар, необходимо иметь минимум две-три квартиры в собственности с закрытой ипотекой, а также хорошего агента.
В целом я могу это назвать полноценной второй работой: не было недели, когда я не занимался квартирами. То соседи затопят, то новых жильцов надо пустить, то декларацию подать, то новые объявления написать. Я даже в отпуск полноценно уехать не могу, потому что некому больше разбираться, я владелец квартир.
Пробовал найти агентов пару раз, в итоге одна квартира стояла месяц пустой при вполне нормальной цене, а в другую заехали неадекватные жильцы, которые жили по поддельным документам и украли на прощание имущества на сумму больше залога.
Пришёл к выводу, что всё надо делать самому. Если бы не этот фактор, всё бы устраивало. Наверное, потяну ещё два-три года, затем куплю ещё жильё и уйду на пенсию, чтобы сводить концы с концами. Если бы не свои квартиры, сделать так бы не смог, сам арендую студию на окраине, потому что не надо ездить на работу, я на удалёнке.
Валерия: сдаёт недвижимость, чтобы купить другое жильё
- Город: Москва.
- Количество жилья: одна квартира-студия.
- Тип сдачи: краткосрочная.
- Прибыль до выплаты налогов: 12-17 тысяч рублей в месяц.
Валерия хотела бы жить ближе к центру Москвы, но накоплений не хватало на покупку желаемой квартиры. Поэтому в 2017 году она купила в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 30,7 м² в Хамовниках за 9,9 млн рублей. Первоначальный взнос — 3,8 млн рублей.
На него Валерия накопила сама, откладывая с зарплаты. Сумма ипотечных выплат — 63 тысячи рублей в месяц. На мебель и технику для новой квартиры Валерия потратила около 400 тысяч рублей из сбережений.
Заработок Валерии составляет 95 тысяч рублей, она живёт с родителями. Ещё 90 тысяч рублей девушка получает за сдачу квартиры посуточно, других источников дохода нет.
Объявления она размещает сама на Airbnb и Booking.com. Друзья помогли провести фотосъёмку и мелкий ремонт. Уборка и прачечная обходятся в 10–15 тысяч в месяц.
Валерия советует сдавать жильё знакомым или проверенным людям, потому что пару раз жильцы пытались её обмануть или портили мебель.
По моим ощущениям, в основном проблемы возникают с жильцами и соседями. Первые часто не хотят платить или ведут себя неадекватно. У меня был случай, когда сильно испортили мебель и отказались платить. В другом случае соседи пытались навредить, жалуясь в налоговую: видимо, им не нравится, что квартиру сдают.
Ещё квартира была в плохом состоянии: мы переклеили обои и перестелили линолеум, но через пару лет надо сделать капитальный ремонт (заменить сантехнику и проводку) для продолжения сдачи.
Сергей: сдаёт квартиру, чтобы покрыть расходы на ипотеку
- Город: Москва.
- Количество жилья: одна квартира-студия.
- Тип сдачи: долгосрочная.
- Прибыль до выплаты налогов: нет.
В 2018 году Сергей приобрёл в ипотеку студию в Медведково за 4,1 млн рублей. Первоначальный взнос составил 1,5 млн рублей (из них 1 млн молодой человек одолжил у родителей), ещё 400 тысяч закрыл благодаря материнскому капиталу за рождение второго ребёнка. На ремонт и покупку мебели он потратил 200 тысяч и ещё 20 тысяч рублей — на услуги юристов.
Студию он сдаёт за 26 тысяч рублей в месяц, его собственный заработок составляет 120 тысяч рублей. В месяц за ипотеку он платит 32 тысячи рублей, ещё 25 тысяч рублей — в счёт долга родителям. 55 тысяч рублей Сергей тратит на аренду двухкомнатной квартиры, в которой живёт вместе с детьми и супругой (она в декрете).
На дополнительные расходы приходится в основном уборка (пару раз в год при смене жильцов) — около 10 тысяч рублей. Иногда возникают непредвиденные расходы. Однажды заклинило входную дверь, и Сергею пришлось вызвать слесаря, заплатив за срочность, а затем заменить замки и сделать косметический ремонт двери. Всего он заплатил 30 тысяч рублей.
Пока что молодой человек не получает доход с приобретенной недвижимости, но ближе к пенсии надеется выплатить ипотеку и переехать в собственное жильё, когда дети вырастут.
Сергей советует покупать студии: по его наблюдениям, они сдаются лучше, и не советует заниматься арендным бизнесом людям с небольшими доходами.
Понимаю, что со временем лишусь источника дохода, когда через 15 лет выселю детей в их жильё и выплачу ипотеку, но рассчитываю потом пожить для себя на пенсии.
В целом я бы не назвал свою деятельность заработком, потому что пока расходов больше, чем доходов, но других путей нет. Подумывали купить в ипотеку двушку, но было сильно дороже и сложнее сдать.
эмм... меня одного смущает эта сумма? для себя - я бы понял. но для сдачи эта сумма может быть меньше раза в 4 точно
через пару лет надо сделать капитальный ремонт (заменить сантехнику и проводку)осспаде, кому же она так то сдаёт?!
Меня смущает - невозможно на 400 тысяч обставить квартиру, вместе с кухней, бытовой техникой и мебелью. Ну если только бу.
так сложилось, что сейчас сдаётся моя квартира - апартаменты, да, не совсем квартира. но не в этом суть. квартира с отделкой, но без мебели. ясно, что под сдачу и бралось. так вот с некоторыми такими же собственниками собираем мебель для своих квартир. чтоб в одном месте заказать, типа, оптом. на студию до 30 кв.м. - не более 100 тыр, в зависимости от пожеланий.
да-да, я в курсе, это опт. ну, допустим, опт на 10% дешевле. ну на 20%. но не в 2 раза же.
повторю - для последующей сдачи. и если это у меня первый опыт, то у господ офицеров это поток и многолетний бизнес.
это в спб, да. а в москау ещё дешевле должно быть.
Вы плохо про опт думаете. 30% скидка чуть не по умолчанию идет, если напрямую у поставщика брать. А если поторговаться, то и до 50.
Но и взять надо хотя бы больше раз в 10, чем розничный клиент.
да, нас там пол-дома, наверное... много.
вот как одному такое сделать...
может, и вправду - 400?....*закатывает глаза и прикрывает ладошкой рот*