«Аренда лофтов в Твери»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир в регионе

Всем привет! Начну с краткой предыстории. Меня немного удивила эта статья. И я решил, что пришла пора раскрыть все карты. Один мой знакомый назвал меня серийным предпринимателем, и это еще больше подстегнуло меня для написания этой стать. Поехали!

Сама идея владеть недвижимостью не дает покоя многим, я точно был в их числе. Одной из моих целей было заиметь несколько квартир, но не вкладывая большей части своих денег.

Началось всё с обычных поездок зарубеж в Европу и Азию, но не в формате пакетного тура. А просто путем покупки билетов и снятия обычного жилья (не отельного), через достаточно популярный на тот момент сервис Airbnb (2012-2014). Жилье, которое нам попадалось, было по своему уникальным, душевным и одновременно комфортным. С тех пор на одной из вершин моих целей загорелся маяк, и я приступил действовать.

Tverloft #1: как всё началось

В 2015 году мы с другом приехали в Тверь посмотреть «вживую» квартиру, которая уже была подобрана из немногих достойных предложений на тот момент. Это была бывшая двушка, переделанная в студию. В поисках принимала участие и моя мама, находясь в Твери.

Первоначальная цена составляла 3 300 000 рублей, мне удалось скинуть цену до 3 млн. Оформили ипотеку на 5 лет и сделка состоялась. В квартире осталась встроенная кухня без техники и большой шкаф-купе.

TVERLOFT #1 фото "до"​ Дмитрий

Для посуточной аренды квартира была «что надо». Нам потребовалось докупить технику, мебель, и прочие расходные материалы. В 2015 году потратил на это около 300 000 рублей. В списке были точно: диван-кровать, посудомойка, микроволновка, ТВ, стеллаж, стулья, стол, много декора, кухонная утварь.

Первые фото для размещения на Booking и Airbnb, нам сделала фотограф Полина Иванова, на тот момент она уже имела опыт подобных съемок. Наши фото сильно выделялись среди предложений от конкурентов.

В июле мы приняли первых клиентов с Booking. И заработали 9995 – 1499 = 8496 руб. В следующем 36 915 руб, и далее пошел рост. Суммарно в месяц выходило до 60 000 рублей в хорошие месяцы. Платеж по ипотеке составлял на тот момент 69 200 рублей. И она частично гасилась из поступающих от аренды платежей. Если брать среднем, то заполняемость была около 80-90%. А это – средний показатель, как утверждает этот пользователь.

Откуда клиенты? Весомая доля это Booking, за свою комиссию он отрабатывает хорошо. Затем Airbnb, немного Авито, совсем чуть-чуть Циан. С Авито вообще интересная история, я уже писал об этом, когда цена за услуги растет, но эффективность этого канала падает.

Что дальше, кэп?

На этом мой опыт не остановился, и я решил продолжить эту затею. Немного изменив критерии поиска новой квартиры. Нужна была квартира в непотребном виде, из которой можно было сделать конфетку. Такая квартира нашлась, по удачному совпадению в том же доме, где и первая.

 TVERLOFT #2 "до" Дмитрий​

Tverloft #2 – как изматывает ремонт

Квартира летом 2016 досталась нам по цене около 2 000 000 рублей. По традиции оформили её в ипотеку на 4 года, по сниженной в 2016 году ставке. Платеж составил около 65 000 рублей в месяц. А дальше началось самое длительное и трудозатратное веселье с ремонтом.

1. Выбранный по знакомству дизайнер на 1/3 проекта кинул и пропал.

2. Выбранные по знакомству прораб, не исполнил обязательства и постоянно что-то «выкраивал», был послан и в ответ еще и «нашкодил».

3. Выбранный через поиск в Твери еще один, просто не справился с поставленными задачами и был «уволен».

4. С третьим специалистом мы сработались, но ввязли в долгосрочную эпопею с ремонтом (из-за нехватки рук) работало либо 1 либо 2 человека.

Но тем не менее, мы справились с этим. И уже заглядывая назад, я не так сильно вздыхаю и охаю, как в 2017. За всё время мне пришлось столкнутся с различными видами «проблем» в этой сфере.

До состояния «заезжай и живи» в ремонт и обустройство было вложено 1 200 000 – 1 400 000 рублей.

Самый главный просчет, который я не учел – это время ремонта. Все эти месяцы я платил за 1 и 2 ипотеку, которые на половину покрывались доходом, и параллельно вкладывал в ремонт.

Запуск второго лофта состоялся в феврале 2018. Такой второй квартиры просто не найти в природе. Она находится на третьем этаже. Раньше у нее был подпол, но теперь стало два уровня с высотой потолков от 3 до 5 метров!

О таком проекте хотелось рассказать всем. Мне это удалось. Можно почитать подробно на Houzz, и уже в распроданном журнале «Идеи Вашего Дома» №9/2018, в различных группах VK.

Проект заработал, спрос зашкаливал. Стоимость была выше рынка посуточной аренды квартир – значит я попал в нужное место и время.

За 2019 год среднесуточный доход с двух лофтов составил 5 000 рублей. Заполняемость 80%. Делайте выводы: )

Tverloft #3: а дальше как в казино, не можешь остановится.

В 2019 году решил повторить успешный успех и принялся искать новую квартиру для полной «трансформации». Мне повезло, рынок в этом году замедлился, квартиры продавались, но не как горячие пирожки. Я присмотрел одну квартиру, и стал за ней поглядывать. С февраля по апрель она упала в цене на 300 000 тысяч. Дальше дело торга – мне удалось скинуть еще 300 000 тысяч, и по стандарту – ипотека на 6 лет. Платеж вышел около 38 000 рублей в месяц.

Начали работы в июне 2019. Снос стен оказался каплей в море, после того как над нами открылся прогнивший потолок на 3 этаже (последний, дальше чердак). Было принято решение полностью перебрать его и заменить на новый.

Как и в прошлый раз, работу на себя взял прораб Владислав. Сроки все сгорели, но я надеюсь в мае мы откроем Tverloft 3. В этом проекте расходы уже превысили 2 000 000 рублей. Отчасти это связано с тупым удорожанием материалов и всего остального. Так, в 2017 году белая краска стоила 2 000 рублей за 9 литров, в 2019 году эта же краска стоила 3 000 рублей.

Вот немного фото из этого проекта.

Маркетинг & Расходы

Все лофты упакованы по полной. Вам не нужно брать с собой белье, полотенца, шампуни или мыло. В каждом из них есть кофемашина, чаи, макароны, крупы, и всё что может пригодится на кухне для готовки. Посудомоечная машина отлично справляется с горой посуды.

Безусловно, на это мы тратим ежемесячно от 3 000 до 5 000 рублей. Коммунальные платежи в среднем составляют 4 000 – 5 000 рублей за квартиру в месяц. Лайфхак, который мы не использовали, возможно пригодится вам: не устанавливайте счетчики на воду.

Уборка квартиры обходится в 400 – 500 рублей. Текущий ремонт, исправление чего-либо: 1 000 – 1 500 рублей (разово).

В некоторые дни недели увеличиваю комиссию Booking до 18%, чтобы поднять квартиру на видимое место. Немного продвижения в Авито (от 160 рублей, работает через раз).

В 2016 году запустили свой сайт, часть бронирований идет через него.

Приятный бонус

У лофтов есть интересная особенность. Иногда они сдаются не по прямому назначению. Кто первый догадается для чего – получит от меня одно бесплатное проживание (1 сутки).

Здесь можно забронировать лофт в Твери.

Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад знакомству в этой сфере и возможному сотрудничеству или инвестициям. Пишите в ЛС или VK.

0
44 комментария
Написать комментарий...
Sergey Klinichev
Иногда они сдаются не по прямому назначению
Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Бинго :) Напишите мне в вк)

Ответить
Развернуть ветку
Александр Львов

Смущает, что победитель зарегистрировался 52 минуты назад ) но ответ был очевидный

Видел ваши лофты когда выбирал квартиру для аренды (живу в Твери), ремонт крутой. 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Ну если не ответит победитель – пишите вы:)
Спасибо !

Ответить
Развернуть ветку
Александр Львов

Ну жить сутки мне у вас всё равно не актуально ) максимум заглянуть в гости и посмотреть всё это в живую. 

У меня сейчас в аренде интересная квартира с точки зрения планировки: студия с окнами 2+3 на Тверской проспект на юг (над вывеской кафе Спорт) и широкими подоконниками. Если ремонт как у вас сделать, то тоже бомба будет. Но тут увы обычная косметика и жалюзи на окнах. 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Там помесячно сдают? Какая цена?

Ответить
Развернуть ветку
Александр Львов

Да, обычная аренда помесячно. 17 + коммуналка. 
С дизайнерским ремонтом думаю был бы ценник 25-30 с коммуналкой, если бы сдавали также, а не посуточно. 

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

А как юридически оформляются ваши отношения с жильцами при посуточной аренде? И посуточная аренда случайно не относится к гостиничной деятельности? Хостелы и гостиницы в жилых домах запретили, долгосрочная аренда считается от месяца. И ничего не увидел в статье про налоги. Как платите?

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Нет. Используется договор краткосрочного найма. Налоги стандартно ИП 6%.

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

Какие взаимоотношения с соседями, участковым?

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Дружеские, подъезды малоквартирные. Если возникают непонятные ситуации, то приезжают оперативно.

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

Так сколько в итоге получается чистых % годовых? С учетом ипотеки, ремонтов и т.д? В сравнении, скажем, с депозитом под 5-6%? А то расходов и геморроя много, а что на выходе-не совсем понятно. 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Мой друг написал примерный расчёт в 15%. Могу согласится с ним.

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

Т.е., получается разница с депозитом где-то +75 тыс. руб. в месяц? Не очень...

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

С какой суммы считали?

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

9 млн.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Наверно правильно считать +700 000 за год. Либо так: 500 тыс за год со вклада против 1,2 млн за год с аренды.

Ответить
Развернуть ветку
Uuno Turhapuro

Ну я так приблизительно и посчитал: +700 000 в год, это +58 000 в месяц. У меня даже чуть больше получилось. В общем, цифры не возбуждают:-)
У меня две квартиры в аренде. Если бы продал вовремя, на пике цен, то даже с самого скучного  рублевого депозита получил бы те же деньги, без головняка с жильцами, риэлторами и ремонтами. И это еще без ипотеки..

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

У каждого свой денежный путь :) Мой – один из многих.

Ответить
Развернуть ветку
Вика Лаврухина

Очень круто и интересный кейс! Спасибо за статью) 

Ответить
Развернуть ветку
Дима Зубков

Отличная статья, спасибо автору!

Ответить
Развернуть ветку
Наталья Голованова

Здорово, единственное, что мне не очень понятно, почему Ипотека на шесть лет каждый раз, я бы брала на максимальное количество лет, чтобы платёж был минимальный, а гасила бы уже в комфортном режиме. В общем, сейчас я сдаю субарендные студии, но скоро собираюсь делать то же что и вы ) 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

С ипотекой с меньшим сроком – меньше проценты. Маленький платеж не очень сильно мотивирует. Можно и 15.000 платить в месяц, но зачем?

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Fedorov

ну и как дела в 2020? 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

В целом за апрель пока средне.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Львов

Сколько возни с заселениями? Кто встречает жильцов, убирается, стирает белье и прочее? 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Администратор встречает, провожает. Сейчас активно лоббируем смену домофона с камерой и кодом доступа для удаленного заселения. Но УК в Твери меняются как перчатки, поэтому ждём.

Бывают ночные звёзды, с этим обычно сложнее.

Уборщицы стирают, убираются, глядят белье.

Ответить
Развернуть ветку
Anton Chigaev

Ночные заезды - электронные замки, открывающиеся по сгенерированному коду.
Или вы про другое?

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Просто механические боксы с кодом. Электронные видел, но как-то заморочено. И ценник кусачий.

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

С 2016 там не менялась мебель? В квартире, где почти каждый день новые люди? Интересно посмотреть, как теперь вживую выглядит эта прилизанная красота. Сколько пятен на диванах и прочая прелесть.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Вообще я писал про текущий ремонт. С разной периодичностью вызываем клининг (химчистка) на дом, и они все обновляют.
Приезжайте, убедитесь сами :)

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

Продавленый диван или матрас, ободранную обшивку стульев и прочее химчисткой не исправишь. Я живу в квартире 4-ый год после капитального ремонта, все так же делалось с нуля, с ломания всех стен и покупалось новое. В своей, родной квартире, которую берегу. И когда я смотрю, во что она со временем превращается, мне безумно грустно. Тут коцка на полу (не, не одна, конечно), там вылезает затирка из швов в плитке, на обивку моих кухонных стульев не взглянешь без слез. А у вас чужие люди, которым пофигу на квартиру, пасутся каждый день в течение нескольких лет и вы мне пишите про химчистку и все  норм? Нет, не верю. 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

И очень зря. Мой опыт говорит об обратном. При длительной аренде квартира убивается моментально.
При краткосрочной аренде все наоборот.
И решающий фактор здесь – гости (клиенты).

Цена является ограничительным баръером для тех, кого вы описываете.
90% всех гостей относятся к вещам в квартире осознанно.

Хотите верьте, хотите нет. Я часто бываю в Твери и вижу всё вживую😊

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

А это высокая цена что ли для посуточной квартиры? 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

4299 в будни/4799 в выходные на Booking.
В Твери.

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

на сайте у вас другие цены.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

До первого апреля они не менялись. Ситуация заставляет адаптироваться.

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

А что с налогами при продаже? Я так поняла, что ИП может встрять на налог при продаже квартир, которые использовались для предпринимательской деятельности. На них вроде срок владения не распространяется.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Так квартира для этого оформляется на физ лицо. В качестве подтверждения дохода используется декларация по доходам.

Ответить
Развернуть ветку
Mercator

Это неважно в данном случае, на кого оформлена квартира, тем более ИП это тоже физлицо. Я просто заранее бы уточнила про этот вопрос, чтобы не было неожиданностей. Физлиц с апреля прошлого года освободили от уплаты налога при продаже квартиры, если они сдавали квартиру в аренду (и срок владения превышен), а ИП вроде как нет.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Ievlev
Автор

Продолжение

Ответить
Развернуть ветку
41 комментарий
Раскрывать всегда