«Куплю ещё жильё и уйду на пенсию, чтобы сводить концы с концами»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир Статьи редакции
Три истории о буднях рантье из Москвы и Санкт-Петербурга.
Эльдар: сдаёт жильё, чтобы работать на себя и выкупить новую квартиру
- Город: Санкт-Петербург.
- Количество жилья: две собственных двухкомнатных квартиры и одна трёхкомнатная в ипотеке.
- Тип сдачи: долгосрочная и краткосрочная.
- Прибыль (рента минус расходы и платежи по ипотеке) до выплаты налогов: 89 тысяч рублей.
Эльдар впервые решил приобрести квартиру под сдачу в 2008 году. Тогда он потерял работу в банковском секторе, а на новом месте зарплата оказалась существенно ниже. Однако рентный бизнес создал только в 2014 году, после очередного финансового кризиса.
Сдав ещё одну двухкомнатную квартиру в центре (она досталась ему в наследство), Эльдар купил трёхкомнатную в ипотеку (на набережной Крюкова канала площадью 92 м²). Первоначальный взнос 4 млн рублей мужчина покрыл из собственных сбережений и денег с продажи машины. Сумма ежемесячного платежа составляет 51 тысячу рублей.
Двухкомнатную квартиру в спальном районе и трёхкомнатную в центре Эльдар сдал в долгосрочную аренду — это приносит ему около 100 тысяч рублей в месяц.
Ещё 50 тысяч рублей в месяц он зарабатывает, сдавая двухкомнатную квартиру в центре через Airbnb. Сам владелец живёт один в съёмной студии (25 м²) на окраине города, его собственный заработок составляет 180 тысяч рублей в месяц.
Основные расходы на содержание жилья:
- 60 тысяч рублей в год на уборку.
- Мелкий ремонт и обновленная мебель — ещё 60 тысяч рублей.
- Разово 5000 рублей на фотографа.
- Налоги.
Чтобы жить только на ренту, считает Эльдар, необходимо иметь минимум две-три квартиры в собственности с закрытой ипотекой, а также хорошего агента.
Валерия: сдаёт недвижимость, чтобы купить другое жильё
- Город: Москва.
- Количество жилья: одна квартира-студия.
- Тип сдачи: краткосрочная.
- Прибыль до выплаты налогов: 12-17 тысяч рублей в месяц.
Валерия хотела бы жить ближе к центру Москвы, но накоплений не хватало на покупку желаемой квартиры. Поэтому в 2017 году она купила в ипотеку однокомнатную квартиру площадью 30,7 м² в Хамовниках за 9,9 млн рублей. Первоначальный взнос — 3,8 млн рублей.
На него Валерия накопила сама, откладывая с зарплаты. Сумма ипотечных выплат — 63 тысячи рублей в месяц. На мебель и технику для новой квартиры Валерия потратила около 400 тысяч рублей из сбережений.
Заработок Валерии составляет 95 тысяч рублей, она живёт с родителями. Ещё 90 тысяч рублей девушка получает за сдачу квартиры посуточно, других источников дохода нет.
Объявления она размещает сама на Airbnb и Booking.com. Друзья помогли провести фотосъёмку и мелкий ремонт. Уборка и прачечная обходятся в 10–15 тысяч в месяц.
Валерия советует сдавать жильё знакомым или проверенным людям, потому что пару раз жильцы пытались её обмануть или портили мебель.
Сергей: сдаёт квартиру, чтобы покрыть расходы на ипотеку
- Город: Москва.
- Количество жилья: одна квартира-студия.
- Тип сдачи: долгосрочная.
- Прибыль до выплаты налогов: нет.
В 2018 году Сергей приобрёл в ипотеку студию в Медведково за 4,1 млн рублей. Первоначальный взнос составил 1,5 млн рублей (из них 1 млн молодой человек одолжил у родителей), ещё 400 тысяч закрыл благодаря материнскому капиталу за рождение второго ребёнка. На ремонт и покупку мебели он потратил 200 тысяч и ещё 20 тысяч рублей — на услуги юристов.
Студию он сдаёт за 26 тысяч рублей в месяц, его собственный заработок составляет 120 тысяч рублей. В месяц за ипотеку он платит 32 тысячи рублей, ещё 25 тысяч рублей — в счёт долга родителям. 55 тысяч рублей Сергей тратит на аренду двухкомнатной квартиры, в которой живёт вместе с детьми и супругой (она в декрете).
На дополнительные расходы приходится в основном уборка (пару раз в год при смене жильцов) — около 10 тысяч рублей. Иногда возникают непредвиденные расходы. Однажды заклинило входную дверь, и Сергею пришлось вызвать слесаря, заплатив за срочность, а затем заменить замки и сделать косметический ремонт двери. Всего он заплатил 30 тысяч рублей.
Пока что молодой человек не получает доход с приобретенной недвижимости, но ближе к пенсии надеется выплатить ипотеку и переехать в собственное жильё, когда дети вырастут.
Сергей советует покупать студии: по его наблюдениям, они сдаются лучше, и не советует заниматься арендным бизнесом людям с небольшими доходами.
Я тоже думал, что квартира может стать отличным кирпичиком пассивного дохода пока не узнал историю своего знакомого из далекого детства. Если кратко: купил учаток со сгоревшим домом, очистил землю и построил ангар. Сдал на 10 лет Дикси. Уже 6 лет получает 80 тысяч в месяц. Два года назад купил продававшееся отделение Сбербанка. Вселил туда КБ за 50 тысяч в месяц.
Сергей, а не знаете за сколько товарищ участок купил и сколько стоили работы по строительству ангара? Чтобы хотя б примерно оценить доходность в процентах?
80 тыс. в мес. на первый взгляд звучит неплохо, но вопрос от какой вложенной суммы такая доходность?
Знаю. Участок стоил 600 тысяч (сейчас соседний такой же продается за миллион под самомой или минигостиницу), 100 тысяч, грубо говоря, ушло на очистку и еще 1800000 на ангар. Документы на всякое электричество и прочее стоили еще 200 тысяч. Вот, кстати, сам магазин: https://yandex.ru/maps/10665/kolchugino/?l=sat&ll=39.383628%2C56.291623&z=18
35,5% годовых получается, неплохо-неплохо.